教えて！住まいの先生

その収入なら3000万前後は大丈夫でしょう。貯金する額は減るかと思いますが。

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コメント失礼します。

いくつか気になったことをあげてから、アドバイスをします。

① まず、家計データを正確に把握すること。
子のデータだけだとわかりにくいです。
結局年間貯金額と支出が分かりません。
家計のデータが不正確だと購入金額に影響を与えます。

② 500万円の頭金とありますが、入れることが必要はない
質問者様が無収入になると、一時的に赤字になる可能性がるので、
預金は取っておいた方がいいと思います。
もちろん、貯蓄が十分にあればいいのですが…

③ 出産後に時短勤務で、お子さんが高校までは正社員とありますが、
お子さんが生まれてからの正社員というのは母子ともに健康という条件があるので、それを前提にしないほうがいいです。
配偶者様の収入+パート勤務で始めて、手が離れてから正社員というほうが無難です。

④ 配偶者様の収入は伸びしろがあるので、もう少し待った方が正確な購入金額を検討できます。

今購入するなら小額にした方が無難ということです。


以上を踏まえて、アドバイスですが、
世帯の手取り年収を配偶者様の300万円、質問者様はパートタイムで100万円で計算しておくのがいいと思います。
合計400万円。今回は400万円の試算で行います。

ここで大事なのが、収入ではなく、「住居費以外の支出」です。
仮に年間250万円だとすると、一年で150万円が住居費と貯蓄の合計金額です。
支出が少し伸びる分130万円の貯蓄額としましょうか。
25歳なので、50歳までに完済して、それ以降は教育資金と老後資金の備えにはいるとすると、この130万円に25年かけた金額が目安です。
この場合は3250万円です。

一度家計の整理をしてみてください。

また有名な海外でお話されている住宅の適正価格は
ローンの金額が年収の2倍です。
頭金500万円なら、年収400万円ではローン金額は500+400×2です。
1300万円です。
ちょっとこの金額は無理だろう、と思いますので、
住居費以外の支出を400万円から引いて、残った金額に25をかけてください。
参考になれば幸いです。

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旦那の年収が今後どこまで伸びるかによるが、余り伸びなかった事を考え、31歳ぐらいまで共働きで貯めに貯めまくる事をおすすめします。そして、働きながら35歳までに欲しい子供の人数を出産するのが良いかと。
子供ができれば、共働きに戻った所で残業できないし、今の貯金額は二度と来ないと思っておきましょう。今の1年の苦労は、将来の2年以上の価値がありますよ。人生で一番貯金が貯まる時です。夫の40代の稼ぎは子供の塾代や学費や車買い替えや何やらで大して貯まりません。

ローンを組む額は、そうやって貯めた額の半分を頭金にし、全体の物件の額は、その時の夫の年収から決めれば良いでしょう。

高年収じゃ無いなら家は建売をオススメします。
買っても、固定資産税やリフォーム積立等を考えるとローン返済＋2万の貯蓄は必要ですよ。
買えても、貯金が気になる生活なんて楽しくないですよ。
老後資金と子供の学費を貯めながら車を買い替え住宅ローンも返済しなければなりません。

あ、入居後1ヶ月で壁紙に盛大にマジックで落書きされ、シールベタベタ張りまくられ、ソファーに牛乳パックひっくり返されても、怒鳴っちゃダメですよ。

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売らないなら2000万以下
売るなら5000万以上

3-4000万の家は半端過ぎて
売るとマイナスになる。
誰にでも手に届くような金額の家は、
リスク高いです。

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【妥当な金額について】
ご夫婦で額面年収が790万円のため、以下の金額帯が現実的かと思います。
・土地+建物：4000万
・外構：200万
・水道ガス等の配管工事：60万
・土地仲介手数料：80～100万
・家財等：50～100万

このため、頭金に500万円というよりかは「土地+建物」はフルローンとし、その他に必要となってくるものに500万円を費やす方が良いと思われます。

借入額が4000万円で35年ローンの場合…
変動金利の場合は月の支払は11万円
固定金利の場合は月の支払は12万円となります。
（現在の金利の場合）
質問者様の希望である、月9万円にはなっておりませんが、上記はボーナス支払いは設定しておりませんので、実質としてはそこまで乖離はありません。

