教えて！住まいの先生
Q 中古住宅購入で住宅ローンを組む予定です 1300万借り入れ、15年で支払う場合 変動金利と固定金利 どちらが良いのでしょうか？
年齢51歳なので出来るだけ早めに繰上げ返済できれぱ… と考えております
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/3/18 18:34:25
重要なのはライフプランです。
それに対する、有利なローンを比較して選びます。
選ぶために、ある程度の知識があると良いですね。
固定金利の最大のメリットは、最期まで返済額が変わらない事です。
また長期間の金利リスクを避けられる事もメリットです。
最大のデメリットは、その分そもそも金利が高い事です。
そのため、返済期間が短い場合、「繰上げ返済で結果として早期に完済する」場合にも、デメリットを得た上で、メリットが得られません。
例えば、
1.50%15年固定金利と、
0.75%5年固定その後10年間2.4%と、
0.75%10年固定その後5年間7.1%が
ほぼ同じ返済総額（総利息11.7%）です。
変動金利はちょっとパターン分けしにくいので割愛します。
金利の例はテキトーです。
なお、期間固定型の金利は、変動の実効金利は割高であるため、「繰上げ返済前提」もしくは「借換前提」だと思います。
店頭金利（毎月変動する） − 優遇金利（契約時に決めた割引率） ＝ 実効金利（適用される金利）
また、毎月のローン残高は次のように推移します。
残債方式
①残高に対して、月利（金利の12分の1）の利息が付き、残高が増えます。
②返済して、残高が減ります。
1300万、0.6%（月利0.05%）で元利均等返済であれば、75,539返済です。
①13,000,000 + 0.05% = 13,006,500
②13,006,500 − 75,539 = 12,930,961
翌月は、この残高で利息を計算し、返済します。
①12,930,961 + 0.05% = 12,937,426
②12,937,426 − 75,539 = 12,861,887
参考URL
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
余談ですが、リボルビング払いはローン残高の増加に影響されない支払いなので、実際の利息やローン残高がどうなっているかを把握していない、あるいは把握していても慣れて感覚が麻痺しているケースが多いようです。
ちなみに繰上げ返済をすると、残高が減るので、本来であれば「返済額軽減型」で済みます。残高や利息に対して残り期間で均等化して返済するので。
それをあえて「返済額を維持する」事で、その差額分を翌月以降も実質繰上げ返済することになります。
数千数百万円のローン残高に対しての、数千円ですが。
そのため、「期間短縮型」は返済期間が繰上げ額以上に更に短くなります。
また、繰上げ返済は早ければ早いほど、返済総額は減ります。
残高に対して利息がつくので、残高を直接減らせる「繰上げ返済」は、それ以後ずっと影響するためです。
35年の420回の1回目に繰上げ返済をすれば、残り419回分に影響します。
私が質問者さんの立場であれば、住宅ローン減税の適用の可否も考慮します。
中古住宅なので10年ですね。
ですが最大のポイントは、毎月の返済を抑えたいか（教育費や趣味や生活費など他の出費に回したいか）どうかです。
住宅ローンの返済は、いわば強制的な積立でもあります。
毎月の返済額を大きくすれば、その分、返済総額は減ります。
破綻しては元も子もないので、安全マージンを取った上で、です。
返せる額にしておく必要性はあります。
優先順位は
「毎月生活出来る事」つまり、月々の返済額が予算内か。いくらまでなら支払えるか。
借入期間のうちで、どの時期が一番キツイのか。
一番は、退職や休業時、入院や出産時の収入の変化です。
次いで子供の教育費が変動幅が大きい要素です。
車の買い替えなどがあれば、子供の結婚があれば、いろいろな支出も考えられますね。
その上で、「返済プラン」を考えます。
金利リスクや考え方で、期間や金利タイプを選ぶのではなく、「どう返す予定なのか」で選びます。
金融商品に合わせるのではなく、「あなたのライフプラン」に合った金融商品を選ぶのです。
私は、出来るだけ良い「小さくて高い家」を「毎月同じ金額で」返済するために、高い工務店で注文住宅を建て、繰上げ返済をせず（つまり預貯金は他の使途にする計算で）、固定金利35年を選択しました。
将来35年後の１万円の価値は、今よりもずっと低いだろうという読みもありました。また当時は家族構成が定まっておらずプランニングは先延ばししました。
質問者さんのライフプランであれば、変動金利も魅力的ですが、10年固定で住宅ローン控除の完了と同時（翌年１月）に退職金で払う、あたりがマッチしているのではないでしょうか。
（返済時期や再雇用システムや退職金の制度によっては、退職金の前借りで精算する事なども視野に入れるなど）
15年の期間で、繰上げ返済も考えているのであれば、元金均等返済にするメリットはあまりないように思います。
重要なのはライフプランです。
そのため、まずはご家族とご相談されて下さいね。
その後、そのライフプランで「合っている」ローンは、質問者さんが比較選択できるかと思います。
新しい住まいで、楽しく生活出来ますように。
