教えて！住まいの先生
Q 中古の一戸建ての選び方、気を付ける点を伺いたいです。
今、中古物件を買う方向でいろいろ見学に行っているのですが、イマイチ何をどう見たらいいのか分からず、築年数が古くてもフルリフォーム、リフォーム、リノベーションなどしていればこれから何十年も住めるのでしょうか？
築年数が経過すると固定資産税が高くなると聞いたのですが、実際のところどうなのでしょう？
また、屋根の形や家の造りなどで、こういった造りの家はやめておけ、みたいなものもあれば伺いたいです。
因みに、夫婦・2歳児・0歳児の4人家族。将来を見据えて子供部屋が2つあったほうがいいのかなと思っています。
よろしくお願いいたします。
築年数が経過すると固定資産税が高くなると聞いたのですが、実際のところどうなのでしょう？
また、屋根の形や家の造りなどで、こういった造りの家はやめておけ、みたいなものもあれば伺いたいです。
因みに、夫婦・2歳児・0歳児の4人家族。将来を見据えて子供部屋が2つあったほうがいいのかなと思っています。
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2023/9/13 09:57:48
解決済み
解決日時：
2023/9/18 03:23:05
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 712 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/9/18 03:23:05
１：土地の評価。川沿いや海沿い、交通便で不便な場合買い手が見つかりません。将来病院に通いことを考えるとせめてバスに近いなど交通面も見る必要がある。
２：基礎の種類。ベタ基礎が理想ですがブロック基礎ならNGです。
３：シロアリがいるかどうか。シロアリがいる場所は特に水回り関連にいます。キッチンの床、洗面所、お風呂場にいます。外部ではエアコンホース付近にいます。これは見るべき。
４：雨漏れしていないか。候補である中古住宅検討中の場合晴れの日、雨天時に見に行ってください。雨漏れしてるか最低でも２回見に行ってください。
５：ゴミ捨て場。ゴミを捨てるとき自治体に入らないとゴミ捨て場を利用できないなどトラブルがよく発生します。近所トラブルにもつながるのでゴミ捨てのことを聞いてください。また自治体に入る場合班長など役員は何年で回るのか調べてください。
６：リフォーム工事。水回り配管で築２０年なら配管を新規に変えた方が良いです。仕事先でお世話になっている設備社長さんから助言を受けました。
サッシ周りのパッキンが劣化しているのでサッシから雨漏れします。パッキン交換も考えてください。
７：駐車場。子供が社会人っとなり家を出ていかず家に居座る場合、交通面で車が必要不可欠な地域では車駐車場スペースが問題になります。私の地域では車が必要不可欠なため立派な庭をつぶして駐車場にしました。必要不可欠な場合せめて３台程度ほしいです。
８：可能であれば建設業、建築関係者にかかわっている知人に家を見てもらう。やはり素人目線とプロ目線では見るところが違うためハッキリ言って頼りになります。
９：築年数。近年建築基準法が大きく変わってきています。最近では気密性に優れた家が主力です。大きく改正した年は１９８１年。２０００年（阪神淡路大震災被害から見直しされました）。２０１７年（省エネ基準への適合義務化）。２０２５年４月から木造住宅で一部改正されます。中古住宅選ぶ場合築年数も考慮してください。
１０：悩んでください。住宅購入はおそらく人生の中で一番の買い物っと思います。私の基準はお勤め先から近いところに住んだところが良いですが１０年後勤め先が倒産もあり得ます。転職する場合、都市部に近いほど求人が数多くあります。同じ業界または未知数の業界に転職するなど将来わからないので予算に都合があれば都市部に近く交通面に不便なところでしょう。
他の方から※が多数ありますのでそちらも読んでください。
ベストアンサーはいりませんので他の方に上げてください。
新築の場合、コロナ前と比べ材料費だけで約１．７倍値上がりしてます。当然運送費も値上がりしてます。大工さんなど含め私の地域では職人さんの給料は変わってません。材料費も一度上がった商品は余程の事情がない限り値下がりしません。数年後には物価上昇のため職人さんの工賃代金が値上がりするでしょう。
