教えて！住まいの先生
Q 都心マンションと近郊の戸建ての購入で迷っています。
具体的には、港区青山、麻布や中央区築地あたりの80〜100㎡のマンションか、田園都市線駒沢大学駅から用賀駅までの徒歩圏の土地50〜60坪程度の戸建て(区としては世田谷区や目黒区)です。
迷っている理由は将来的な資産価値について。
2040年頃に売却すると仮定した場合、
• ファミリー世帯が20%程度になる一方で団塊世代の戸建てが放出されて需給バランスが崩れて戸建て(土地)価格が下がると言われていますが、上記の地域の戸建てもそれに巻き込まれるか否か
•都心3区のマンションは2040年も需要は高そうですが、ただし、ここ4、5年の値上がり幅が大きいので、金利が上がり不動産価格が下がり始めたら下げ幅も大きいのではないか。5年前に戻るとすると今の6割程度の価格まで下がる覚悟が必要か。今買って高値掴みにならないか
2億〜3億円程度の予算で、どちらも購入できそうな物件の目処はついているのですが、迷っています。この辺りの事情に詳しい不動産屋さんなどいらっしゃったら、アドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。
迷っている理由は将来的な資産価値について。
2040年頃に売却すると仮定した場合、
• ファミリー世帯が20%程度になる一方で団塊世代の戸建てが放出されて需給バランスが崩れて戸建て(土地)価格が下がると言われていますが、上記の地域の戸建てもそれに巻き込まれるか否か
•都心3区のマンションは2040年も需要は高そうですが、ただし、ここ4、5年の値上がり幅が大きいので、金利が上がり不動産価格が下がり始めたら下げ幅も大きいのではないか。5年前に戻るとすると今の6割程度の価格まで下がる覚悟が必要か。今買って高値掴みにならないか
2億〜3億円程度の予算で、どちらも購入できそうな物件の目処はついているのですが、迷っています。この辺りの事情に詳しい不動産屋さんなどいらっしゃったら、アドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/6/14 18:21:44
こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。
１）私自身、投資用と自己居住用に、駒沢、深沢、用賀、広尾、神宮前、西新宿、三軒茶屋のファミリー物件（深沢は駒沢公園近くの戸建）を所有してきましたので、築地を除いては、20年近く毎週物件チェックをしている地域ですので、少しばかりお役に立てるかもしれません。
２）2012年以降（アベノミクス以降）の都心マンションの値上がりは主に下記の3つの要素が影響しています。
①金融緩和による株価上昇で投資家マネー（海外投資家含）の不動産市場への流入
②2016年の相続税法改正を見越した相続税対策での都心マンション購入
③女性活躍で高収入共働き世帯が増加し、駅近・利便性が高く、かつ資産性も望めるマンション志向の世帯が増えたこと。
３）上記の要素のうち、少なくとも②の資金は戸建にはあまり投入されにくい傾向があり、①についても海外投資家に資金は戸建には流れにくい傾向がありますので、資産性だけを考慮するのであれば、私は広尾か麻布（南麻布や麻布台）あたりにマンションを買っておくと思います。①の資金は株式市場が低迷したり、円高に戻ると入って来なくなりますが、②、③の効果は相対的に戸建よりもマンションに向かいやすいので、マンションだけが価値を下げるとは考えにくいためです。
４）また、更に景気が回復するとお金の流れは流動性の高いマンション市場に向かうと思われます。戸建の場合は建物の寿命がマンションより短いので、20年後に売却する時に高く売るためにはそれなりのリフォームコストもかかります。
★実際に、私が2015年に購入した広尾のマンションは相場価格が2倍になっておりますが、同時期に出ていた深沢の戸建が最近再度売り出されたのですが、価格上昇は15％程度です。資産性だけなら、実需・投資・相続対策と複数の需要があり、流動性の高い都心一等地のマンション一択かと思います。（因に、私なら築地は外すと思います。）
以上、あくまで私見ですが、何らかのご参考になれば幸いです。
