教えて！住まいの先生
Q 住宅の根抵当権と極度額について 親戚が中古戸建を買いました。
前家主が不動産屋Aに売却、それを親戚が不動産屋Bの仲介による現状渡しで買ったそうです。
大阪市内の環境や便の良い所で、物件価格2,500万（諸経費別）と安かったそうです。
その分、自分でリフォームを頑張るそうですが。
「不動産屋が前家主から買った時に、根抵当権の極度額が2370万だったんだけど、これって安いのか高いのか？」と言っていました。
質問①
調べてみると、根抵当権の極度額は金融機関がその土地家屋の価値以下で設定するようですが、土地家屋の価値と極度額は一般にイコールにするのでしょうか？それともケースバイケースですか？
質問②
極度額＝土地家屋の価値であった場合、
親戚は、前家主から不動産Aの利益130万（2500万－2370万）と不動産屋Bの法定仲介手数料で家を購入した事になりますが、不動産屋Aの130万というのはそんなものですか？
不動産屋Bの法定仲介手数料は早見表で約90万なのでそれと比べると高い気がします。
でも、周辺の同規模土地が2100万程で売られていて水回りが更新済みの築20年程度の家屋付きとして考えると凄く安い気もします。
リフォームも風呂やキッチン等高額なのは済んでますし。
不動産屋Aから「広告を一度出してしまったので購入するなら真摯に対応しますが、もし可能ならこちらできちんとリフォームしてから売りたいのでキャンセルして欲しい」と連絡もあったそうで、中古情報見てみると確かに周辺のリフォーム済みは3300万～と高かったです。
どちらかというと、不動産屋Aが前家主から安く買い叩いたという話になるのかな？
大阪市内の環境や便の良い所で、物件価格2,500万（諸経費別）と安かったそうです。
その分、自分でリフォームを頑張るそうですが。
「不動産屋が前家主から買った時に、根抵当権の極度額が2370万だったんだけど、これって安いのか高いのか？」と言っていました。
質問①
調べてみると、根抵当権の極度額は金融機関がその土地家屋の価値以下で設定するようですが、土地家屋の価値と極度額は一般にイコールにするのでしょうか？それともケースバイケースですか？
質問②
極度額＝土地家屋の価値であった場合、
親戚は、前家主から不動産Aの利益130万（2500万－2370万）と不動産屋Bの法定仲介手数料で家を購入した事になりますが、不動産屋Aの130万というのはそんなものですか？
不動産屋Bの法定仲介手数料は早見表で約90万なのでそれと比べると高い気がします。
でも、周辺の同規模土地が2100万程で売られていて水回りが更新済みの築20年程度の家屋付きとして考えると凄く安い気もします。
リフォームも風呂やキッチン等高額なのは済んでますし。
不動産屋Aから「広告を一度出してしまったので購入するなら真摯に対応しますが、もし可能ならこちらできちんとリフォームしてから売りたいのでキャンセルして欲しい」と連絡もあったそうで、中古情報見てみると確かに周辺のリフォーム済みは3300万～と高かったです。
どちらかというと、不動産屋Aが前家主から安く買い叩いたという話になるのかな？
質問日時：
2020/12/25 12:03:00
解決済み
解決日時：
2020/12/28 14:40:31
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 294 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/12/28 14:40:31
こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。
１）まず根抵当権というのは、抵当権と違い返済完了の都度、抵当権抹消の手続きが必要ないので、一定金額の範囲内で何度も融資実行を利用する可能性がある事業者（個人事業主含む）が銀行との間で利用することが多いものです。
２）極度額というのは、「総額がその金額の範囲内であれば、何度も融資利用をすることができる」ように設定する金額のことで、物件の価値よりは低く付けるのが普通です。例えば市場価値2000万円のところに2000万円の極度額を設定してしまうと、仮に市場相場変化して1800万円の価値になったら貸し倒れが発生する可能性があるため、通常、銀行は市場価値の6割から7割くらいまでしか極度額を設定しないのが通例です。（銀行以外の信販系や街金ですともう少し高めに設定する場合があります。）
３）極度額が2370万円であれば、物件の市場価値はそれより高いことの方が多いので、親戚にはそのように教えて差し上げると良いと思います。（仮に極度額を物件の市場価値そのままで設定している金融マンがいたら、余程のボンクラ金融マンか、本来は貸してはならないような資産のない相手に無理してお金を貸したということになります。）
