教えて！住まいの先生
Q 築30年の実家の売却にあたり、媒介契約を交わした不動産屋よりホームインスペクションを勧められ、素直に応じ、調査が行われました（木造住宅で調査費用は約６万円）。
2週間後の調査結果では、買主が瑕疵保険に加入する為には外壁を中心に天井・内壁の染みなどで120万円の補修が必要とのことでした（外壁工事の足場工事として30万円含む）。
で、疑問です↓
・中古住宅を購入し瑕疵保険に加入している方はどのぐらいの割合でいるものなのか。
・瑕疵保険料とは購入後に月々支払う（買主が）ものなのか。
・売主が補修費用を全額支払って瑕疵保険に加入してある物件（瑕疵保険料はこの時点で誰が負担するのかもよくわからず）、とそこまでする必要はあるのか。
・売主にとっても不具合がわかった状態で売りに出した方がいいとのことで調査に応じましたが、不利だったのではないかな、という疑念が沸いています（法改正で宅建業者がホームインスペクションの告知義務があるということはネットで知りましたが）。外壁とか買主が購入後にリフォームも兼ねてやってもいいことではないのか。
・買主側からしても、築古の中古を買うということはそれなりのリスクも加味しているとも考えられるし、明らかにし過ぎることにより購買意欲が削がれないものなのか。
・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
・不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務はあるのか。
いろいろわからないことだらけで、教えて頂けますと大変助かります。
よろしくお願いいたします。
で、疑問です↓
・中古住宅を購入し瑕疵保険に加入している方はどのぐらいの割合でいるものなのか。
・瑕疵保険料とは購入後に月々支払う（買主が）ものなのか。
・売主が補修費用を全額支払って瑕疵保険に加入してある物件（瑕疵保険料はこの時点で誰が負担するのかもよくわからず）、とそこまでする必要はあるのか。
・売主にとっても不具合がわかった状態で売りに出した方がいいとのことで調査に応じましたが、不利だったのではないかな、という疑念が沸いています（法改正で宅建業者がホームインスペクションの告知義務があるということはネットで知りましたが）。外壁とか買主が購入後にリフォームも兼ねてやってもいいことではないのか。
・買主側からしても、築古の中古を買うということはそれなりのリスクも加味しているとも考えられるし、明らかにし過ぎることにより購買意欲が削がれないものなのか。
・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
・不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務はあるのか。
いろいろわからないことだらけで、教えて頂けますと大変助かります。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/3/27 22:49:52
確かに不利な状態にされてしまっており、不動産会社に「もう少し上手くできなかったものかね・・・」と感じてしまいます。色々考えましたが、一つの案として、「ホームインスペクションをして瑕疵保険に加入したおかげで思っていたより全然高く売れてプラスが増えた」となるように (不動産会社が) 責任持って動いてくれ〜、と私は思いました。
#######
瑕疵保険に加入している方はどのぐらいの割合
#######
調べてみました。
以下の資料によれば、「加入は１割に満たない」と記載あります。
https://www.lij.jp/news/research_memo/20181002_9.pdf
加入率が低い原因についてはまさにその通り、という記載ですね。
「既存住宅売買瑕疵保険制度が普及しない理由としては、検査の際に既存住宅に不具合が判明すると、それを克服しないことには保険を掛けることが出来ないため、売主が保険加入をためらうケースが少なくないこと、保険料を含め保険加入のための工事対策費用が少なからず掛かる中で、保険金が相対的に少額にとどまること、検査をはじめとして保険手続に相当の期間を要し、買主の購入計画が後ろ倒しになることなどの障害が関係者から指摘されている」
#####＃
売主が補修費用を全額支払って瑕疵保険に加入してある物件（瑕疵保険料はこの時点で誰が負担するのかもよくわからず）、とそこまでする必要はあるのか。
#####＃
私はないと考えます。流通を妨げるものだし、中古住宅の不具合のほとんどは「わかってから対応すれば良いもの」だと思うからです。
######＃
瑕疵保険料とは購入後に月々支払う（買主が）ものなのか。
######＃
下記資料の8ページです。業者が入りますが、最終的には消費者が支払う金額の中にコストが含まれている、と理解して良いのだと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/syouhisya-manga.pdf
######
不利だったのではないかな、外壁とか買主が購入後にリフォームも兼ねて
######
不利だったと思います。
少なくとも短期的に見るとすごく不利ですよね。不動産屋・・・と思います。