１）私自身、投資用と自己居住用に、駒沢、深沢、用賀、広尾、神宮前、西新宿、三軒茶屋のファミリー物件（深沢は駒沢公園近くの戸建）を所有してきましたので、築地を除いては、20年近く毎週物件チェックをしている地域ですので、少しばかりお役に立てるかもしれません。
２）2012年以降（アベノミクス以降）の都心マンションの値上がりは主に下記の3つの要素が影響しています。
①金融緩和による株価上昇で投資家マネー（海外投資家含）の不動産市場への流入
②2016年の相続税法改正を見越した相続税対策での都心マンション購入
③女性活躍で高収入共働き世帯が増加し、駅近・利便性が高く、かつ資産性も望めるマンション志向の世帯が増えたこと。
３）上記の要素のうち、少なくとも②の資金は戸建にはあまり投入されにくい傾向があり、①についても海外投資家に資金は戸建には流れにくい傾向がありますので、資産性だけを考慮するのであれば、私は広尾か麻布（南麻布や麻布台）あたりにマンションを買っておくと思います。①の資金は株式市場が低迷したり、円高に戻ると入って来なくなりますが、②、③の効果は相対的に戸建よりもマンションに向かいやすいので、マンションだけが価値を下げるとは考えにくいためです。
４）また、更に景気が回復するとお金の流れは流動性の高いマンション市場に向かうと思われます。戸建の場合は建物の寿命がマンションより短いので、20年後に売却する時に高く売るためにはそれなりのリフォームコストもかかります。
★実際に、私が2015年に購入した広尾のマンションは相場価格が2倍になっておりますが、同時期に出ていた深沢の戸建が最近再度売り出されたのですが、価格上昇は15％程度です。資産性だけなら、実需・投資・相続対策と複数の需要があり、流動性の高い都心一等地のマンション一択かと思います。（因に、私なら築地は外すと思います。）
以上、あくまで私見ですが、何らかのご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/6/14 18:21:44
皆さま、アドバイスありがとうございました。6名の方それぞれから、独自の視点でアドバイス頂けて、ごちゃごちゃになっていた頭の中が整理できました。心から感謝申し上げます。皆さま全員がベストアンサーだと思っております。補足も含めて、都心マンションの値上がり理由について理路整然とご説明くださいましたPCGH様をベストアンサーにさせていただきます。本当にありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2022/6/14 13:09:22
個人的には駒沢公園周辺の深沢とか大好きなエリアですが
資産価値となると築地とか青山等の港区中央区のマンションのが
圧倒的に資産価値は高いと思いますよ。
私自身目黒で不動産仲介しているけどマンションのが
将来的にも価値は高いかなと感じています（リセール）
ただし本当に住みたい場所で買う方が良いかなとも思うけど
個人的には戸建てよりもマンションのが好きですが
用賀～駒澤エリアのが港区より私は好きですね
資産価値となると築地とか青山等の港区中央区のマンションのが
圧倒的に資産価値は高いと思いますよ。
私自身目黒で不動産仲介しているけどマンションのが
将来的にも価値は高いかなと感じています（リセール）
ただし本当に住みたい場所で買う方が良いかなとも思うけど
個人的には戸建てよりもマンションのが好きですが
用賀～駒澤エリアのが港区より私は好きですね
A
回答日時：
2022/6/13 22:24:24
一生涯住むだけとなると世田谷目黒がいいと思いますが
資産価値となると話しは別です。
目黒区や世田谷区で物件検索しておわかりのように
物件は余っています。（白金あたりは又別ですが）
港区は高いから売れ残る場合があるけれどすぐ売れます。
バブル期に最高値でしたので下がりましたが
（実際のやりとりは公示価格値の数倍）
そうはいっても価値はまるで違います。
断然港区です。
資産価値となると話しは別です。
目黒区や世田谷区で物件検索しておわかりのように
物件は余っています。（白金あたりは又別ですが）
港区は高いから売れ残る場合があるけれどすぐ売れます。
バブル期に最高値でしたので下がりましたが
（実際のやりとりは公示価格値の数倍）
そうはいっても価値はまるで違います。
断然港区です。
A
回答日時：
2022/6/13 20:45:10