以上、ご参考になれば幸いです。
１）まず根抵当権というのは、抵当権と違い返済完了の都度、抵当権抹消の手続きが必要ないので、一定金額の範囲内で何度も融資実行を利用する可能性がある事業者（個人事業主含む）が銀行との間で利用することが多いものです。
２）極度額というのは、「総額がその金額の範囲内であれば、何度も融資利用をすることができる」ように設定する金額のことで、物件の価値よりは低く付けるのが普通です。例えば市場価値2000万円のところに2000万円の極度額を設定してしまうと、仮に市場相場変化して1800万円の価値になったら貸し倒れが発生する可能性があるため、通常、銀行は市場価値の6割から7割くらいまでしか極度額を設定しないのが通例です。（銀行以外の信販系や街金ですともう少し高めに設定する場合があります。）
３）極度額が2370万円であれば、物件の市場価値はそれより高いことの方が多いので、親戚にはそのように教えて差し上げると良いと思います。（仮に極度額を物件の市場価値そのままで設定している金融マンがいたら、余程のボンクラ金融マンか、本来は貸してはならないような資産のない相手に無理してお金を貸したということになります。）
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/12/28 14:40:31
根抵当権及び極度額について、わかりやすく助かりました。
例えについても非常に良かったです。
求めていた完璧な回答です。
親戚にこの内容で伝えます。
回答有り難うございました。
回答
A
回答日時：
2020/12/25 13:47:16
不動産屋です。
同じ不動産屋の目線から言えば、不動産屋Ａは商売成立してるの？っていうレベルです。恐らく、この物件と同時期に別の物件の購入もおこない、この物件の抵当権に含めたものと思われます。
2370万で、2500万で売却することって、まずありません。間違って何らかの欠陥を見抜いて安くせざるを得ない場合は話は別ですが。
そんな利益が130万円しか出ない物件なんて、怖くて買いません。
それか、2500万円で購入した親戚の方がえげつない指値を入れたか、です。
極度額というのは、保証会社が算出したその物件に対する評価額と、買主が指定したローン金額のどちらか低いほうが設定されます。
ローン金額が2000万円で自己資金500万円いれて購入した場合、その物件の担保極度額は2000万円です。
物件の販売額も、周辺相場の金額とは違います。全てケースバイケースです。
同じ不動産屋の目線から言えば、不動産屋Ａは商売成立してるの？っていうレベルです。恐らく、この物件と同時期に別の物件の購入もおこない、この物件の抵当権に含めたものと思われます。
2370万で、2500万で売却することって、まずありません。間違って何らかの欠陥を見抜いて安くせざるを得ない場合は話は別ですが。
そんな利益が130万円しか出ない物件なんて、怖くて買いません。
それか、2500万円で購入した親戚の方がえげつない指値を入れたか、です。
極度額というのは、保証会社が算出したその物件に対する評価額と、買主が指定したローン金額のどちらか低いほうが設定されます。
ローン金額が2000万円で自己資金500万円いれて購入した場合、その物件の担保極度額は2000万円です。
物件の販売額も、周辺相場の金額とは違います。全てケースバイケースです。
A
回答日時：
2020/12/25 13:12:21
＞不動産屋Aの130万というのはそんなものですか？
＞不動産屋Bの法定仲介手数料は早見表で約90万なのでそれと比べると高い気がします。
高い？何言ってんの？むしろ安いっつーの。
まさかまるまるAが１３０万円儲けると思ってんの？
Bへの手数料と税金で１３０万ならほぼ利益無し。
ていうか、２３００ぐらいで仕入れたものを売って１３０万円の利益が「儲けすぎ」とか、商売根本的な考えかを知らないにもほどがある。
＞不動産屋Bの法定仲介手数料は早見表で約90万なのでそれと比べると高い気がします。
高い？何言ってんの？むしろ安いっつーの。
まさかまるまるAが１３０万円儲けると思ってんの？
Bへの手数料と税金で１３０万ならほぼ利益無し。
ていうか、２３００ぐらいで仕入れたものを売って１３０万円の利益が「儲けすぎ」とか、商売根本的な考えかを知らないにもほどがある。
A
回答日時：
2020/12/25 12:54:58
金融機関にもよりますが、融資実行金額の１２０％の額を極度額として根抵当権の設定をすることはよく聞く話です。但し、そうであったとしてもそれは融資実行金額の１２０％であって、＝その土地の資産価格の１２０％とはなりません。
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