２：基礎の種類。ベタ基礎が理想ですがブロック基礎ならNGです。
３：シロアリがいるかどうか。シロアリがいる場所は特に水回り関連にいます。キッチンの床、洗面所、お風呂場にいます。外部ではエアコンホース付近にいます。これは見るべき。
４：雨漏れしていないか。候補である中古住宅検討中の場合晴れの日、雨天時に見に行ってください。雨漏れしてるか最低でも２回見に行ってください。
５：ゴミ捨て場。ゴミを捨てるとき自治体に入らないとゴミ捨て場を利用できないなどトラブルがよく発生します。近所トラブルにもつながるのでゴミ捨てのことを聞いてください。また自治体に入る場合班長など役員は何年で回るのか調べてください。
６：リフォーム工事。水回り配管で築２０年なら配管を新規に変えた方が良いです。仕事先でお世話になっている設備社長さんから助言を受けました。
サッシ周りのパッキンが劣化しているのでサッシから雨漏れします。パッキン交換も考えてください。
７：駐車場。子供が社会人っとなり家を出ていかず家に居座る場合、交通面で車が必要不可欠な地域では車駐車場スペースが問題になります。私の地域では車が必要不可欠なため立派な庭をつぶして駐車場にしました。必要不可欠な場合せめて３台程度ほしいです。
８：可能であれば建設業、建築関係者にかかわっている知人に家を見てもらう。やはり素人目線とプロ目線では見るところが違うためハッキリ言って頼りになります。
９：築年数。近年建築基準法が大きく変わってきています。最近では気密性に優れた家が主力です。大きく改正した年は１９８１年。２０００年（阪神淡路大震災被害から見直しされました）。２０１７年（省エネ基準への適合義務化）。２０２５年４月から木造住宅で一部改正されます。中古住宅選ぶ場合築年数も考慮してください。
１０：悩んでください。住宅購入はおそらく人生の中で一番の買い物っと思います。私の基準はお勤め先から近いところに住んだところが良いですが１０年後勤め先が倒産もあり得ます。転職する場合、都市部に近いほど求人が数多くあります。同じ業界または未知数の業界に転職するなど将来わからないので予算に都合があれば都市部に近く交通面に不便なところでしょう。
他の方から※が多数ありますのでそちらも読んでください。
ベストアンサーはいりませんので他の方に上げてください。
新築の場合、コロナ前と比べ材料費だけで約１．７倍値上がりしてます。当然運送費も値上がりしてます。大工さんなど含め私の地域では職人さんの給料は変わってません。材料費も一度上がった商品は余程の事情がない限り値下がりしません。数年後には物価上昇のため職人さんの工賃代金が値上がりするでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/9/18 03:23:05
皆様ご意見ありがとうございました。
ベストアンサーはいらないとのことでしたが、一番参考点が多かった為ベストアンサーとさせていただきます。
他の方のご意見も大変参考になりました。
ここでのメモを片手に数値化して物件を比較しようと思います。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2023/9/16 09:13:54
築20年以内の物件なら耐震性が高いのでおすすめします。
林野庁から抜粋
↓
木造住宅をはじめとする建築物の耐震基準は、建築基準法に基づき定められています。現行の耐震基準（新耐震基準）は、昭和53（1978）年の宮城県沖地震後に見直された結果、昭和56（1981）年に導入され、木造住宅については、必要壁量の増加が行われました。
その後、平成7（1995）年に発生した阪神・淡路大震災における被害等を受けて、平成12（2000）年に「建築基準法施行令」の改正と告示の制定・改正がなされ、木造住宅の基礎の仕様や接合部の仕様、壁配置のバランスのチェック等、同震災の被害調査で指摘された箇所への対策の明確化等が行われました。
その結果、建築基準法における現行の耐震基準では、震度6強～7に達する程度の大規模地震でも倒壊・崩壊するおそれのない建築物とすることを定めています。
林野庁から抜粋
↓
木造住宅をはじめとする建築物の耐震基準は、建築基準法に基づき定められています。現行の耐震基準（新耐震基準）は、昭和53（1978）年の宮城県沖地震後に見直された結果、昭和56（1981）年に導入され、木造住宅については、必要壁量の増加が行われました。