【注文住宅か否かについて】
結論としては、私が以下に記載している地域では難しいと思います。

希望の地域が東京or埼玉で「あまり田舎すぎない」ところがご希望とのことなので…
東京…西東京市～東村山あたり
埼玉…新座、朝霞、所沢あたり
この地域群かこれに準拠した地域と思われます。
この地域群で駅から徒歩15分圏内の土地となると、坪単価は80～100万円です。

3～4LDKの家を作る場合、延床面積は100㎡（約30坪）は欲しいところです。
この大きさの家を建てる場合、土地の面積は最低100㎡（約30坪）は欲しくなります。この大きさがあれば、車は1台（場合によっては2台）が可能です。
但し、庭はできません。
土地の価格としては、2400万円～3000万円あたりです。

土地価格にこれだけ必要となると、家の値段が圧迫されます。
家の値段は1000～1600万円となりますが、注文住宅で、この金額は難しいと思われます。
延床100㎡（約30坪）の3LDKを建築する場合、最低でも2200万円は欲しいところです。

こうなると、土地+建物で5000万円前後となるため、上記の地域では注文住宅は難しくなります。
（建売住宅であれば、問題ないと思われます）


その他、住宅購入に係る諸費用等もここでは書ききれない詳細があります。
質問者様の場合は、教育資金等も考慮する必要もあります。
ご興味がありましたら、ご返信ください。
私の拙い情報でよければ、ご提供致します。

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まず頭金500万も最初に出すのは馬鹿。

3500〜4000万円が妥当だと思う。
これで注文住宅は無理(駅歩など、他の希望を叶えたいなら)

普通に建て売りを探せばいい。
(建て売りの方が、万が一の時も売りやすいから)

①35年
長期ローン組んでおくのは当たり前。
お金に余裕がある時は返済にまわすようにすればいk。

②3500万くらいなら月々9万でいける。
(変動金利なら先の事は分からないけど、今後、急に金利が上がる事はないと思う)

③ボーナス返済は考えない
無謀としか言えない。
賞与は貯蓄に回すのが賢明。

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ご質問ですが、手取り600万円 (月々50万円) ならば、お子さんが二人いらっしゃったとしても10~11万円の支払い (手取りの20%) は苦しくないと思います。金利が1%の35年ローンなら3500万円です。手取りの30%まで出せるということでしたら5000万円くらい借りることになりますね。(後述しますが、こうやって出せる上限まで出そうと考えるとどんどん予算が上がっていくので危険です)

一方、産休・育休などの不確定要素をできる限り心配するなら、旦那様の収入のみで余裕で払えるローンの方が絶対に安全です。月々30万円としたら6~9万円ですね。2500万円~3000万円くらいのラインです。

一方で、考え方の順番を変えた方が良いのではないかと思います。

要するに (1) どういう家に住みたいのかということです。
希望を書かれてはおりますが、まだフワッとしています。
ご夫婦で何が重要で、どういう立地のどういう家でどういう生活を送りたいのか、これを考えることが先決ではないでしょうか。
簡単に書きましたが、家探しにおいて実は一番難しいプロセスだと思っています。

次に、(2) 希望の家に住むには相場としていくらくらい必要なのか、を考えます。
(1) がきちんとできていれば相場を調べることは容易です。
ほしいものの市場価値がわかってから考えるほうがどこまで出せるか考えてその限界を狙うよりいいのではないかというのが私の意見です。

最後に、(3) 欲しいものの市場価値と家計を比べてみてください。(1) を考え詰めることができていれば、予算が届かないならまずは諦めて資産を形成しようとするはずです。予算ベースで考えると「買えるものをを買おう」となりがちで、後でこんなはずじゃなかった、となってしまいます。

不確定要素が多いことは家探しの敵です。お子さんがいつ生まれるのか、何人なのかは今はわからないですし (三つ子かも!!)、今から公立だ私立だと考えても仕方がありません。

不動産営業や銀行にとっての上客 (の一種) は共働き世代でお子さんがこれから、またはお子さんがまだ幼いご家庭、という話があります。金銭的に余裕があり、先々がまだ全然決まっていないので、子育てにかかる費用もイメージできず、よっしゃよっしゃと高い物件を買ってくれるからです。まだ未来が決まっていないので輝かしい未来を営業しやすいのですね。不確定要素が多すぎることのマイナスはこういうところにも現れます。

