教えて！住まいの先生

はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。es_tubasaさんのご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。

親族間で土地を売買する場合の相談で最も多いのが、売買価格の基準に関するものです。親族間売買ではいろいろな事情がありますが、贈与税などの課税対象とならない範囲で、できるだけ低額で譲渡したいというケースだと仮定して回答させて頂きます。

土地の価格は「一物四価」とか、「一物五価」とか言われているように、様々な基準が存在します。

(1)公示価格：国土交通省が毎年1月1日時点の価格を公表。
主に公共用地を収用する場合の算定や民間の土地取引価格の算定にも利用され、最も実勢価格に近い価格とされています。

(2)基準地価：都道府県知事が7月1日時点の価格を公表。
公示価格は都市計画区域内を対象としていますが、基準地価は都市計画区域外も対象としています。公示価格とともに民間の土地取引の目安に利用されています。

(3)相続税評価額：国税庁が毎年1月1日時点の路線価、倍率を公表。
相続税や贈与税を計算する場合に使用されてています。尚、路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。※国税庁のHPで検索できます。

(4)固定資産税評価額：固定資産税を決定するための価格です。
公示価格の70%を目安に設定されています。

(5)鑑定評価額：不動産鑑定士による個々の土地の評価額です。

これらの内、親族間取引に際しできるだけ低額で譲渡したい場合、一般的に参考にされているものは(3)相続税評価額ですが、この基準により譲渡した場合でも贈与税の課税を巡って訴訟となっているケースもありますので注意が必要です。
また、鑑定のためのコストが必要となりますが、不動産鑑定士さんに依頼して(５)鑑定評価額を知ることも有益かと思われますが、最終的な決定には税理士さんなど、税の専門家に相談されることをおすすめします。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

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