もっとちゃんと説明すべきだし、トータルのプランを話し合う場を作る義務があったのではないかと感じました。
これを有利に転換する一つの方法としては、修繕して瑕疵保険付き住宅として売り出すことかと思いますが、如何せん時間とコストが・・・ですよね。
外壁などに関しても仰る通りで、自分が購入するときはそのように考えていました。不具合があれば自分が直す前提で、ちょっとだけ価格交渉、という感じでしょうか。
######
築古の中古を買うということはそれなりのリスクも加味しているとも考えられるし、明らかにし過ぎることにより購買意欲が削がれないもの
######
これは人によりけりだと思います。「問題がわかっている方が安心」という人は間違いなくいますね。一方で、それなりのリスクを加味して購入している、ということもまた事実で、先ほどの報告書のように、「タイムラグが生じること」を嫌がる買主はいると思います。先に書いたように修繕完了、瑕疵保険つきの住宅として売り出せば、同様の築古でそうでない物件に比べて有利を勝ち得ることはあると思いますが、質問者様にとっては時間もかかるしコストも確定するし、ポジティブに考えようとすればできるけどやっぱり不利だなあ、と思います。
######
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
######
契約ごとで、みんながOKと言ってればそうなる、というふうに理解しています。築37年売却したことがありますが、「古いから免責！」となっていました。
######
不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務
######
ここは難しいところで、素人意見危ないのですが、結果の開示義務はおそらくないのではないかと思いました。
一方、気をつけなければならないのは売買の際に記入する「物件状況報告書」ではないでしょうか。雨漏りやシロアリの害、腐食とか汚損について、売主の目視や調査、未確認、を選択し、署名、印鑑を押します。ここで記載する情報が、質問者様がホームインスペクションで得た (知った) 結果と齟齬があると、それが露見したときにトラブルに発展する危険性があると考えます。これではますます大変だし、なんとなく後ろ暗い気持ちにもなってしまいそうです。
あくまでも私なら、ですが、ホームインスペクションの結果を踏まえ、これまでのことを不動産屋とよく話して、「ホームインスペクションをして瑕疵保険に加入したおかげで思っていたより全然高く売れてプラスが増えた」と質問者様に思ってもらえるようにプランを立ててやってください、とうごく、というのが一案かなと思います。
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瑕疵保険に加入している方はどのぐらいの割合
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調べてみました。
以下の資料によれば、「加入は１割に満たない」と記載あります。
https://www.lij.jp/news/research_memo/20181002_9.pdf
加入率が低い原因についてはまさにその通り、という記載ですね。
「既存住宅売買瑕疵保険制度が普及しない理由としては、検査の際に既存住宅に不具合が判明すると、それを克服しないことには保険を掛けることが出来ないため、売主が保険加入をためらうケースが少なくないこと、保険料を含め保険加入のための工事対策費用が少なからず掛かる中で、保険金が相対的に少額にとどまること、検査をはじめとして保険手続に相当の期間を要し、買主の購入計画が後ろ倒しになることなどの障害が関係者から指摘されている」
#####＃
売主が補修費用を全額支払って瑕疵保険に加入してある物件（瑕疵保険料はこの時点で誰が負担するのかもよくわからず）、とそこまでする必要はあるのか。
#####＃
私はないと考えます。流通を妨げるものだし、中古住宅の不具合のほとんどは「わかってから対応すれば良いもの」だと思うからです。
######＃
瑕疵保険料とは購入後に月々支払う（買主が）ものなのか。
######＃
下記資料の8ページです。業者が入りますが、最終的には消費者が支払う金額の中にコストが含まれている、と理解して良いのだと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/dl_files/syouhisya-manga.pdf
######
不利だったのではないかな、外壁とか買主が購入後にリフォームも兼ねて
######
不利だったと思います。
少なくとも短期的に見るとすごく不利ですよね。不動産屋・・・と思います。
もっとちゃんと説明すべきだし、トータルのプランを話し合う場を作る義務があったのではないかと感じました。
これを有利に転換する一つの方法としては、修繕して瑕疵保険付き住宅として売り出すことかと思いますが、如何せん時間とコストが・・・ですよね。
外壁などに関しても仰る通りで、自分が購入するときはそのように考えていました。不具合があれば自分が直す前提で、ちょっとだけ価格交渉、という感じでしょうか。
######
築古の中古を買うということはそれなりのリスクも加味しているとも考えられるし、明らかにし過ぎることにより購買意欲が削がれないもの
