教えて!住まいの先生

Q マンションの売買での確定申告について質問です。 9年前に築10年のマンションをマイホームたして購入して、最近そのマンションを売りました。 確定申告する計算で少しハテナが出てきました。

1950万円で購入し、プラス仲介手数料等は100万円でした。
今回売却費用は2580万円で、仲介手数料等を差し引くと2480万円でした。
およそ400万円の売却利益で単純に税率20%かけると80万円の税金を納める事になると計算したのですが、色々調べてると、減価償却というワードが出てきたのですが、この減価償却とは自分で計算した税金に納める額が増えるのか減るのか関係無いのかをお教えください。
よろしくお願いします。
質問日時: 2021/11/10 12:55:32 解決済み 解決日時: 2021/11/12 12:38:17
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2021/11/12 12:38:17
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)減価償却とは、経年で建物の価値が徐々に減っていくことを建物の価格に反映するものです。仮に物件価格1950万円で建物1200万円+土地750万円の場合は、購入したマンションも9年後は建物部分の価値が約150万円弱は償却されますので、建物1050+土地750万円=1800万円(取得費といいます)のものを2580万円で譲渡したと税務上はみなされます。譲渡所得の計算は、

譲渡所得=譲渡価格2580万円ー(取得費1800万円+譲渡費用100万円)
=680万円
となり、この680万円に譲渡所得税率5年超10年未満の場合は20%で、約136万円の譲渡所得税が掛かります。つまり減価償却で税額が増えます。

2)しかし、マイホームとして住んでおられた場合は、確定申告で「自宅売却の3000万円の特別控除」を利用することもでき、譲渡所得が3000万円までは無税にできます。(ただ、この特例を使うと約3年間は次の自宅を購入しても住宅ローン控除が使えなくなるので、どちらが得かを良く計算して最終判断してください。)

★お近くの税務署の代表番号に電話して、音声案内で1番を押しますと、国税庁の電話相談センターに繋がりますので、そちらでも細かく確認できますので、ぜひ活用してみてください。(私もよく利用しております。)

以上、ご参考になれば幸いです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2021/11/12 12:38:17

すごく参考になりました。
ありがとうございます。

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A 回答日時: 2021/11/10 16:40:00
減価償却は、
事業者が事業用の高額設備を購入すると、
単年度では莫大な赤字決算となるので、
分割で費用計上することを言います。
大家が賃貸用住宅を購入する場合などに適用されます。
自宅用不動産には無関係です。
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A 回答日時: 2021/11/10 12:59:38
>納める額が増えるのか減るのか関係無いのかをお教えください。

減価償却すれば、納税額が増えます。
賃貸収入を得ていたのであれば減価償却してますが、


自己居住なら関係ないです。
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