その後、平成7（1995）年に発生した阪神・淡路大震災における被害等を受けて、平成12（2000）年に「建築基準法施行令」の改正と告示の制定・改正がなされ、木造住宅の基礎の仕様や接合部の仕様、壁配置のバランスのチェック等、同震災の被害調査で指摘された箇所への対策の明確化等が行われました。
その結果、建築基準法における現行の耐震基準では、震度6強～7に達する程度の大規模地震でも倒壊・崩壊するおそれのない建築物とすることを定めています。
A
回答日時：
2023/9/15 05:33:36
・主体構造部は以前の規格なので、大地震には耐えれない
・固定資産税は物価に作用される再建築方式と経年減点を採用しているので、現状維持以下の税額
・カラーベストは止めておけとかあるが、“中古住宅 注意点”などで検索しないと身に付かない
・固定資産税は物価に作用される再建築方式と経年減点を採用しているので、現状維持以下の税額
・カラーベストは止めておけとかあるが、“中古住宅 注意点”などで検索しないと身に付かない
A
回答日時：
2023/9/14 10:09:26
建物は築30年で価値はほぼ0円になりますので、固定資産税は安くなります。
新築でもマンションより安いのが普通です。
将来的に考えたら・・・「生活便利な地域」を重視がベターです。
買い物便利、駅近、病院、学校
古家でも注文住宅と建売では全然違います。注文住宅の方が長持ちしますし材料も良いものが使われてます。
水回りはトラブルが多いので、確認しましょう。トイレ、キッチン、お風呂
新築でもマンションより安いのが普通です。
将来的に考えたら・・・「生活便利な地域」を重視がベターです。
買い物便利、駅近、病院、学校
古家でも注文住宅と建売では全然違います。注文住宅の方が長持ちしますし材料も良いものが使われてます。
水回りはトラブルが多いので、確認しましょう。トイレ、キッチン、お風呂
A
回答日時：
2023/9/13 18:45:33
回答者で中古は駄目と言う人が居ますが
そんなことは有りません。
家が傷まないのがベタ基礎です。
室内の間取りに採光がある。
地盤が洪水にならない土地
出来るだけ畳部屋が少ない。畳は直ぐに傷みます。
間取りが大きい。
山や川.海沿い.河川敷を避ける。
そんなことは有りません。
家が傷まないのがベタ基礎です。
室内の間取りに採光がある。
地盤が洪水にならない土地
出来るだけ畳部屋が少ない。畳は直ぐに傷みます。
間取りが大きい。
山や川.海沿い.河川敷を避ける。
A
回答日時：
2023/9/13 13:51:17
金額で手が出やすいのかも知れないけど、
中古は中古ですよ。
立地が良ければ将来建て直す事も視野に入れる事は出来るでしょうが。
中古住宅は、施工主にも左右されると思いまね、
また、築年数が増えればリフォームしても新築のような訳にはいかないです。
家はいきなり壊れる事はないけど、個人的には「渦中の栗を拾うようなもの」だと思います。
（特に、金銭面ばかりに目が向く人とか、ハザードマップを気にしない人とか・・・）
中古は中古ですよ。
立地が良ければ将来建て直す事も視野に入れる事は出来るでしょうが。
中古住宅は、施工主にも左右されると思いまね、
また、築年数が増えればリフォームしても新築のような訳にはいかないです。
家はいきなり壊れる事はないけど、個人的には「渦中の栗を拾うようなもの」だと思います。
（特に、金銭面ばかりに目が向く人とか、ハザードマップを気にしない人とか・・・）
A
回答日時：
2023/9/13 11:56:35
そもそもなぜ中古を買う方向になったのですか？
まずそこが気になります。
うちも中古を買いましたが、鉄筋コンクリート造りで災害に強いので、安心感があります。火災保険も安く済みました。
偶然にも土地が良く、周辺は静かで良いご近所さん達に恵まれました。
家を買う=土地を買う、と思った方が良いですよ。
木造なら傾きやシロアリが怖いところ。近くに田んぼや川がないか？ビー玉を転がしたり、床下の湿気をチェックしてください。あとは収納や家事動線の工夫があるかどうか。日当たり、風通し、洗濯物は乾くかどうか、ご近所との距離。近くにゴミ屋敷や若者がたむろするような環境ではないか、とか。通学路の安全性、買い物、通院の利便性など。。
あとうちの実家はリフォームしておしゃれな古民家になりましたが、やっぱり１０年くらいで傾いてきています。築浅がオススメですよ。
まずそこが気になります。