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これは人によりけりだと思います。「問題がわかっている方が安心」という人は間違いなくいますね。一方で、それなりのリスクを加味して購入している、ということもまた事実で、先ほどの報告書のように、「タイムラグが生じること」を嫌がる買主はいると思います。先に書いたように修繕完了、瑕疵保険つきの住宅として売り出せば、同様の築古でそうでない物件に比べて有利を勝ち得ることはあると思いますが、質問者様にとっては時間もかかるしコストも確定するし、ポジティブに考えようとすればできるけどやっぱり不利だなあ、と思います。
######
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
######
契約ごとで、みんながOKと言ってればそうなる、というふうに理解しています。築37年売却したことがありますが、「古いから免責！」となっていました。
######
不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務
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ここは難しいところで、素人意見危ないのですが、結果の開示義務はおそらくないのではないかと思いました。
一方、気をつけなければならないのは売買の際に記入する「物件状況報告書」ではないでしょうか。雨漏りやシロアリの害、腐食とか汚損について、売主の目視や調査、未確認、を選択し、署名、印鑑を押します。ここで記載する情報が、質問者様がホームインスペクションで得た (知った) 結果と齟齬があると、それが露見したときにトラブルに発展する危険性があると考えます。これではますます大変だし、なんとなく後ろ暗い気持ちにもなってしまいそうです。
あくまでも私なら、ですが、ホームインスペクションの結果を踏まえ、これまでのことを不動産屋とよく話して、「ホームインスペクションをして瑕疵保険に加入したおかげで思っていたより全然高く売れてプラスが増えた」と質問者様に思ってもらえるようにプランを立ててやってください、とうごく、というのが一案かなと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/3/27 22:49:52
回答くださった皆さま、ありがとうございました！
ひとり悶々と考えていましたが質問してみて良かったです。
ベストアンサーは簡潔にお答えくださった「1150758055さん」「sobさん」などとも迷いましたが、心情的に助かった「オートンイクシードさん」を選ばせていただきます。知恵コイン何故か沢山あったので設定しておけばよかったです（コインの扱いよくわからず..）。
回答
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A
回答日時：
2022/3/26 23:13:32
1.個人の売却で瑕疵保険加入なんて１割も無いと思いますよ。
2.加入時です。あくまでも加入は売主がするものなので、最初は売主が払う必要があります。その費用を買主から徴収するかどうかは相談して決めてください。
3.それは売主が決める事です。
4.インスペクション自体は不利にはなりません。瑕疵によっては知らなかったでは済まないものもあり、泥沼化もやむなしですから。外壁の修繕も買主がやればいいだけです。
5.直すべき部分がわかっているから融資額やリフォームの打ち合わせもやりやすいです。
6.条件はありませんが、そこはもう価格次第です。
相場より安ければ納得するでしょうし、そうじゃなければ割高に感じてしまうでしょう。
7.知った以上は告知義務があります。
2.加入時です。あくまでも加入は売主がするものなので、最初は売主が払う必要があります。その費用を買主から徴収するかどうかは相談して決めてください。
3.それは売主が決める事です。
4.インスペクション自体は不利にはなりません。瑕疵によっては知らなかったでは済まないものもあり、泥沼化もやむなしですから。外壁の修繕も買主がやればいいだけです。
5.直すべき部分がわかっているから融資額やリフォームの打ち合わせもやりやすいです。
6.条件はありませんが、そこはもう価格次第です。
相場より安ければ納得するでしょうし、そうじゃなければ割高に感じてしまうでしょう。
7.知った以上は告知義務があります。
A
回答日時：
2022/3/25 16:41:54
お答えします。
・中古住宅を購入し瑕疵保険に加入している方はどのぐらいの割合でいるものなのか。
最近は増えている傾向にありますが、現在の割合は不明です。
・瑕疵保険料とは購入後に月々支払う（買主が）ものなのか。
売主が支払っても構いません。
・売主が補修費用を全額支払って瑕疵保険に加入してある物件（瑕疵保険料はこの時点で誰が負担するのかもよくわからず）、とそこまでする必要はあるのか。
少なくとも瑕疵保険に加入している時点で、躯体など構造的に問題が無いといえますので、買主にとっては安心です。
