教えて！住まいの先生
Q 建築条件付き土地の購入と家を建てることにあたっての質問です。
長文で失礼いたします。
今年の4月から一戸建ての家を購入する事を考え出し、不動産屋を数件回り出しました。
中古、新築（建て売り・注文住宅）問わず探し、数件の物件を実際に見て回りました。
予算は3080万円以内で、という条件を出していました。
そして、とある不動産屋さんから「建築条件付き土地」を紹介され、条件を見ると・予算・駅からの距離・職場への通勤条件・周囲の環境…など希望に合っていたため、契約する事に決めました。
金額は土地が1580万円、建物が1500万円で、予算ぎりぎりピッタリの額でした。
土地の契約をし、土地代の手付金30万円を支払いました。
銀行の住宅ローンの仮審査も通り、建物を決める事になりました。
建築条件付き土地なので、建てる業者は決められています。
その業者との打ち合わせを重ね、数回の話し合いで間取りが決まり、地鎮祭…という段階まで来ているのですがいくつか疑問点と不安があります。
まず、主人も私もほとんど何も知識のない時点で決めてしまったため、「建築条件付き土地」がはたしてどんな物なのか、よくわからないまま契約してしまったのですが、色々と調べていくうちに「建築条件付き土地」は不動産屋と建築業者に有利（悪い言い方をすれば思うつぼ）なのではないのか？ということが心配です。
土地、建物の合計金額はこちらの条件通りですが、果たしてその金額が妥当なものかどうなのかが、他と比較が出来ないため、わからないのです。
建物は1500万円と決まっていて業者から「標準仕様書」をもらい・構造材・外部仕様・内部仕様・設備仕様・建具仕様・電気仕様・その他仕様（外部流し、物干し）は細かく明記してあります。
そして、間取りは一級建築士の方と納得のいくまで話し合い、決めました。
標準仕様書にない、勾配天井と標準仕様書で決められているバルコニーの面積より広くした分だけが1500万円にプラスで追加料金になりました。
でも、見積もり書は何も渡されていません。
見積もり書なしで、このまま建物の契約をしてしまって大丈夫なのでしょうか？
また上記の経緯で、条件付き土地の購入、家の建設というのは妥当かつ適正なものでしょうか？
一生に一度の大きな買い物、もっと色々と勉強し、知識を得てからにするべきだったと本当に反省していますが、ここまで進めて来てしまったため、どうぞアドバイスをよろしくお願いいたします。
質問日時：
2016/7/20 04:18:30
解決済み
解決日時：
2016/7/26 08:39:21
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/7/26 08:39:21
まず
見積書をもらっていない時点で
契約すること自体トラブルになりますよ。
1500万円にプラスの追加料金がいくらか書面でもらってください。
もう地鎮祭まできているということは
契約したのですよね？
まず予算の3080万に収まらないですよ。
概算の諸経費を出さない時点で
不動産屋がおかしいです。
土地1580万円
建物1500万円
土地1580万円に対して（仲介手数料が大体48万ぐらい）
建物は払わなくて良いですよ。
（請求する悪徳不動産屋もいるので注意）
火災保険や登記など色々あわせて
+200万ぐらいは掛かりますよ。
この時点で
大体3080万+諸経費200万+オプションが50万ぐらいで
3,330万ぐらいです。
感じからすると
外構費もなさそうですし
それも+100万ぐらい掛かります。
本当にオプション無しでただ建物を建てるだけでも
3,280万ぐらい掛かります。
たぶんなんだかんだで
最終的には3,480万ぐらいになります
予算の3080万円以内が諸経費込みなのか
外構費込みなのか、そこら辺がわかりませんが、
予算オーバーな気がします。
地盤改良工事費が別料金のとこが多いのでそこも聞いてください。
70万～100万ぐらいです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/7/26 08:39:21