それに対する、有利なローンを比較して選びます。
選ぶために、ある程度の知識があると良いですね。
固定金利の最大のメリットは、最期まで返済額が変わらない事です。
また長期間の金利リスクを避けられる事もメリットです。
最大のデメリットは、その分そもそも金利が高い事です。
そのため、返済期間が短い場合、「繰上げ返済で結果として早期に完済する」場合にも、デメリットを得た上で、メリットが得られません。
例えば、
1.50%15年固定金利と、
0.75%5年固定その後10年間2.4%と、
0.75%10年固定その後5年間7.1%が
ほぼ同じ返済総額（総利息11.7%）です。
変動金利はちょっとパターン分けしにくいので割愛します。
金利の例はテキトーです。
なお、期間固定型の金利は、変動の実効金利は割高であるため、「繰上げ返済前提」もしくは「借換前提」だと思います。
店頭金利（毎月変動する） − 優遇金利（契約時に決めた割引率） ＝ 実効金利（適用される金利）
また、毎月のローン残高は次のように推移します。
残債方式
①残高に対して、月利（金利の12分の1）の利息が付き、残高が増えます。
②返済して、残高が減ります。
1300万、0.6%（月利0.05%）で元利均等返済であれば、75,539返済です。
①13,000,000 + 0.05% = 13,006,500
②13,006,500 − 75,539 = 12,930,961
翌月は、この残高で利息を計算し、返済します。
①12,930,961 + 0.05% = 12,937,426
②12,937,426 − 75,539 = 12,861,887
参考URL
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
余談ですが、リボルビング払いはローン残高の増加に影響されない支払いなので、実際の利息やローン残高がどうなっているかを把握していない、あるいは把握していても慣れて感覚が麻痺しているケースが多いようです。
ちなみに繰上げ返済をすると、残高が減るので、本来であれば「返済額軽減型」で済みます。残高や利息に対して残り期間で均等化して返済するので。
それをあえて「返済額を維持する」事で、その差額分を翌月以降も実質繰上げ返済することになります。
数千数百万円のローン残高に対しての、数千円ですが。
そのため、「期間短縮型」は返済期間が繰上げ額以上に更に短くなります。
また、繰上げ返済は早ければ早いほど、返済総額は減ります。
残高に対して利息がつくので、残高を直接減らせる「繰上げ返済」は、それ以後ずっと影響するためです。
35年の420回の1回目に繰上げ返済をすれば、残り419回分に影響します。
私が質問者さんの立場であれば、住宅ローン減税の適用の可否も考慮します。
中古住宅なので10年ですね。
ですが最大のポイントは、毎月の返済を抑えたいか（教育費や趣味や生活費など他の出費に回したいか）どうかです。
住宅ローンの返済は、いわば強制的な積立でもあります。
毎月の返済額を大きくすれば、その分、返済総額は減ります。
破綻しては元も子もないので、安全マージンを取った上で、です。
返せる額にしておく必要性はあります。
優先順位は
「毎月生活出来る事」つまり、月々の返済額が予算内か。いくらまでなら支払えるか。
借入期間のうちで、どの時期が一番キツイのか。
一番は、退職や休業時、入院や出産時の収入の変化です。
次いで子供の教育費が変動幅が大きい要素です。
車の買い替えなどがあれば、子供の結婚があれば、いろいろな支出も考えられますね。
その上で、「返済プラン」を考えます。
金利リスクや考え方で、期間や金利タイプを選ぶのではなく、「どう返す予定なのか」で選びます。
金融商品に合わせるのではなく、「あなたのライフプラン」に合った金融商品を選ぶのです。
私は、出来るだけ良い「小さくて高い家」を「毎月同じ金額で」返済するために、高い工務店で注文住宅を建て、繰上げ返済をせず（つまり預貯金は他の使途にする計算で）、固定金利35年を選択しました。
将来35年後の１万円の価値は、今よりもずっと低いだろうという読みもありました。また当時は家族構成が定まっておらずプランニングは先延ばししました。
質問者さんのライフプランであれば、変動金利も魅力的ですが、10年固定で住宅ローン控除の完了と同時（翌年１月）に退職金で払う、あたりがマッチしているのではないでしょうか。
（返済時期や再雇用システムや退職金の制度によっては、退職金の前借りで精算する事なども視野に入れるなど）
15年の期間で、繰上げ返済も考えているのであれば、元金均等返済にするメリットはあまりないように思います。
重要なのはライフプランです。
そのため、まずはご家族とご相談されて下さいね。
その後、そのライフプランで「合っている」ローンは、質問者さんが比較選択できるかと思います。
新しい住まいで、楽しく生活出来ますように。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/3/18 18:34:25
ご丁寧な回答
感謝いたします
ありがとうございました
回答
6 件中、1～6件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2022/3/15 11:00:44