港区在住の者です。
もしそれだけの予算があって将来の資産価値を気にするのであれば港区のマンション一択でしょう
私のマンションも築17年で新築時より190％程の価格になっています。
港区でも青山や麻布の資産価値は高値で維持されており今後も安定的な需要があると思われます。
金利上昇などの懸念材料があったとしても資産価値のある場所の価値はそうそう下がりません。
それだけ予算があれば今後三田に建設される
三田ガーデンヒルズなども超が付く希少立地なので候補に考えてもいいかと思います。
世田谷等の一戸建ては投資対象にはなり難いので将来の資産価値を考えるのであればあまりお勧めしないです。
もしそれだけの予算があって将来の資産価値を気にするのであれば港区のマンション一択でしょう
私のマンションも築17年で新築時より190％程の価格になっています。
港区でも青山や麻布の資産価値は高値で維持されており今後も安定的な需要があると思われます。
金利上昇などの懸念材料があったとしても資産価値のある場所の価値はそうそう下がりません。
それだけ予算があれば今後三田に建設される
三田ガーデンヒルズなども超が付く希少立地なので候補に考えてもいいかと思います。
世田谷等の一戸建ては投資対象にはなり難いので将来の資産価値を考えるのであればあまりお勧めしないです。
A
回答日時：
2022/6/12 12:36:22
将来のニーズってそこ迄予測できないんですよね。
正直なところ。
現在と同等の値動きをしていたとして・・・・・であれば
マンションの方が、失敗は少ないような気はしますが・・・・
現在の都心のマンションの値段は、供給量の問題も有り
バブルです。
なので、未来に、中古と新築の値段が同等になってしまう・・・・
なんて事が起きる可能性は孕みます。
買った時の値段が高ければ、ローン残債の問題で中古の値段は
高く成ってしまう・・・・と言う現象が起き
新築は、供給量が増え、材料費が安く確保できると価格が下がるので。
そんな現象が起きちゃうんですよ。
あと、ご検討中の戸建エリアですが、まあ場所によってはですが
一定のニーズが長年ある地域です。
なので、そこまでの大きな値下がりは・・・・とは思いたいです。
正直言って、購入目的が居住用であるなら
住むと言う事を念頭に、資産価値を判断基準にしない方が良いかな？
とは思います。
失敗したとして、目減り幅が大きい可能性が高いのは
マンションの方です。
戸建の方が、ご検討中のエリアなら失敗は少ないでしょう。
値動きが変わらなければ、マンションの方が売り抜けられると思いますが
バブルは何処ではじけるのか？が分かりません。
正直なところ。
現在と同等の値動きをしていたとして・・・・・であれば
マンションの方が、失敗は少ないような気はしますが・・・・
現在の都心のマンションの値段は、供給量の問題も有り
バブルです。
なので、未来に、中古と新築の値段が同等になってしまう・・・・
なんて事が起きる可能性は孕みます。
買った時の値段が高ければ、ローン残債の問題で中古の値段は
高く成ってしまう・・・・と言う現象が起き
新築は、供給量が増え、材料費が安く確保できると価格が下がるので。
そんな現象が起きちゃうんですよ。
あと、ご検討中の戸建エリアですが、まあ場所によってはですが
一定のニーズが長年ある地域です。
なので、そこまでの大きな値下がりは・・・・とは思いたいです。
正直言って、購入目的が居住用であるなら
住むと言う事を念頭に、資産価値を判断基準にしない方が良いかな？
とは思います。
失敗したとして、目減り幅が大きい可能性が高いのは
マンションの方です。
戸建の方が、ご検討中のエリアなら失敗は少ないでしょう。
値動きが変わらなければ、マンションの方が売り抜けられると思いますが
バブルは何処ではじけるのか？が分かりません。
A
回答日時：
2022/6/12 11:28:22
土地が下がると言われているのは地方だけです、大都市圏では人口流入が増えて下がることは無いと思われます。
この表の通りマンション価格は異常に高騰してバブル状態です、これはそのうち収束する可能性はあります。
この表の通りマンション価格は異常に高騰してバブル状態です、これはそのうち収束する可能性はあります。
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