教えて！住まいの先生
Q 長文で失礼します。
アラフォー男性です。離婚をしまして、住んでいたマンションを2年ほど前から賃貸に出しています。
家賃収入は月13万円。
支出は、
住宅ローン、管理費、修繕費の合計で月12万円。
ボーナス払いが約年30万円。
固定資産税が約年15万円です。
収支でマイナスです。…
60歳で住宅ローン終了です。
（60歳まで上記の支出です。再度自分が住み、借り換えで安くなるかもしれませんが。）
質問は、
このまま賃貸で貸しておき、60歳以降に 家賃収入を丸々得るのが良いのか、
近い内に売却する方が良いのか、
を迷っています。
現在借りていただいているのは法人契約で転勤族の方なので、そろそろ空きそうな予想です。
仲介不動産屋、他 査定会社では、約3200〜3400万円の査定のマンションです。
残住宅ローンは、約1800円です。
（売却すれば、1000万円以上利益があります）
募集時の家賃、月13万円募集では3日で
すぐ決まりました。家賃相場は月15万円の大阪のまずまず良い地域です。
（今借りていただいている方が退去後は、月15万円でも借り手はあるだろうとの事です。）
しかし、ここからが問題ですが、、、
離婚時に弁護士を依頼したり、財産分与等で現在約150万円の借金があります。
金利6パーセントです。
60歳以降、マンションを持っていれば、その家賃全額、イデコの支給や退職金で 余裕がありそうですが、
今現在は、上記の内容もあり貯金が無い状態で、多くない給与で働いています。
端的な質問としては、将来の事は流動的でしょうが（災害や地価の下がり等、、）
賃貸にし続ける方が得か、売却した方が得なのか？ですが、、、
もう一つ、
アラフォーで
再婚できるかは分かりまんが、
チャンスがあれば 再婚したいとも思っています。しかし
売却して一時金を得ないと、
今働いていますが給与は多くなく借金を残しての再婚は困難だろうと思っています。
子供はいないので、養育費などはありませんが、借金を完済するまで時間を待っていると、ますます年を取ってしまい、縁があってもダメになるでしょう。
親族は裕福ですが、離婚検討時に心配をかけましたので、気持ちとして借りる援助は頼まない予定です。
分かりにくいと思いますが
何かアドバイスがありましたら宜しくお願いいたします ♂️
家賃収入は月13万円。
支出は、
住宅ローン、管理費、修繕費の合計で月12万円。
ボーナス払いが約年30万円。
固定資産税が約年15万円です。
収支でマイナスです。…
60歳で住宅ローン終了です。
（60歳まで上記の支出です。再度自分が住み、借り換えで安くなるかもしれませんが。）
質問は、
このまま賃貸で貸しておき、60歳以降に 家賃収入を丸々得るのが良いのか、
近い内に売却する方が良いのか、
を迷っています。
現在借りていただいているのは法人契約で転勤族の方なので、そろそろ空きそうな予想です。
仲介不動産屋、他 査定会社では、約3200〜3400万円の査定のマンションです。
残住宅ローンは、約1800円です。
（売却すれば、1000万円以上利益があります）
募集時の家賃、月13万円募集では3日で
すぐ決まりました。家賃相場は月15万円の大阪のまずまず良い地域です。
（今借りていただいている方が退去後は、月15万円でも借り手はあるだろうとの事です。）
しかし、ここからが問題ですが、、、
離婚時に弁護士を依頼したり、財産分与等で現在約150万円の借金があります。
金利6パーセントです。
60歳以降、マンションを持っていれば、その家賃全額、イデコの支給や退職金で 余裕がありそうですが、
今現在は、上記の内容もあり貯金が無い状態で、多くない給与で働いています。
端的な質問としては、将来の事は流動的でしょうが（災害や地価の下がり等、、）
賃貸にし続ける方が得か、売却した方が得なのか？ですが、、、
もう一つ、
アラフォーで
再婚できるかは分かりまんが、
チャンスがあれば 再婚したいとも思っています。しかし
売却して一時金を得ないと、
今働いていますが給与は多くなく借金を残しての再婚は困難だろうと思っています。
子供はいないので、養育費などはありませんが、借金を完済するまで時間を待っていると、ますます年を取ってしまい、縁があってもダメになるでしょう。
親族は裕福ですが、離婚検討時に心配をかけましたので、気持ちとして借りる援助は頼まない予定です。
分かりにくいと思いますが
何かアドバイスがありましたら宜しくお願いいたします ♂️
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/2/1 07:02:32
下の方が書かれている通り、私も、現入居者が退去された時点で、売却を検討される方が良いでしょう。退去前に、早めに不動産屋さんに相談されることです。所有され続けること自体がマイナスになっているなら、まずそれを何とか処理する方が賢明です。金融生活上の原則として、「今あるメリットを活かす。」と言う言葉があります。資産価値ある物件をお持ちなら、それを売却して、その現金で、直ちに今の高額金利の負債を消し去られることだと思います。
