教えて！住まいの先生
Q 中古マンション購入時の諸費用について。
中古マンションの購入を検討しております。
マンション購入については最近ネットで調べ始めた程度のため、知識は乏しいです。
先日、初めて気になったマンションへ見学に行き、仲介業者の方に基礎知識を教えていただきました。
その際に、『物件価格に加えて、諸費用が物件価格の1割程度かかる』という話がありました。
現在検討しているマンションが3480万円なので、まずは約3830万でローン仮審査をかけることになりました。
上記の話を不動産にうるさい母に相談したところ、
『ぼったくられている、もっと値切れる』『他の仲介業者にも相談してみなさい』と言われました。
（過去に不動産屋で働いた経験がある母ですが、普段から口うるさいため本当なのか信用が出来ません…）
以上が経緯で、以下4点質問させていただきます。
①物件価格の1割が諸費用としてかかるというのは本当でしょうか。（ネットで調べたところ、あるサイトでは6〜8%と出てきました）
諸費用を高く見積していたとした場合の意図は、ローン審査を余裕を持って通すためでしょうか。それともぼったくられている（法に触れない範囲で最大金額を請求されている）のでしょうか…。
②中古マンションの値引き交渉は売主に対して物件価格の値引きと、仲介業者に対しての仲介手数料の値引きになると思いますが
どのタイミングで交渉したら良いでしょうか。
また、値引きの相場はどれぐらいか、交渉のコツなどがあればアドバイスいただければと思います。
（検討中物件：3480万、築3年、2路線 駅徒歩12分、10階/RC12階建）
③仲介業者は一社でなく、数社で検討した方が良いのでしょうか。
例えば、今回気になった物件を別の仲介業者に見積してもらった方が良いのでしょうか。
（業者同士でつながっておりバレる…みたいなのは無いでしょうか？？）
④この物件を申し込む場合、手付金を50万円用意することとなりました。『手付金は最終的に売買取引が完了した際に返却される』と説明がありましたが本当でしょうか。ネットで調べたところ、返ってくるようなことがあまり書いておらず…。
私事ですが只今妊娠中で、これからお金がかかるため、なるべく現金を手元に残したいです。返ってこないのであれば20万程度にしたいのですが、これでは少なすぎるでしょうか。
ネットで色々調べたのですが、何が本当か分からず
詳しい方にお教えいただきたいです。
何卒ご教授のほどお願い申し上げます。
マンション購入については最近ネットで調べ始めた程度のため、知識は乏しいです。
先日、初めて気になったマンションへ見学に行き、仲介業者の方に基礎知識を教えていただきました。
その際に、『物件価格に加えて、諸費用が物件価格の1割程度かかる』という話がありました。
現在検討しているマンションが3480万円なので、まずは約3830万でローン仮審査をかけることになりました。
上記の話を不動産にうるさい母に相談したところ、
『ぼったくられている、もっと値切れる』『他の仲介業者にも相談してみなさい』と言われました。
（過去に不動産屋で働いた経験がある母ですが、普段から口うるさいため本当なのか信用が出来ません…）
以上が経緯で、以下4点質問させていただきます。
①物件価格の1割が諸費用としてかかるというのは本当でしょうか。（ネットで調べたところ、あるサイトでは6〜8%と出てきました）
諸費用を高く見積していたとした場合の意図は、ローン審査を余裕を持って通すためでしょうか。それともぼったくられている（法に触れない範囲で最大金額を請求されている）のでしょうか…。
②中古マンションの値引き交渉は売主に対して物件価格の値引きと、仲介業者に対しての仲介手数料の値引きになると思いますが
どのタイミングで交渉したら良いでしょうか。
また、値引きの相場はどれぐらいか、交渉のコツなどがあればアドバイスいただければと思います。
（検討中物件：3480万、築3年、2路線 駅徒歩12分、10階/RC12階建）
③仲介業者は一社でなく、数社で検討した方が良いのでしょうか。
例えば、今回気になった物件を別の仲介業者に見積してもらった方が良いのでしょうか。
（業者同士でつながっておりバレる…みたいなのは無いでしょうか？？）
④この物件を申し込む場合、手付金を50万円用意することとなりました。『手付金は最終的に売買取引が完了した際に返却される』と説明がありましたが本当でしょうか。ネットで調べたところ、返ってくるようなことがあまり書いておらず…。
私事ですが只今妊娠中で、これからお金がかかるため、なるべく現金を手元に残したいです。返ってこないのであれば20万程度にしたいのですが、これでは少なすぎるでしょうか。
ネットで色々調べたのですが、何が本当か分からず
詳しい方にお教えいただきたいです。
何卒ご教授のほどお願い申し上げます。
質問日時：
2020/9/6 10:39:58
解決済み
解決日時：
2020/9/10 14:37:17
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 2124 ｜ お礼： 500枚
共感した： 1 この質問が不快なら