繰上げ返済前提なら、変動で良いと思います。
金利上昇時に多めに繰り上げ返済してください。
金利上昇時に多めに繰り上げ返済してください。
A
回答日時：
2022/3/10 08:19:48
金利タイプはご自身で取れるリスクの大きさで決められたらいいと思います。
それはそうと、ホームインスペクションはやりましたか？修繕リスクも大きいと思いますが。
それはそうと、ホームインスペクションはやりましたか？修繕リスクも大きいと思いますが。
A
回答日時：
2022/3/9 21:50:19
予定の15年、
繰り上げも考えるなら
私なら変動としても良いかと想えます。
住宅ローンの還付される事も視野に入れれば
還付が終わって完済も有り。
→年度末の残高で還付されるので完済だと
ゼロとなりますから要注意。
それを過ぎたらいつでも可。
現在、マイナス金利が継続とされてますが
いつ上げるのか？
誰にも判りません。
だからと、
一気に上げる事はしないでしょうから
私なら今の社会情勢を見る限り変動を選択しますね。
（良きネタが無いゆえ、なおさら。）
あとは
どこを利用するのか？
生活する上で衣食住の買い物は有ります。
たとえばイオンだと、
割引き制度が有ったりもします。
あなたのお住まいの近くに
イオン系、ショッピングモールが有るならオススメですね。
JAだと、御中元、お歳暮の時期に贈り物が届く・・
事例も有ります。
→正直・・あまり期待する内容では無い。
ローン組めば
火災保険、地震保険は必要。
JAだからJAの？
と決め付ける必要は有りません。
保険は保険として
よーく見比べて決めてください。
金額が安い＝ベスト？
とは言えません。
補償内容、制限的な内容は？
家電類、設備類等々の支払い制限的な内容もcheckが必要。
とりあえず加入しておけば良いや！
と考えるなら
安さを選択するも有り。
繰り上げも考えるなら
私なら変動としても良いかと想えます。
住宅ローンの還付される事も視野に入れれば
還付が終わって完済も有り。
→年度末の残高で還付されるので完済だと
ゼロとなりますから要注意。
それを過ぎたらいつでも可。
現在、マイナス金利が継続とされてますが
いつ上げるのか？
誰にも判りません。
だからと、
一気に上げる事はしないでしょうから
私なら今の社会情勢を見る限り変動を選択しますね。
（良きネタが無いゆえ、なおさら。）
あとは
どこを利用するのか？
生活する上で衣食住の買い物は有ります。
たとえばイオンだと、
割引き制度が有ったりもします。
あなたのお住まいの近くに
イオン系、ショッピングモールが有るならオススメですね。
JAだと、御中元、お歳暮の時期に贈り物が届く・・
事例も有ります。
→正直・・あまり期待する内容では無い。
ローン組めば
火災保険、地震保険は必要。
JAだからJAの？
と決め付ける必要は有りません。
保険は保険として
よーく見比べて決めてください。
金額が安い＝ベスト？
とは言えません。
補償内容、制限的な内容は？
家電類、設備類等々の支払い制限的な内容もcheckが必要。
とりあえず加入しておけば良いや！
と考えるなら
安さを選択するも有り。
A
回答日時：
2022/3/9 21:01:56
信用金庫に勤務していました。平成5年くらいに固定金利選択型住宅ローンが新規商品として販売となり「10年固定型」が一番人気で当時3.75％くらいの水準、変動型は2.675％、バブル崩壊後の時期でもあり低利安定が支持されました。しかし不景気が続き政府・日銀が消費喚起のため低金利政策をとり最近はマイナス金利政策まできました。要するにローン金利を低く誘導し住宅・車・学資等を買いやすくし景気浮揚狙いでしたがそれでも不景気は続いています。ここで金利を上げたら一気に消費は冷え込み不景気がさらに加速します。30年以上金利は下げ続け当初から変動型を選んだ人が結果的に支払利息最小でした。今後景気が良くなることはまず考えられません。15年くらいならまだ下がる余地があります。特に住宅ローン低金利キャンペーンはほとんど変動型ですね。もう金融機関・ハウスメーカー・不動産業者も上記の考え方を持っています。あとは自己責任の原則で選択してください。
A
回答日時：
2022/3/9 20:40:20
多少の金利上昇に耐えられるなら、変動金利です。
これからの35年ローンは、リスクあると思いますが、今から15年で繰上げ返済も視野に入れているのであれば、変動のほうがトータルは安くなると思いますよ。
元々は固定金利派でしたが、あまりにも低金利時代が続いているので、相談者様のような場合は、変動金利でいいと思います。
収入に余裕があるのなら、農協などで元金均等を視野に入れてもいいかもしれません。
これからの35年ローンは、リスクあると思いますが、今から15年で繰上げ返済も視野に入れているのであれば、変動のほうがトータルは安くなると思いますよ。
元々は固定金利派でしたが、あまりにも低金利時代が続いているので、相談者様のような場合は、変動金利でいいと思います。
収入に余裕があるのなら、農協などで元金均等を視野に入れてもいいかもしれません。
A
回答日時：
2022/3/9 20:33:55
金利が上がっても対応出来るなら変動で、対応出来ないなら固定で。
6 件中、1～6件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
