教えて！住まいの先生
Q 不動産売買に関する質問です。親から相続した土地を売却することにしました。昭和45年に購入した土地で4隅には杭があり法務局にも図面がありました。専任媒介で地元の不動産会社を選定してまもなく買い入れ申し込み
があったと連絡がありました。申し入れはデベロッパーで売主が本計測して杭を入れ直すことが条件ということです。具体的にいうと南隣、北隣、東隣との隣地境界線を引き直すということです。杭があって公簿があっても必要なことでしょうか？お金の問題ではなく隣地の方に迷惑がかかるのではと躊躇しています。杭が無いとか、公簿がないということであれば理解できますが、詳しい方に意見をお聞きしたいです。よろしくお願いします。
質問日時：
2022/5/23 00:27:44
解決済み
解決日時：
2022/5/29 08:51:01
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 224 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/5/29 08:51:01
現役の不動産業者です。
昭和４５年当時の測量と、現在の測量技術は似て非なるものです。
「昔は人の目と手」であり「今は機械とGPSの目」と
いえば分かり易いでしょうか。
現在は世界基準の座標点にて落とし込み、データ記録を残します。
精度が全く違います。
つまり、
① そもそもの境界点が正しいかどうか。現存の杭が正しく維持されてきたかどうか。
② S45当時からの公簿面積と実測面積に相違があるかどうか。
③ ①②を踏まえ、真に各隣地とに越境等が互い無いか。
④ ①～③を明確化した上で、現在の各隣地とその事実を共有できるかどうか。
私は土地取引においては、これらに注意をします。
測量は杭があるからやらなくて良いものでもなく、
杭が無いから必ずやらなくてはならないものでもありません。
ご自身の財産を明確に把握し、土地売買トラブルが生じる可能性を先に摘み、
所有権界と筆界を整合し、
安心して土地売買取引を完了するために実施すべきことが測量です。
ご参考までに。
追記１）
私が現在北関東にて取り組んでいる土地売買は、
昭和38年に県公社が分譲した土地です。
10坪程度面積が大きくなる想定です。
追記２）
隣地への迷惑はありませんよ。
もし隣地からクレームをいうような対応があったのならば、
尚のこと測量を行って良かったと言えます。
昭和４５年当時の測量と、現在の測量技術は似て非なるものです。
「昔は人の目と手」であり「今は機械とGPSの目」と
いえば分かり易いでしょうか。
現在は世界基準の座標点にて落とし込み、データ記録を残します。
精度が全く違います。
つまり、
① そもそもの境界点が正しいかどうか。現存の杭が正しく維持されてきたかどうか。
② S45当時からの公簿面積と実測面積に相違があるかどうか。
③ ①②を踏まえ、真に各隣地とに越境等が互い無いか。
④ ①～③を明確化した上で、現在の各隣地とその事実を共有できるかどうか。
私は土地取引においては、これらに注意をします。
測量は杭があるからやらなくて良いものでもなく、
杭が無いから必ずやらなくてはならないものでもありません。
ご自身の財産を明確に把握し、土地売買トラブルが生じる可能性を先に摘み、
所有権界と筆界を整合し、
安心して土地売買取引を完了するために実施すべきことが測量です。
ご参考までに。
追記１）
私が現在北関東にて取り組んでいる土地売買は、
昭和38年に県公社が分譲した土地です。
10坪程度面積が大きくなる想定です。
追記２）
隣地への迷惑はありませんよ。
もし隣地からクレームをいうような対応があったのならば、
尚のこと測量を行って良かったと言えます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/5/29 08:51:01
ありがとうございます、理解出来ました。
回答
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A
回答日時：
2022/5/23 13:07:11
私のカンですが・・・
ひょっとしてカモにされかかってませんか？
専任媒介・業者買取・確定測量なんて､ニオイますね。
まず､相手は業者ですよね。
業者は安く買わないと経費・利益が出ませんので､安くなりますが､それでいいのですか？
もし､それでいいとして､どうせ安く売るのですから、測量やりたきゃ、買主業者の責任と負担でやってもらった方がいいですよ。
