教えて!住まいの先生

Q すまい給付金と既存住宅瑕疵保険について教えてください。 この保険は売主が入るものですよね? 宅建業者から買った中古マンションなのですが、 買主が入居後5ヵ月経っていたら入れませんか?

すまい給付金の事は自分で調べて名前くらいは知っていたのですが、
仲介不動産屋さんに言っても≪中古マンションは手続きがややこしい≫と言われ、購入後に自分でゆっくり調べようと思ったらそれでは遅かった様な・・・orz
物件探しから物件引き渡しまで1ヵ月くらいのスピード契約だったため、他に調べることが多すぎてそこまで手が回りませんでした。
仲介の不動産屋さんもたぶん、すまい給付金について詳しくわかっていらっしゃらなかったので、詳細を提示してくれなかった感じでした。

それと、物件価格のうち、消費税相当額約110,000ほどでした。
もしすまい給付金が受けられるとしたら、この消費税分が戻ってくる感じなのでしょうか?

*築13年 耐震マンション
*50平米以上
*物件価格2450万
*年収400万
*住宅ローン35年
*独身

今回はすまい給付金はあきらめないといけないとしても、今後の為に教えてください。

宜しくお願い致します。
質問日時: 2015/10/15 13:36:08 解決済み 解決日時: 2015/10/16 11:39:42
回答数: 5 閲覧数: 2186 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2015/10/16 11:39:42
要はもう引渡しを受けて一定の期間が経っているものに
「瑕疵担保責任保険」を掛けられるか?と言う事ですよね
それは難しいです。

既に所有者は「あなた」に移ってますので、売主で有った宅建業者が
掛ける事は不可能です。

よって、住宅ローンを使用した際に宅建業者から購入した物件で
住まいの給付金を受ける条件の一つとして

「瑕疵担保責任保険付き」の物件であること・・・と言うのがある・・
しかし、その物件にはその保険に入ってなかった・・よって
条件を満たさないので住まいの給付金は受ける事ができない・・
という事に成ります。

残念な話ですが、不動産買取再販業者などもまだまだこういう
「住まいの給付金」「瑕疵担保責任保険」「築25年以上の物件でも
瑕疵担保責任保険に入っている物件であれば住宅ローン控除は可能」
などを知らない業者はかなりの数存在します・・

私が同業者に教えているくらいですから(笑)

あと余談ですが消費税が11マンということは有りません
単純に2500マン程度の物件だとしたら、建物価格が仮に7割と考えて
1750マン程度・・その8%ですから140マン前後は消費税分・・となります。

ま、住まいの給付金が始まった理由は、消費税が上がったことによる
低所得者の住宅購入の際に消費税負担が大きくなった(宅建業者から
買う場合は消費税が掛かるが、一般人から買う場合は消費税負担が無い
ので、住まいの給付金は使えませんが)為に、今話題の軽減税率の一環・・
といった主旨で始まった制度です。

但し、何でもかんでも払います・・・って言うのではなく「買主の年収制限」
「責任保険加入の優良住宅」・・の場合のみですよ・・・といった
いわゆる役所の最低限の意地悪が含まれている・・と言うことです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2015/10/16 11:39:42

皆様、ご回答ありがとうございました!『要は・・・』と私の知りたかった問題をまとめて答えていただけたこの方にBAを差し上げたいと思います。わかりにくい質問で申し訳ありませんでした(汗)質問した時点ですまい給付金はもらえないと薄々は気付いていたのですが、今後知人が身内が同じ状況になればアドバイス出来たらな、と思い質問致しました。この方が業者さんに教えている、という部分にも期待を込めてのBAです!

回答

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A 回答日時: 2015/10/16 09:22:40
不動産業者です。
宅建業者が売主となる中古物件のすまい給付金対象になる用件で 一番現実的な手段は既存住宅瑕疵担保保険の加入です。しかしながら、この保険は売主が買主に物件を引き渡す以前でないと加入できません。ですので、今となっては遅いです。
では、宅建業者が瑕疵保険に加入していなかったこと自体が悪いのかと言うと、それも違います。加入する義務自体ありません。仲介業者は多少の説明不足の気はしますが。
現実の取引のなかでは、買主側から売主に対して、給付金を受けたいので、保険料を買主で負担するので保険に加入して欲しいと申し出るケースが多いです。

諦めきれない気持ちはよくわかりますが、実際に給付金をもらえるとしたら、10万円か20万円ですよね?いくらもらえるのかは、都道府県民税の金額で判断されるので、年収では控除額が分からないので判断出来ません。
で、仮に10万円もらえたとして、保険料が7万円位としたら、手元に残るのは3万円程度です。申請の手間等を考えたら、諦めきれる金額ではないでしょうか?
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A 回答日時: 2015/10/16 08:25:42
①、質問は「消費税とすまいの給付金」かと思います。新築住宅では
゜゜なく、分譲会社や建築会社が対象の瑕疵担保保証法の該当もなし。
゜゜築後が十年以上で契約書や重要説明書に記載しなければ適法です。

②、売り主と買主が、個人であれば消費税も非課税ともありますが、
゜゜宅建会社が売主ならば、媒介料金は対象外の無償だけでしょう。
゜゜「すまいの給付金を対象とした物件」のとした物件でなら違法。

③、中古住宅であるから、面積、年収の分は適合だが、既存住宅とか
゜゜では中古住宅(売主任意)瑕疵担保保険加入か、既存建物が住宅性
゜゜能認定の融資建物(此れも任意加入)でもあるかが対象となります。
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A 回答日時: 2015/10/15 15:12:04
細かいことは、↓で勉強してください。
http://sumai-kyufu.jp/
給付額とかのシミュレーションも可能です。

築10年を超えている既存住宅については売買時に既存住宅瑕疵保険等に入っていなければ対象になりません。(既存住宅瑕疵保険は売買前でないと入れません。)
消費税が掛かっているということは、仲介による個人売買ではなく、業者からの購入ということでいいでしょうか(仲介の場合は、給付金の対象になりません。)ただ、消費税相当額約110,000円ということは、建物価格が140万円くらいということですが、安すぎませんか。
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A 回答日時: 2015/10/15 15:02:23
すまい給付金は引渡しから1年3か月以内が申請期限です。
引渡し後5か月なら大丈夫だと思いますよ。
「住まい給付金」とネットで入力すれば国交省のHPが出て
きますから、そこから申請用紙もダウンロード出来ます。
不明な点は問合せ先としてナビダイヤルがありますので、
分かるまで聞かれたら良いと思いますよ。

それと、すまい給付金は年収により給付される金額が変わります。
年収425万円以下なら30万円、425~475万円なら20万円
475~510万円以下なら10万円で年収510万円以上の人は0円です。

瑕疵担保保険については他の人に任せます。
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