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 2124 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/9/10 14:37:17
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
長文になりますが、参考にして頂ければ幸いです。
まず、仮審査を手続きを進める前に、その業者から物件価格や仲介手数料、諸費用も含めた見積書をもらうのが最初です。そこからいろんな質問や値引き交渉を始めた方が、１つ１つ正確に話を詰めて行くことができます。質問の文章内容を拝見する限りでは、あまりちゃんとした業者ではないような印象を受けますので注意してください。以下、回答をご覧ください。
①中古マンション購入で一番大きな諸費用は、不動産会社への仲介手数料と住宅ローンの事務手数料・保証料です。住宅ローンの手数料は保証料は値切れませんが、仲介手数料は会社によっては値切れます。今回の場合、その不動産会社が売主側も担当しているか、あるいは売主側には別の不動産会社いるかによっても値引き可能性が変わってきます。その他費用は登記費用、火災保険料、不動産取得税、固定資産税清算金、管理費・修繕積立金の清算金などです。通常は物件価格の8％程度見込んでおれば足りると思いますが、正確に判断して交渉するには見積書をもらうのが大事です。
②価格交渉は、まず一番最初の値引き前の見積書をもらってから、ご自身の希望値引き後の価格で買付申込書を入れて、それを売主がOKすれば契約手続きを進める形になります。買付申込書を入れる際には不動産屋にも仲介手数料の値引きについて相談しましょう。上記に書きましたが、不動産屋があなただけを担当しているのか、売主も担当しているのか、あるいは他の購入希望者もいるのかによって、値引きにおうじるかどうかや値引き幅は変わってきますので、ここは値引き交渉が得意な人がたんとうしないといけません。
③売却の場合とちがい、購入の場合は同時並行で複数の不動産屋を動かすことは難しいです。例えば、今の不動産会社からの買付申込が不成立に終わった場合は、その後、他の不動産屋を通じて申し込むことは可能ですが、もし今の不動産屋が売主側も担当している場合（売主の専任の場合）は、後から他の不動産屋を通してやっても今の不動産屋が壁になって成立しないと思います。
④手付金は物件購入額の一部になるお金なので、契約が成立する時に売主に支払われます。ただ、買付申込書を入れて、売主がOKになるまで手付金を支払うのはやめた方が良いです。
手付金の相場は物件価格の5％程度（この場合は170万円程度）で、普通は契約書締結の直前に支払うか、契約日に持参するものです。恐らく、この不動産会社はあなたを逃がさないために、先に50万円を預かってしまおうと考えているのだとおもいます。
購入希望者が不動産の経験や知識があまりないと分かると、このようなセコいことをする不動産会社がいるので、私的にはあまり信用できない印象を受けますが、もしその不動産会社が売主側から直接売却依頼を受けている場合はその業者を避けて通れないので、どうしてもその物件を欲しい場合はその不動産会社とやるしかありません。
長文になりますが、参考にして頂ければ幸いです。
まず、仮審査を手続きを進める前に、その業者から物件価格や仲介手数料、諸費用も含めた見積書をもらうのが最初です。そこからいろんな質問や値引き交渉を始めた方が、１つ１つ正確に話を詰めて行くことができます。質問の文章内容を拝見する限りでは、あまりちゃんとした業者ではないような印象を受けますので注意してください。以下、回答をご覧ください。
①中古マンション購入で一番大きな諸費用は、不動産会社への仲介手数料と住宅ローンの事務手数料・保証料です。住宅ローンの手数料は保証料は値切れませんが、仲介手数料は会社によっては値切れます。今回の場合、その不動産会社が売主側も担当しているか、あるいは売主側には別の不動産会社いるかによっても値引き可能性が変わってきます。その他費用は登記費用、火災保険料、不動産取得税、固定資産税清算金、管理費・修繕積立金の清算金などです。通常は物件価格の8％程度見込んでおれば足りると思いますが、正確に判断して交渉するには見積書をもらうのが大事です。
②価格交渉は、まず一番最初の値引き前の見積書をもらってから、ご自身の希望値引き後の価格で買付申込書を入れて、それを売主がOKすれば契約手続きを進める形になります。買付申込書を入れる際には不動産屋にも仲介手数料の値引きについて相談しましょう。上記に書きましたが、不動産屋があなただけを担当しているのか、売主も担当しているのか、あるいは他の購入希望者もいるのかによって、値引きにおうじるかどうかや値引き幅は変わってきますので、ここは値引き交渉が得意な人がたんとうしないといけません。
③売却の場合とちがい、購入の場合は同時並行で複数の不動産屋を動かすことは難しいです。例えば、今の不動産会社からの買付申込が不成立に終わった場合は、その後、他の不動産屋を通じて申し込むことは可能ですが、もし今の不動産屋が売主側も担当している場合（売主の専任の場合）は、後から他の不動産屋を通してやっても今の不動産屋が壁になって成立しないと思います。
