教えて！住まいの先生
Q 再建築不可物件について 自身が21年前に購入した戸建ですが、購入当時から築20年以上であり 老朽化も目立つので売却を検討し見積り依頼をした際に再建築不可物件 であることが判明しました。
左右、後ろの住宅とは壁も繋がっておらず敷地も柵で仕切られており
接道幅も4m市道と面しており普通に見ればなぜ再建築不可なのか理解
出来ない状態の家です。
一般的に再建築不可物件はローンが厳しいようですが当時銀行のローンも
メガバンクにて一般的な金利の35年ローンが普通に通りました。
自身当時まだ二十代後半の標準的なサラリーマンです。
そこで色々調べたのですが結果としてテラスハウス（長屋・連棟式の申請）
で周囲の土地一式で許可を受けたが実際は独立した戸建てを建てた
違法建築であるということが分かりました。
一応その不動産業者は引き続き営業していますが、屋号を変えてますし
既に20年以上経過した事で訴えを起こすにも時効が成立している事も
知りました。
売るにしても再建築不可の相場だとマイナスになるレベルですし
リフォームは必須として住み続けるか、便利は良いところなので賃貸で
収益化目指すかなどもぼんやりと考えてはいますが色々とガタが来ている
のでリフォームといってもおそらく最低1千万コースだと思います。
そこで今後の方針を考える上で以下について知恵をお貸しいただければと
思っております。
①この物件を周囲の物件を巻き込まずに単独で再建築可能となる可能性は
完全にゼロなのでしょうか
※一般的に全て再建築可能な状況でも理由が騙された云々関係なく
昔の違法建築ということで門前払いレベルでしょうか‥
②仮にこの家が自然災害で倒壊、火事で全焼などしたらこの土地は
どのようになるのでしょうか
よろしくお願いします。
接道幅も4m市道と面しており普通に見ればなぜ再建築不可なのか理解
出来ない状態の家です。
一般的に再建築不可物件はローンが厳しいようですが当時銀行のローンも
メガバンクにて一般的な金利の35年ローンが普通に通りました。
自身当時まだ二十代後半の標準的なサラリーマンです。
そこで色々調べたのですが結果としてテラスハウス（長屋・連棟式の申請）
で周囲の土地一式で許可を受けたが実際は独立した戸建てを建てた
違法建築であるということが分かりました。
一応その不動産業者は引き続き営業していますが、屋号を変えてますし
既に20年以上経過した事で訴えを起こすにも時効が成立している事も
知りました。
売るにしても再建築不可の相場だとマイナスになるレベルですし
リフォームは必須として住み続けるか、便利は良いところなので賃貸で
収益化目指すかなどもぼんやりと考えてはいますが色々とガタが来ている
のでリフォームといってもおそらく最低1千万コースだと思います。
そこで今後の方針を考える上で以下について知恵をお貸しいただければと
思っております。
①この物件を周囲の物件を巻き込まずに単独で再建築可能となる可能性は
完全にゼロなのでしょうか
※一般的に全て再建築可能な状況でも理由が騙された云々関係なく
昔の違法建築ということで門前払いレベルでしょうか‥
②仮にこの家が自然災害で倒壊、火事で全焼などしたらこの土地は
どのようになるのでしょうか
よろしくお願いします。
質問日時：
2022/6/8 17:18:50
解決済み
解決日時：
2022/7/10 13:23:10
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 1633 ｜ お礼： 100枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/7/10 13:23:10
至りませんが、予想できることを書いてみます。
図から考えると、建築当時は向かって左側に道路があり、連棟で許可を取った後に、図の下の市道が通ったのではないでしょうか。
市役所に行けば、パソコンで自分の地番を入力すると、建築確認を取っているか印がついています。後から分筆した可能性もあるので、左の家の地番まで調べます。古い建物は建築確認台帳からも調べられ、許可面積が書いてあれば計算し、連棟のご自分の家部分も許可があるかどうかわかりますので、連棟の図面があれば良いのですが。
重要事項説明書に再建築不可物件と書かれていないなら、土地は建築可能、建物は連棟で許可をとれていた部分では。その後の改造は別問題です。
時効について、騙されたのならまた変わりますが、
業者もよく調べますので、当時の説明の通りと思います。
これからの売却は、家はあってない値段と思えば、許可の有無より、市道に2メートル接していれば、良い土地で、他の回答者様の言われる通り、新築できるし、問題はないはずです。
もし連棟でも、自分の家部分まで許可が無いなら、増築は許可無いものに足して許可は無理ですが、リフォームは出来る思います。自分のものですから。許可とは素材もありますので、今更家をはがして調べられないので、いくら接道していても、許可取るのは無理です。
住宅ローンですが、再建築不可物件でもローンが昔は組めたようです。
完了済証の発行は許可申請した証拠のはずですが。
ただ、昔は工事完了した現地を見に行かなかったらしいです。
火事で全焼の場合は、土地が道路に接していなければ、建てれませんが、道路までの隣の土地所有者にお願いして、隣の土地を添付して建築確認申請を取れると役所で聞きましたが、救急車消防車が自宅まで車の通行ができないといけません。そもそも国民の安全のための接道義務です。
結果、市道に接していらっしゃるので、再建築不可物件土地ではないと思いますので、悩まれることもないかと、いかがでしょうか。