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それをやる仕事がファイナンシャルプランナーです。
細かい生活感の部分もあったりする部分もあるでしょうから、実際に会って相談してみるといいんじゃないかな。

希望のところでスパッと言わせてもらうと

・都内または埼玉（あまり田舎すぎるところは除く）
→足立区とかでもいいの？それとも世田谷区じゃないと嫌とかある？埼玉はどの辺までなら許容？

・欲を言えば、注文住宅
→注文住宅にも松竹梅があるけど気になるメーカーはあるんですか？

・間取りは3LDK
→3LDKにも色々あります。
(100坪の3LDKも見た事ありますし、20坪未満くらいに強引に押し込んだものも見たことあります)

この辺の希望はもっと精査が必要かも。

で、お金のところだと

①ローンは旦那の定年までに払い終えることが希望
（30年ローンまたは35年ローン）
→これは35年でよろしい。
住宅ローンの金利は奨学金の次に低い。
よって住宅ローンのセオリーはなるべく多くの額を借りて長い期間かけて返すこと。
繰り上げ返済もいいけど個人的に昨今の金利なら投資信託でもした方が良い。

②月々の返済額は最高9万以下にしたい
（妥当な返済額はいくらなのでしょうか）
→金利0.5%、35年返済で月90,854円返済として借りれるお金は3,500万円。

実際どこまで借りられるか、はそれこそファイナンシャルプランナーの仕事になるけど、
世帯で800として、ペアローンでってなれば5,600-6,400、場合によっては8,000とかまで借りることは出来ると思う。(勤続年数や属性にもよるが)
これが返済できるのか、返済するにはどういう生活になるのかを相談に乗るのがファイナンシャルプランナーだったりします。

③ボーナス払いも含む
（15万ならいけるかな？と思っています）
→ボーナス月は別で15万円ずつ(年間30万円)返済できるってことで見ると、借入額4500-4650くらいかな？
金利電卓ってアプリもあるので使ってみるといいかも。

【結論】
仮に予算を4,500万円とした場合、分譲住宅であつても新築都内は無理。(肌感覚だけど足立区荒川区でもこの値段はないと思う)
中古であっても土地エリア建物ともにかなり厳しいものになると思う。

埼玉県でようやく分譲新築の安めなやつ(ポラスとかオープンハウスとか)が買えるかも。
これも埼玉県でもどこなのかによるが。

金利電卓やSUUMOを駆使してなんとなくあたりをつけて見てください。
「注文住宅」を第1希望とするなら気になるハウスメーカーのモデルハウスに行ってみるといいです。

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4Q41H31

良く分からないので、間違える事は無いであろう大きい額から逆算してみましたが、、、

世帯の手取り650万
年225万貯蓄
年賃料120万

手650－貯222－賃120＝308＝年間支出
月平均25万強の支出。

貴方の書かれてる家計と合致しません。
もちろん多少はズレますが、貴方の場合は「ズレすぎ」家云々の前に正しい情報の把握が先かと。

記載し忘れなら、質問し直した方がイイかと。

因みに、↑の逆算を前提にすると、ドチラかの実家で間借り。
昇給を考えても、良くて2000位。退職金を入れてやっと3000に届くかどうかと言う印象。

子供の教育費・学費、又は老後資金などを諦めると言うなら、話は変わりますが、、、

素直にFP（複数）に相談された方がイイかと。

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あとは、、、、
「あまりは10万円は強制貯金
残りは10万が現在の家賃と
それ以外の残りは」

↑謎。何のあまりなのか、元の額が書かれてない。

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賃金の昇給や雇用の安定度によるのではないでしょうか。凄く高い社長とかでも、３５年という長い期間において収入が不安定ならローンは怖いと思いますし、逆に安定しているお仕事なら２５歳とお若いので4000万なり4500万でも後々何とかなりそうに思えます。離職率が高かったり、昇給が確実ではないなら3000万から3300万ぐらいになるのでは。金利もどうなるかわかりませんので。

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