マンションは御承知の通り、管理費や修繕積立金など、固定資産税以外で、所有することだけでかなり出費がある物です。しかも、年数が経過すればするほど、その物件の資産価値は、一戸建て物件よりも 早く下降すると私は思います。一方で、そうしたマンションを所有するための必要経費（管理費・修繕積立金）は、上がることあっても、下がることはほとんどないでしょう。
なお、各不動産業者は、所有者が売却したいと言うと、売買の仲介手数料を得たいがために、とかく高額な見積もりで評価してくるものです。評価額を最も高く提示した不動産会社を選んで、評価額が〇〇万円と言われ、その額程度で売れると期待しても、いざ、売りに出すと、売れませんからもう少し額を下げましょう、もう少し下げましょうの繰り返しで、想像以上に低い値で売ったという話を聞きます。
可能なら、信用のおける不動産会社を、どなたかから紹介してもらうと良いでしょう。私の所有不動産の経験では、原則として、やはり大手の方が、売買でも有利だと思いました。広告や顧客に対する情報量の多さが違いますから。ただし、あくまで原則としてです。
実際に売りに出す際は、多少の清掃やリフォームを、あらかじめ専門業者にやってもらった方が高く売れるかもしれません。特に台所・浴室・トイレ、など水回りの部屋は全体的に清潔感が大切です。
売却できれば、今の高額金利６％の負債は、最優先で返済されるべきです。そして、残った残金は大切にしておかれますように。投資信託に投資しても、思ったほど現金は増加しません。株も、よほど注意しないと高値つかみをして損失します。積立式の定額の預金など、安全な方法で貯蓄して行ってください。
今は、東京・大阪など大都市圏では、不動産価格は高い方です。今すぐ、新たに別の不動産を購入される必要なく、いっそう堅実な生活で、倹約されて貯金され、少しずつ現金を増やしていき、そうして自分の生活上、必要になれば、必要な時に、新たな新居を持たれるのが良いでしょう。日本は人口減少社会ですから、時間が経過すればするほど、空き家は増加します。今後、安価な中古物件を見つけて、それを現金で購入され、後は少しずつ自分の好みでリフォームされるのも夢がありますね。
堅実な私生活（酒・タバコ・ギャンブルなど無関係）と、職場での人的信用（あの男なら、仕事もできるし信用できる。）、こうしたことを積み重ねられれば、自然と良い縁もできるのではないでしょうか。
私、宗教はお勧めしませんが、類は類を呼ぶ、良い波動は良い波動を呼び寄せると思います。私も経験しています。
マンションは御承知の通り、管理費や修繕積立金など、固定資産税以外で、所有することだけでかなり出費がある物です。しかも、年数が経過すればするほど、その物件の資産価値は、一戸建て物件よりも 早く下降すると私は思います。一方で、そうしたマンションを所有するための必要経費（管理費・修繕積立金）は、上がることあっても、下がることはほとんどないでしょう。
なお、各不動産業者は、所有者が売却したいと言うと、売買の仲介手数料を得たいがために、とかく高額な見積もりで評価してくるものです。評価額を最も高く提示した不動産会社を選んで、評価額が〇〇万円と言われ、その額程度で売れると期待しても、いざ、売りに出すと、売れませんからもう少し額を下げましょう、もう少し下げましょうの繰り返しで、想像以上に低い値で売ったという話を聞きます。
可能なら、信用のおける不動産会社を、どなたかから紹介してもらうと良いでしょう。私の所有不動産の経験では、原則として、やはり大手の方が、売買でも有利だと思いました。広告や顧客に対する情報量の多さが違いますから。ただし、あくまで原則としてです。
実際に売りに出す際は、多少の清掃やリフォームを、あらかじめ専門業者にやってもらった方が高く売れるかもしれません。特に台所・浴室・トイレ、など水回りの部屋は全体的に清潔感が大切です。
売却できれば、今の高額金利６％の負債は、最優先で返済されるべきです。そして、残った残金は大切にしておかれますように。投資信託に投資しても、思ったほど現金は増加しません。株も、よほど注意しないと高値つかみをして損失します。積立式の定額の預金など、安全な方法で貯蓄して行ってください。
今は、東京・大阪など大都市圏では、不動産価格は高い方です。今すぐ、新たに別の不動産を購入される必要なく、いっそう堅実な生活で、倹約されて貯金され、少しずつ現金を増やしていき、そうして自分の生活上、必要になれば、必要な時に、新たな新居を持たれるのが良いでしょう。日本は人口減少社会ですから、時間が経過すればするほど、空き家は増加します。今後、安価な中古物件を見つけて、それを現金で購入され、後は少しずつ自分の好みでリフォームされるのも夢がありますね。
堅実な私生活（酒・タバコ・ギャンブルなど無関係）と、職場での人的信用（あの男なら、仕事もできるし信用できる。）、こうしたことを積み重ねられれば、自然と良い縁もできるのではないでしょうか。