図から考えると、建築当時は向かって左側に道路があり、連棟で許可を取った後に、図の下の市道が通ったのではないでしょうか。
市役所に行けば、パソコンで自分の地番を入力すると、建築確認を取っているか印がついています。後から分筆した可能性もあるので、左の家の地番まで調べます。古い建物は建築確認台帳からも調べられ、許可面積が書いてあれば計算し、連棟のご自分の家部分も許可があるかどうかわかりますので、連棟の図面があれば良いのですが。
重要事項説明書に再建築不可物件と書かれていないなら、土地は建築可能、建物は連棟で許可をとれていた部分では。その後の改造は別問題です。
時効について、騙されたのならまた変わりますが、
業者もよく調べますので、当時の説明の通りと思います。
これからの売却は、家はあってない値段と思えば、許可の有無より、市道に2メートル接していれば、良い土地で、他の回答者様の言われる通り、新築できるし、問題はないはずです。
もし連棟でも、自分の家部分まで許可が無いなら、増築は許可無いものに足して許可は無理ですが、リフォームは出来る思います。自分のものですから。許可とは素材もありますので、今更家をはがして調べられないので、いくら接道していても、許可取るのは無理です。
住宅ローンですが、再建築不可物件でもローンが昔は組めたようです。
完了済証の発行は許可申請した証拠のはずですが。
ただ、昔は工事完了した現地を見に行かなかったらしいです。
火事で全焼の場合は、土地が道路に接していなければ、建てれませんが、道路までの隣の土地所有者にお願いして、隣の土地を添付して建築確認申請を取れると役所で聞きましたが、救急車消防車が自宅まで車の通行ができないといけません。そもそも国民の安全のための接道義務です。
結果、市道に接していらっしゃるので、再建築不可物件土地ではないと思いますので、悩まれることもないかと、いかがでしょうか。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/7/10 13:23:10
回答ありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2022/6/9 11:28:07
団塊世代の宅建士です。（元不動産業者）
おそらく、本来なら建築確認も「連棟式住戸」として取得して、売主が現場ではそれを、各戸切り離して建築してしまったもののように推定されます。
これは、昭和のバブル期などに多く見られた現象で、見た目「独立した一戸建て」に見えるので、買主は飛びついたのです。
しかし、後年になって、売却時などで、建築確認図面と現況に乖離（かいり：食い違い）がありとして、違法建築と判定されたのでしょう。
これは住宅ローンも不可・単独再建築は不可、の物件となります。
ここで、「全部」が再建築不可———ではなく、各戸が「単独」では不可、ということです。
なぜなら建築確認は、全棟一括で取得しているはずで、全体で一戸、だからです。
これを例えて説明すれば、
――一戸建ての、「フロ場を解体して独立一戸に」するようなもの――だからです。
その連棟式住戸の所有者は、老朽化などで全国で悩んでいる方が多いのです。
その解決法としては、全戸の所有者と合意して、「一括売却」してしまうことです。
それなら「正常な価格」で売却が見込めます。
それを躊躇していると、この趣旨高齢化の中、ますます対処困難になると思われます。
おそらく、本来なら建築確認も「連棟式住戸」として取得して、売主が現場ではそれを、各戸切り離して建築してしまったもののように推定されます。
これは、昭和のバブル期などに多く見られた現象で、見た目「独立した一戸建て」に見えるので、買主は飛びついたのです。
しかし、後年になって、売却時などで、建築確認図面と現況に乖離（かいり：食い違い）がありとして、違法建築と判定されたのでしょう。
これは住宅ローンも不可・単独再建築は不可、の物件となります。
ここで、「全部」が再建築不可———ではなく、各戸が「単独」では不可、ということです。
なぜなら建築確認は、全棟一括で取得しているはずで、全体で一戸、だからです。
これを例えて説明すれば、
――一戸建ての、「フロ場を解体して独立一戸に」するようなもの――だからです。
その連棟式住戸の所有者は、老朽化などで全国で悩んでいる方が多いのです。
その解決法としては、全戸の所有者と合意して、「一括売却」してしまうことです。
それなら「正常な価格」で売却が見込めます。
それを躊躇していると、この趣旨高齢化の中、ますます対処困難になると思われます。
A
回答日時：
2022/6/9 03:17:08
市街化調整区域ですかね、
A
回答日時：
2022/6/8 18:41:52
現況がよくわからない。
図に書いてください。
図に書いてください。
A
回答日時：
2022/6/8 17:45:32
土地の権利関係がややこしいんじゃないですか？
A
回答日時：
2022/6/8 17:38:31
イマイチ判らないのがその建物が違法状態でも解体し新規で建築確認申請がなぜ通らないのでしょうか？
そこに連棟があるはずで確認申請取っているから？
そこは役所に行って相談してみるのが良いのでは。結構その辺はあなたが今の家の建築確認申請者じゃなければなんとかなるのでは。
恐らくそういう建物は確認申請してはいるけど、完了検査は受けていないと思います。
そこに連棟があるはずで確認申請取っているから？
そこは役所に行って相談してみるのが良いのでは。結構その辺はあなたが今の家の建築確認申請者じゃなければなんとかなるのでは。
恐らくそういう建物は確認申請してはいるけど、完了検査は受けていないと思います。
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