教えて！住まいの先生
Q 不動産屋の親子間売買についてアドバイスをお願いいたします。
両親が祖父宅に引っ越すにあたって両親が現在住んでいる分譲マンションを両親から購入することを検討しています。この売買が現実的かアドバイスお願い致します。
祖父宅 戸建て 土地約2000万 家は価値なし
両親 定年済み 分譲マンション ローン完済 評価額2400〜2700万
私 三人家族 賃貸暮らし 年収650程度
父2人兄弟、介護を引き受ける代わりに祖父宅の相続をする話はついている。
私三人兄弟、この売買について評価額通りの売買なら賛成とされている。
両親は祖父宅に入るにあたって、現在住むマンションを売ったお金を使ってリフォームを考えており、まとまったお金が必要です。私は両親が住んでいるマンションに愛着もあり問題がなければ貯金と1000万のローンで評価額通りで購入しても良いと考えているのですが、親子間売買だとローンし辛いと聞いております。またローン以外にもさまざまな問題があるかと思いますが、この売買は現実的に可能でしょうか？
祖父宅 戸建て 土地約2000万 家は価値なし
両親 定年済み 分譲マンション ローン完済 評価額2400〜2700万
私 三人家族 賃貸暮らし 年収650程度
父2人兄弟、介護を引き受ける代わりに祖父宅の相続をする話はついている。
私三人兄弟、この売買について評価額通りの売買なら賛成とされている。
両親は祖父宅に入るにあたって、現在住むマンションを売ったお金を使ってリフォームを考えており、まとまったお金が必要です。私は両親が住んでいるマンションに愛着もあり問題がなければ貯金と1000万のローンで評価額通りで購入しても良いと考えているのですが、親子間売買だとローンし辛いと聞いております。またローン以外にもさまざまな問題があるかと思いますが、この売買は現実的に可能でしょうか？
質問日時：
2021/12/7 17:49:16
解決済み
解決日時：
2021/12/13 18:44:38
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 296 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2021/12/13 18:44:38
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）まず、住宅ローンの問題ですが、多くの銀行（特にネット銀行）では親子間売買の場合は住宅ローン不可のところが多いと思います。ただし、銀行の店舗窓口で相談して、親のマンションの残債がないことや売買の経緯を説明すると、プロパーの住宅ローンもしくはフラット３５などで対応してくれる可能性がありますので、いくつかの銀行の支店窓口で相談されてみることをお勧めします。
２）最悪はノンバンクの住宅ローンもありますが、この場合は金利が高めになるので最後の手段かと思います、
３）あとは、売買価格の決め方ですが、評価額というのが「固定資産税評価額」のことか、「不動産業者や鑑定士の評価額」のことかが今一つ不明ですが、後者の場合だと税務署からも文句はつけられないかと思います。「固定資産税評価額」のことを指している場合、マンションの建物部分についてはその価格での売買をしても贈与税を追徴されることはないのですが、土地部分については、実勢価格と固定資産税評価額の乖離が大きい場合は、場合によってはその差額相当分を贈与とみなされて追徴される場合もありますので、ご注意ください。
★売買価格の決め方については、お近くの税務署の代表番号に電話されて、音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターに繋がりますので、詳細を一度そちらで相談されてみることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）まず、住宅ローンの問題ですが、多くの銀行（特にネット銀行）では親子間売買の場合は住宅ローン不可のところが多いと思います。ただし、銀行の店舗窓口で相談して、親のマンションの残債がないことや売買の経緯を説明すると、プロパーの住宅ローンもしくはフラット３５などで対応してくれる可能性がありますので、いくつかの銀行の支店窓口で相談されてみることをお勧めします。
２）最悪はノンバンクの住宅ローンもありますが、この場合は金利が高めになるので最後の手段かと思います、
３）あとは、売買価格の決め方ですが、評価額というのが「固定資産税評価額」のことか、「不動産業者や鑑定士の評価額」のことかが今一つ不明ですが、後者の場合だと税務署からも文句はつけられないかと思います。「固定資産税評価額」のことを指している場合、マンションの建物部分についてはその価格での売買をしても贈与税を追徴されることはないのですが、土地部分については、実勢価格と固定資産税評価額の乖離が大きい場合は、場合によってはその差額相当分を贈与とみなされて追徴される場合もありますので、ご注意ください。