私、宗教はお勧めしませんが、類は類を呼ぶ、良い波動は良い波動を呼び寄せると思います。私も経験しています。
回答
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A
回答日時：
2019/1/19 03:22:39
10年以上経ったなら、税優遇のある長期譲渡になるので処分も選択肢。
高齢者に賃貸が借りれるかが微妙なので、持ち家を持っておくのも
選択肢の一つ。
金利6％のローンをいつまでに返すのかですね。
それが最優先です。
高齢者に賃貸が借りれるかが微妙なので、持ち家を持っておくのも
選択肢の一つ。
金利6％のローンをいつまでに返すのかですね。
それが最優先です。
A
回答日時：
2019/1/18 11:15:12
入居者が退去したら、売却することをお勧めしますね。
あと20年、プラスなら意味がありますが、マイナスまたはツーペイでいくのはつらいですよ。なんせ借金が20年ついてくるのですから・・・。
私の想像を交えた、簡単なシミュレーションですが・・・
もし新築で35年ローンを組んで購入されたのだと仮定しますと、あと20年ローンが残っているということですから、現時点では築15年というところでしょうか。
そろそろキッチン・風呂・トイレ等といった設備にいろいろ不具合が出てくる頃ですので、さらにマイナス傾向になるでしょう。
また時が過ぎローン完済の20年後には、そのマンションの「家賃」と維持費としての「管理費・修繕積立金・固定資産税・そのほか個別的修繕費 等」を考えると、手取りとしてもそれほど残らないだろうと思います。
20年持ち続ける意味があるとも思えません。
今現在、売却すれば1000万円以上の利益があるということですので、言い方は悪いですが「売り逃げ」には最適なタイミングだと思います。
不動産の売却の極意は売却時期については「ちょっと惜しいな～」くらいのところでの売却です。それなら買う方も「ちょっと魅力的！！」と思うでしょう。
反対に、ヘタな売却は、自分が要らなくなった時に手放そうというやり方です。
そんなもの、他人様も要らないですよね（笑）
賃貸に出しても次は15万円で貸せる・・・ちょっと惜しい気分になるでしょう。
そして、あなたには利益の出るタイミングで、150万円の借金の返済という現金化する必要もあるとのこと。
私なら、ここが勝負所と考えて、このタイミングで「売り逃げ」して、さっぱりした気持ちで、あらたな人生に向けてスタートします。
あと20年、プラスなら意味がありますが、マイナスまたはツーペイでいくのはつらいですよ。なんせ借金が20年ついてくるのですから・・・。
私の想像を交えた、簡単なシミュレーションですが・・・
もし新築で35年ローンを組んで購入されたのだと仮定しますと、あと20年ローンが残っているということですから、現時点では築15年というところでしょうか。
そろそろキッチン・風呂・トイレ等といった設備にいろいろ不具合が出てくる頃ですので、さらにマイナス傾向になるでしょう。
また時が過ぎローン完済の20年後には、そのマンションの「家賃」と維持費としての「管理費・修繕積立金・固定資産税・そのほか個別的修繕費 等」を考えると、手取りとしてもそれほど残らないだろうと思います。
20年持ち続ける意味があるとも思えません。
今現在、売却すれば1000万円以上の利益があるということですので、言い方は悪いですが「売り逃げ」には最適なタイミングだと思います。
不動産の売却の極意は売却時期については「ちょっと惜しいな～」くらいのところでの売却です。それなら買う方も「ちょっと魅力的！！」と思うでしょう。
反対に、ヘタな売却は、自分が要らなくなった時に手放そうというやり方です。
そんなもの、他人様も要らないですよね（笑）
賃貸に出しても次は15万円で貸せる・・・ちょっと惜しい気分になるでしょう。
そして、あなたには利益の出るタイミングで、150万円の借金の返済という現金化する必要もあるとのこと。
私なら、ここが勝負所と考えて、このタイミングで「売り逃げ」して、さっぱりした気持ちで、あらたな人生に向けてスタートします。
A
回答日時：
2019/1/18 07:38:32
資産と借金で差し引きは一応プラスだね。でも今の借り主が退去した時の改装費用が出せないね。クロスは張替えれても、水回り、給湯器で詰みますね。となると新しい入居者は決まらない、決まらないなら家賃を下げるしかない、家賃を下げれば質の悪い入居者しか集まらない、負の連鎖か起こります。退去後次の入居者かきまるまでの返済もできそうもないですね？現実的なところで退去か決まれば売却が良いと思います。
A
回答日時：
2019/1/18 05:16:09
A
回答日時：
2019/1/17 23:58:29
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