教えて!住まいの先生

Q 賃貸契約についての質問です。 不動産仲介会社との契約内容について以下の 2点について、 納得がいかず、お詳しい方にご教授いただきたいです。 ① 機関保証サービス料(火災保険含む)

賃料等(電気代含む)×3.4%+800円が毎月かかります。
今回の物件であれば、毎月4,000円程度です。
⇒ 初回に保証料がかかるのが一般的かと思いますが、
毎月かかり、しかも電気代と比例する契約は初耳です、、。
ちなみに電力会社も指定されています。
2年も住めば、一般的な保証料金を超える事になります。

② 退去費用
入居時のタイミングで、退去時に退去費用 49,500円がかかると
事前告知されています。尚、今回の物件は新築です。
⇒ 国交省の「原状回復 ガイドライン」の考え方からも、
退去時にどのような状態になっているわからないにも関わらず、
必ず49,500円を徴収されるのはいかがないものかと思います。

上記 2点について、交渉する余地はないものでしょうか?

仲介業者の担当者にオーナー(法人)に確認してもらいましたが、
「オーナーは必要と言っています」の一点張りで話になりません。

物件自体は非常に気に入っており、是非とも契約したいのですが、
上記 2点がどうしても納得いかず、満額回答でなくとも、
幾分か交渉により、減額させる事はできないでしょうか。
質問日時: 2022/2/28 22:54:07 解決済み 解決日時: 2022/3/1 21:18:32
回答数: 3 閲覧数: 101 お礼: 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/3/1 21:18:32
①電気代を使えば使うほど保証料が高くなるのでしょうか?
マンション自体がマンション自由化により、電気の転用をしており、基本使用量が共益費に組み込まれてるってことはないですか?
また貸主指定の保証会社で、客付けの際はこの保証会社の審査を受けなければ入居できない要件があれば、交渉は難しいと思います。

②よく間違えてるんですが、ガイドラインはあくまでガイドラインであって、これに拘束される事はありません。
契約書に退去時いくら徴収するとの明記が有れば退去時は必要になります。
これに関しては、これ以上修繕がかかる場合、の追加費用がかかるのか?基本この費用のみで、収まるのか?を確認する事は必要ですね。
これに関しても、他の入居者と同じ契約書であれば、交渉は難しいと思います。

この契約で納得できなければ、借りてもらわなくても良いってスタンスなら無理だと思います。

ただ家賃交渉やフリーレントくらいはできるのではないでしょうか?
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/3/1 21:18:32

ありがとうございます!
私の知識不足でもろもろ思い込みがありましたが、
ご意見いただいて、頭のもやが無くなりました。

基本使用料が共益費に組み込まれているかどうかも
担当の方に確認してみます。

ご回答いただきました、3名様、
本当にありがとうございました。

回答

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A 回答日時: 2022/3/1 00:08:23
それってひょっとして大和リビングの物件じゃないですか?もしそうなら①も②もどうにもならないし交渉の余地はないと思います。

大和リビングは大和ハウスのグループ会社の一つですが、大和ハウスグループには電力小売等の事業をやってる会社もありまして自社物件に関しては利益確保のために企業の経営方針として①の方式を取ることに決めてしまっています。大和ハウスグループ程の規模の企業が経営方針として定めたことを一介の仲介業者の担当者にどうにかできるはずもありません。それを話にならないと言うのは少し酷な気がします。

②に関してですけどガイドラインでは原則貸主負担の事柄であっても一方では借主負担とする特約を設けることも認めていますよね。特約が認められるには金額を明示しておくことなど幾つか要件がありますが大和リビングはもちろん今はどこの会社も要件を備えている内容の契約書類を用いていますし、これも①と同様に大和ハウスグループ程の規模の企業が経営方針として定めたことを一介の仲介業者の担当者にどうにかできる事柄ではないと思います。

①も②もどうにかしたかったら大和ハウスグループの経営幹部になるとか大株主になるとかして経営方針を変えさせるみたいな現実的ではないとんでもない話になってきてしまうと思います。

正直交渉しても何も実らないどころか逆に審査で落とされてしまう懸念が生じかねないので契約したいのなら相手の条件を受け入れた方がいいと思いますよ。

(もし大和リビング物件じゃなかったらごめんなさい!!)
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A 回答日時: 2022/2/28 23:15:08
①については、総家賃の中の共益費に電気代が入っているというだけなのではないでしょうか。例えば寮や学生会館などではそのような契約はよくあります。もともと保証料というのがその他のサービスも付随されているのでしょうから、賃貸総合サービス料ということなのだと思います。②の退去費用は退去時の原状回復費ではなく、貴方の退去時の清掃費用などを業者に予めお願いしておくものです。ですからなんら問題ないと思います。ですから大家さんの条件と思われたほうがいいと思います。貴方は気にいったのでその物件に入居したい。大家さんは条件を呑んでもらえればどうぞという話ですから、普通の取引です。貴方から値引きを要求されることは自由ですが、逆に大家さんからみたら、毎月の家賃を本当に支払ってもらえる人なのかと思われるのではないでしょうか。そこも考えて交渉されたほうがいいと思います。
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