★売買価格の決め方については、お近くの税務署の代表番号に電話されて、音声案内で1番を押しますと、国税局の電話相談センターに繋がりますので、詳細を一度そちらで相談されてみることをお勧めします。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/12/13 18:44:38
一番詳しくアドバイスをくださった回答をベストアンサーとさせていただきました。
全ての回答者様にご返信出来ませんが、さまざまなアドバイスありがとうございました。
アドバイスをもとに検討したいと思います。
回答
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A
回答日時：
2021/12/8 13:11:27
親子間売買の取り扱いに長けている不動産屋が見つかれば、可能だと思います。
自力で金融機関を探すのは難しいかもしれません。
自力で金融機関を探すのは難しいかもしれません。
A
回答日時：
2021/12/8 10:11:39
不動産問題研究室を開いています。
親子間取引など、住宅ローンは不可、です。
なぜなら前提として、相続になればあなたがそのまま相続人となるので、あえて買う必要性などはないからです。
また、親子間なら、売買金額も「申し合わせて」好きなようにでき、客観的金額にはならないからです。
つまり、親子間ではローンが「辛い」のではなく、不可、なのです。
これ以上は同じ内容の繰り返しになりますのでこれで終了です。
親子間取引など、住宅ローンは不可、です。
なぜなら前提として、相続になればあなたがそのまま相続人となるので、あえて買う必要性などはないからです。
また、親子間なら、売買金額も「申し合わせて」好きなようにでき、客観的金額にはならないからです。
つまり、親子間ではローンが「辛い」のではなく、不可、なのです。
これ以上は同じ内容の繰り返しになりますのでこれで終了です。
A
回答日時：
2021/12/7 19:32:32
A
回答日時：
2021/12/7 19:17:57
不動産屋を仲介に入れれば可能かと思います。
A
回答日時：
2021/12/7 18:10:26
先ず、親族間の不動産売買で住宅ローンは通らないです。
理由は、脱税に加担するリスクを回避する為です。
また、現金で売買した場合も、税務署からお尋ねの手紙が届く可能性が大でお勧め出来ません。
もしどうしても親族間売買するなら、不動産鑑定士の出す金額、つまり実勢価格で不動産屋の仲介を入れるなど万全の体制で行って誰が見ても脱税では無い様にしないと駄目です
理由は、脱税に加担するリスクを回避する為です。
また、現金で売買した場合も、税務署からお尋ねの手紙が届く可能性が大でお勧め出来ません。
もしどうしても親族間売買するなら、不動産鑑定士の出す金額、つまり実勢価格で不動産屋の仲介を入れるなど万全の体制で行って誰が見ても脱税では無い様にしないと駄目です
A
回答日時：
2021/12/7 18:08:55
4Q1R5G1A
＞この売買は現実的に可能でしょうか？
仲介を入れるのが必須。その上で「親族間売買でも対応可」と言う金融機関があり、審査が通るなら可能。
住宅ローン以外で資金を調達するなら、資金さえ調達できれば可能。
-----------------
売買前提で考えるなら、、、
14～1700万払って、残りは分割払いにするのが本線。手間もない。
＞この売買は現実的に可能でしょうか？
仲介を入れるのが必須。その上で「親族間売買でも対応可」と言う金融機関があり、審査が通るなら可能。
住宅ローン以外で資金を調達するなら、資金さえ調達できれば可能。
-----------------
売買前提で考えるなら、、、
14～1700万払って、残りは分割払いにするのが本線。手間もない。
A
回答日時：
2021/12/7 18:04:26
将来の相続は法定相続権者で話が付いているとしても、
親族間売買なので銀行ローンは融資NGです。
どうせ、住宅ローン控除は対象外だし、
親子間なので、ある時払いでどうでしょう？
契約書作って返済の度に領収書切ればいいです。
親の住宅リホームはその住宅を担保に融資を受ければいいのでは？
あなたが親へ返済したお金を、親はリフォームの返済にまわします。
親族間売買なので銀行ローンは融資NGです。
どうせ、住宅ローン控除は対象外だし、
親子間なので、ある時払いでどうでしょう？
契約書作って返済の度に領収書切ればいいです。
親の住宅リホームはその住宅を担保に融資を受ければいいのでは？
あなたが親へ返済したお金を、親はリフォームの返済にまわします。
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