何も売主負担でやる必要はないでしょう。
また､その仲介業者もキックバック狙いだと思いますよ。
なんか､私には業者買取でカモにして、さらに確定測量でカモにしようとしてるニオイがします。
ひょっとしてカモにされかかってませんか？
専任媒介・業者買取・確定測量なんて､ニオイますね。
まず､相手は業者ですよね。
業者は安く買わないと経費・利益が出ませんので､安くなりますが､それでいいのですか？
もし､それでいいとして､どうせ安く売るのですから、測量やりたきゃ、買主業者の責任と負担でやってもらった方がいいですよ。
何も売主負担でやる必要はないでしょう。
また､その仲介業者もキックバック狙いだと思いますよ。
なんか､私には業者買取でカモにして、さらに確定測量でカモにしようとしてるニオイがします。
A
回答日時：
2022/5/23 11:50:34
団塊世代の宅建士です。（元不動産業者）
建売住宅業者・分譲マンション業者などのプロ業者が買主なら、「仕入れ」物件の境界杭などは、全く当然に明確に確認するのが当然ですよ。
また、その際に「隣地に迷惑？」―――などはとんでもない。
隣地もより「明確」になって大歓迎のはずです。
人様に新築で売る物件の「境界杭があいまい」だったら、それは商品ではないじゃありませんか。
プロの業者が買主なら、あなたは求められるままに対応した方が賢明です。
その物件では、売主よりもプロ買主の方が、よほど詳細・精密な調査をして当然だからです。
建売住宅業者・分譲マンション業者などのプロ業者が買主なら、「仕入れ」物件の境界杭などは、全く当然に明確に確認するのが当然ですよ。
また、その際に「隣地に迷惑？」―――などはとんでもない。
隣地もより「明確」になって大歓迎のはずです。
人様に新築で売る物件の「境界杭があいまい」だったら、それは商品ではないじゃありませんか。
プロの業者が買主なら、あなたは求められるままに対応した方が賢明です。
その物件では、売主よりもプロ買主の方が、よほど詳細・精密な調査をして当然だからです。
A
回答日時：
2022/5/23 02:02:14
A
回答日時：
2022/5/23 01:48:11
【回答】
座標と関連ついた境界点の登録がなければ、（現代の測量技術による境界表示の方法がなければ）必要と考えます
【説明】
境界の杭があるとのことですが、いつの時代に設置された杭でしょうか？
親御様は昭和45年に土地を購入されたとのことです。それより前に設置されているものですと、現代の測量技術と比較し、信ぴょう性に疑いがあります。
（いまある杭が全く意味が無いのではありません。権利の境ではなく、占有の境（土地を使用する範囲）を表すものとしては価値があります）
平成17年に不動産登記法が改正され、土地を分ける場合には、境界点の全てを正しく改めることが必要になりました。この結果、境界点が正しくないと、土地の加工が難しくなります。
今回のデベさんの要求は、境界が正しく表示されないと、
資産価値が保てない＝再販売しにくい＝売主さんで境界確定して欲しい
という意図なのだと思います。
ちなみに隣地は申し訳ないどころか、質問者さんの費用で境界が決まるなら嬉しいのではないでしょうか？
隣接地の方が土地を売るときにも、必要な手続きとなる可能性が高いのですから。（お互い様、ということです）
座標と関連ついた境界点の登録がなければ、（現代の測量技術による境界表示の方法がなければ）必要と考えます
【説明】
境界の杭があるとのことですが、いつの時代に設置された杭でしょうか？
親御様は昭和45年に土地を購入されたとのことです。それより前に設置されているものですと、現代の測量技術と比較し、信ぴょう性に疑いがあります。
（いまある杭が全く意味が無いのではありません。権利の境ではなく、占有の境（土地を使用する範囲）を表すものとしては価値があります）
平成17年に不動産登記法が改正され、土地を分ける場合には、境界点の全てを正しく改めることが必要になりました。この結果、境界点が正しくないと、土地の加工が難しくなります。
今回のデベさんの要求は、境界が正しく表示されないと、
資産価値が保てない＝再販売しにくい＝売主さんで境界確定して欲しい
という意図なのだと思います。
ちなみに隣地は申し訳ないどころか、質問者さんの費用で境界が決まるなら嬉しいのではないでしょうか？
隣接地の方が土地を売るときにも、必要な手続きとなる可能性が高いのですから。（お互い様、ということです）
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