・売主にとっても不具合がわかった状態で売りに出した方がいいとのことで調査に応じましたが、不利だったのではないかな、という疑念が沸いています（法改正で宅建業者がホームインスペクションの告知義務があるということはネットで知りましたが）。外壁とか買主が購入後にリフォームも兼ねてやってもいいことではないのか。
購入後は瑕疵保険には入れません。
住宅ローン控除も受けれなくなります。
・買主側からしても、築古の中古を買うということはそれなりのリスクも加味しているとも考えられるし、明らかにし過ぎることにより購買意欲が削がれないものなのか。
現況評価で過分に費用がかかるのなら、躊躇うかもしれませんが、後々のトラブルは少なくなります。
・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
個人間の場合は免責とするのは可能だから、契約不適合責任を追求出来ないから、インスペをいれます。
・不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務はあるのか。
現況報告として、また重説にも添付します。
・中古住宅を購入し瑕疵保険に加入している方はどのぐらいの割合でいるものなのか。
最近は増えている傾向にありますが、現在の割合は不明です。
・瑕疵保険料とは購入後に月々支払う（買主が）ものなのか。
売主が支払っても構いません。
・売主が補修費用を全額支払って瑕疵保険に加入してある物件（瑕疵保険料はこの時点で誰が負担するのかもよくわからず）、とそこまでする必要はあるのか。
少なくとも瑕疵保険に加入している時点で、躯体など構造的に問題が無いといえますので、買主にとっては安心です。
・売主にとっても不具合がわかった状態で売りに出した方がいいとのことで調査に応じましたが、不利だったのではないかな、という疑念が沸いています（法改正で宅建業者がホームインスペクションの告知義務があるということはネットで知りましたが）。外壁とか買主が購入後にリフォームも兼ねてやってもいいことではないのか。
購入後は瑕疵保険には入れません。
住宅ローン控除も受けれなくなります。
・買主側からしても、築古の中古を買うということはそれなりのリスクも加味しているとも考えられるし、明らかにし過ぎることにより購買意欲が削がれないものなのか。
現況評価で過分に費用がかかるのなら、躊躇うかもしれませんが、後々のトラブルは少なくなります。
・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
個人間の場合は免責とするのは可能だから、契約不適合責任を追求出来ないから、インスペをいれます。
・不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務はあるのか。
現況報告として、また重説にも添付します。
A
回答日時：
2022/3/25 16:19:50
・契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を免責とするには何か条件等あるのか。
・不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務はあるのか。
別に免責は構わないけど売れにくくなる
すでにインスペクションしているにもかかわらず、開示しないで売却した場合、知っているのに隠したということなので免責とはならない上に、それには期限がないため、極端な話、１０年後に不具合がでました、前からあったのではないか、調べたらインスペクションしていた記録が見つかりました空の裁判で絶対負けるでしょう。
欲を出さないでちゃんと説明することです
・不動産屋を変えた場合、ホームインスペクションの結果の開示義務はあるのか。
別に免責は構わないけど売れにくくなる
すでにインスペクションしているにもかかわらず、開示しないで売却した場合、知っているのに隠したということなので免責とはならない上に、それには期限がないため、極端な話、１０年後に不具合がでました、前からあったのではないか、調べたらインスペクションしていた記録が見つかりました空の裁判で絶対負けるでしょう。
欲を出さないでちゃんと説明することです
A
回答日時：
2022/3/23 08:19:02
一般的には買う側が
ホームインスペクションを
やる事が多いと思います。
やったら、結果の開示義務が
あると思います。
不具合があるのを知っていて
黙って売るのは問題ですから。
築30年なら、質問者様が
やらない方が良かったと思います。
ホームインスペクションを
やる事が多いと思います。
やったら、結果の開示義務が
あると思います。
不具合があるのを知っていて
黙って売るのは問題ですから。
築30年なら、質問者様が
やらない方が良かったと思います。
A
回答日時：
2022/3/23 07:30:07
築30年なら建て替えを前提として購入する人もいるでしょうからどうなんでしょうね
A
回答日時：
2022/3/23 07:08:31
今の客はお断りするとよいですね。現況有姿という契約もありますし契約不適合責任は問わないという契約も出来ますから今のままではあなたに不利すぎます。今のままでは私が降りすぎるので契約はしませんとでも言えばよいですね。
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