④手付金は物件購入額の一部になるお金なので、契約が成立する時に売主に支払われます。ただ、買付申込書を入れて、売主がOKになるまで手付金を支払うのはやめた方が良いです。
手付金の相場は物件価格の5％程度（この場合は170万円程度）で、普通は契約書締結の直前に支払うか、契約日に持参するものです。恐らく、この不動産会社はあなたを逃がさないために、先に50万円を預かってしまおうと考えているのだとおもいます。
購入希望者が不動産の経験や知識があまりないと分かると、このようなセコいことをする不動産会社がいるので、私的にはあまり信用できない印象を受けますが、もしその不動産会社が売主側から直接売却依頼を受けている場合はその業者を避けて通れないので、どうしてもその物件を欲しい場合はその不動産会社とやるしかありません。
回答
A
回答日時：
2020/9/6 20:15:01
１、まあ、余裕を持って、１割ぐらいでしょうか？
結構、意外な費用がかかることが有りますね。
２，大手の不動産屋は、仲介手数料を負けてくれないですね。
ネット（ヤフオク）などで、株主優待券を購入して、割り引いてもらうのも手ですね。
値引きは早めの申込が良いでしょう。
建物は条件次第です。１割強程度まででしょう。
３、別に構わないです。一般で、とお願いすれば大丈夫ですね。
４、手付金は判例では２割まで認められています。約６００万円まででしょう。
返却ではないです。購入代金に充当されますね。
６００万円を値切って、５０万円にするのは、相手が良いと言えば良いでしょうね。
頑張って交渉してください。
うまくゆくといいですね。
結構、意外な費用がかかることが有りますね。
２，大手の不動産屋は、仲介手数料を負けてくれないですね。
ネット（ヤフオク）などで、株主優待券を購入して、割り引いてもらうのも手ですね。
値引きは早めの申込が良いでしょう。
建物は条件次第です。１割強程度まででしょう。
３、別に構わないです。一般で、とお願いすれば大丈夫ですね。
４、手付金は判例では２割まで認められています。約６００万円まででしょう。
返却ではないです。購入代金に充当されますね。
６００万円を値切って、５０万円にするのは、相手が良いと言えば良いでしょうね。
頑張って交渉してください。
うまくゆくといいですね。
A
回答日時：
2020/9/6 11:09:02
①1割というのは目安で、見積もりではありません。
諸費用の中には、融資保証料や火災保険等、大きく変動するものが含まれます。
「最大1割くらいは見ておきましょう」と言う意味です。ふかしてローン審査や、ぼったくられるのでは・・・等、深く考えるものではありません。
②物件価格の値引きも、仲介手数料の値引きも、その仲介業者と交渉してください（売主へは、仲介業者が連絡します）。
「値引の相場」なるものは存在しません。売主は十人十色です。
そもそも、元の価格が高めなのか安めなのかにもよるでしょう。
高いものを多少値引いてもらうのと、安いものを表示価格で買うのと、どちらが良いですか？
それと、仲介手数料については値引きに応じてくれる不動産屋と、1円も負けてくれない不動産屋があります。
大手仲介業者は一切値引きに応じないところが多いですね。
③同じ物件に対して、複数の仲介業者に相談することは可能ですが、あまりお勧めできません。トラブルの元になります。
表向きはクリーンな会社でも、まともでは無い会社が多数存在する業界です。
下手に天秤に掛けないほうがよろしいかと思います。
④手付金について、正確には返却されるのではなく、売買価格に充当されるものです。
ただ、住宅ローンをフルローンで組んだ場合、その手付金も含めてローン実行されるため、「手付金が戻る」と言う表現をしたのでしょう。
諸費用の中には、融資保証料や火災保険等、大きく変動するものが含まれます。
「最大1割くらいは見ておきましょう」と言う意味です。ふかしてローン審査や、ぼったくられるのでは・・・等、深く考えるものではありません。
②物件価格の値引きも、仲介手数料の値引きも、その仲介業者と交渉してください（売主へは、仲介業者が連絡します）。
「値引の相場」なるものは存在しません。売主は十人十色です。
そもそも、元の価格が高めなのか安めなのかにもよるでしょう。
高いものを多少値引いてもらうのと、安いものを表示価格で買うのと、どちらが良いですか？
それと、仲介手数料については値引きに応じてくれる不動産屋と、1円も負けてくれない不動産屋があります。
大手仲介業者は一切値引きに応じないところが多いですね。
③同じ物件に対して、複数の仲介業者に相談することは可能ですが、あまりお勧めできません。トラブルの元になります。
表向きはクリーンな会社でも、まともでは無い会社が多数存在する業界です。
下手に天秤に掛けないほうがよろしいかと思います。
④手付金について、正確には返却されるのではなく、売買価格に充当されるものです。
ただ、住宅ローンをフルローンで組んだ場合、その手付金も含めてローン実行されるため、「手付金が戻る」と言う表現をしたのでしょう。
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