たくさんの方にご回答頂きましてありがとうございました。 アドバイスして頂いて、たいへん参考になりました。 素人なりに色々と調べたり、建築関係や不動産会社の知り合いなどに相談して納得することが出来ました。 一番初めに、そして客観的に答えてくださった方をベストアンサーにさせて頂きます。 ありがとうございました♪
回答
A
回答日時：
2016/7/20 08:48:27
僕も、いま、建築条件付きの土地で、指定された工務店で建築中です。
ほぼ、出来上がり、あとは内装の細かい仕上げと、外構ですので、来月初旬には出来上がります。
僕は、土地が3130万で、建物が1350万の合計4480万でした。
僕は、キッチン、トイレ、バスルーム、サッシ、ガラス、床などをオプション契約で、グレードアップや他者の部材を入れたので、約800万程、プラスになりました。その際は、見積もりを出してもらい友人（工務店社長）に聞いて、妥当か？聞いて進めました。
しかし、聞いても、聞かなくても、建築条件付きの土地なんで、どうしようもないという事です。
だから、僕は納得のいく間取り、インテリアにする為に、設計士、インテリアコーディネーターさんに付き合ってもらう事にしました。
契約上は、間取り、インテリアともに打ち合わせは４回までと決まっていましたが、30回程やりました。
メールや電話は数えられない位、やりました。
今日も、出来上がった階段手摺が気に入らないので、何種類かの部材を持ってきてもらい現地で合わせて、交換してもらう予定です。
家造りはスタートしていますから、今更、どうしようも出来ませんから、仕上がりをしっかりとチェックされて、納得のいく家を建てることに集中しましょう。
約３カ月の工期で、２ヶ月は過ぎましたが、現場には15回は行きましたよ。
そして、10箇所以上は、仕様を変えたりしましたよ。
たぶん、平面図は貰ったと思いますが、立面図はないのでは？
もし、立面図がなければ、現場を見ないとダメですよ。
※僕の過去の答えを見て頂いたら、色々書いてますので、家造りの参考にして下さい。
A
回答日時：
2016/7/20 08:32:26
地鎮祭の段階でまだ未契約ですか？
よく分からないなりに色々と調べて、納得していれば大丈夫です。
例え不動産屋や建築業者に有利でも、それで希望通りの土地や間取りの家が手にはいるなら、何が問題でしょうか。
問題になるとしたら、本当に希望通りの家を建ててくれる会社かどうか、それだけです。
建築条件付きなために、契約後におざなりにされるような会社かどうかを見極めなければいけません。
他と比較は出来るでしょう。今さら感はありますが。
見積り書なしでどうやって話を進めてきたのでしょう？
言った、言わないは一番揉めますから、きちんと新たな要望に対する見積り書と打ち合わせの議事録を作りましょう。
お互いに確認が必要です。
A
回答日時：
2016/7/20 07:45:53
大丈夫も何も見積もりなしでは契約できませんから。
知識を得て良いと思えば契約すればいい。
それだけのことです。
A
回答日時：
2016/7/20 07:20:36
建築条件付き物件の意味は・・・
土地で利益を出しても税金で取られるだけだからその分建物でしっかりと儲けさせていただきます・・・・・・・と言う事です。
建物が1500万なら800万～900万の家が出来ます。
25坪程度の総二階建。
まっ四角の箱を二つ乗せた感じ・・・・無駄が無い
屋根はカラーベストかガルバニーム
外壁はサイディング
サッシュはシングル
どこから見ても安っぽい家だと言う事です。
システムキッチンやバスはホームセンターで売られている感じの物
安かろう悪かろう・・・・これが現実・
一言言えば追加金を請求されます。
そんな家が何年持つと言うのですか?
10年で外部と屋根の吹き付けで150～200万
水回りが10～15年で取り替え
A
回答日時：
2016/7/20 07:03:00
通常、建築条件付の分譲地は最終的に建築請負契約を結ばなければ土地の売買契約は無効となり手付金は無利息で返還されます。
大手HMの建築条件付の分譲地はほとんどこのような内容です。ちっちゃな工務店や不動産屋が手がける建築条件付の分譲地は上記ルールが適用されるのかわかりません。確認されたらいいと思います。
とにかく納得できなければ建築請負契約を結ばないことです。
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