うちも中古を買いましたが、鉄筋コンクリート造りで災害に強いので、安心感があります。火災保険も安く済みました。
偶然にも土地が良く、周辺は静かで良いご近所さん達に恵まれました。
家を買う=土地を買う、と思った方が良いですよ。
木造なら傾きやシロアリが怖いところ。近くに田んぼや川がないか？ビー玉を転がしたり、床下の湿気をチェックしてください。あとは収納や家事動線の工夫があるかどうか。日当たり、風通し、洗濯物は乾くかどうか、ご近所との距離。近くにゴミ屋敷や若者がたむろするような環境ではないか、とか。通学路の安全性、買い物、通院の利便性など。。
あとうちの実家はリフォームしておしゃれな古民家になりましたが、やっぱり１０年くらいで傾いてきています。築浅がオススメですよ。
A
回答日時：
2023/9/13 11:48:56
住宅設備といっても一生使える物ではなく、冷蔵庫や洗濯機のように寿命があります
キッチンの換気扇、コンロ、風呂、洗面所、給湯器・・・
メーカー側が10年程度で買い替えろ（リフォームしろ）ってなってます
ですのでリフォームに関しては過信してはいけません
リフォームしていないからダメでもなく、リフォームしているから大丈夫でもありません
リノベーションに関しても、基本的には見た目しか変えてないかと
爺さん、婆さんに化粧をして見た目を若くしました！ってだけかと
見えない部分の劣化は確実に進んでいるので、リノベーションしたから建物の寿命が30年延びるものではありません
そのような事もあり、中古で買うなら将来的な建て替えを前提とした方が良いかと思います
10年後とかではなく、質問者さんが定年を迎えて終の棲家となるような時にです
その意味でも、建て替え可能な広さと利便性を重視した方が良いかと思います
また、立地が良ければ子供に相続していく事で子、孫の人生を豊かにさせてあげる事も可能かと
キッチンの換気扇、コンロ、風呂、洗面所、給湯器・・・
メーカー側が10年程度で買い替えろ（リフォームしろ）ってなってます
ですのでリフォームに関しては過信してはいけません
リフォームしていないからダメでもなく、リフォームしているから大丈夫でもありません
リノベーションに関しても、基本的には見た目しか変えてないかと
爺さん、婆さんに化粧をして見た目を若くしました！ってだけかと
見えない部分の劣化は確実に進んでいるので、リノベーションしたから建物の寿命が30年延びるものではありません
そのような事もあり、中古で買うなら将来的な建て替えを前提とした方が良いかと思います
10年後とかではなく、質問者さんが定年を迎えて終の棲家となるような時にです
その意味でも、建て替え可能な広さと利便性を重視した方が良いかと思います
また、立地が良ければ子供に相続していく事で子、孫の人生を豊かにさせてあげる事も可能かと
A
回答日時：
2023/9/13 11:48:29
うちは中古住宅を買って、もう15年住んでます。
ちなみに固定資産税は年々下がります。
いくらリフォームしてても、古い家は止めた方が良いと思いますよ。
うちは築8年の中古を買ったので、比較的新しくて家に問題は無かったです。
入居時に壁紙などは全て張り替えたりしましたが、
その後、築15年くらいからリフォームが必要になり、屋根や外壁、お風呂、ボイラーとか替えました。総額400万くらいかな。
ただ住んでる分には全く問題ないし、買った時も安かったので、リフォーム代の支払いも大変では無かったかな。
知り合いは、新築みたい！と、築25年？のフルリフォームの中古を買ったんですが、元々家が古いので、住みだしたら、
寒い、虫が出る、とかで見た目綺麗だったけど
床がギシギシ言ったり、
本当に失敗したと言ってました。
家の形はシンプルなのがよいですよね。
日当たりも、ジメジメしてないかとか。
あとは信頼出来る不動産屋さんか？だと、思います。
うちは個人でやってる方だったんですが、買うならここは直すことになるよとか、税金の事とかも教えてくれて助かりましたよ。
ちなみに固定資産税は年々下がります。
いくらリフォームしてても、古い家は止めた方が良いと思いますよ。
うちは築8年の中古を買ったので、比較的新しくて家に問題は無かったです。
入居時に壁紙などは全て張り替えたりしましたが、
その後、築15年くらいからリフォームが必要になり、屋根や外壁、お風呂、ボイラーとか替えました。総額400万くらいかな。
ただ住んでる分には全く問題ないし、買った時も安かったので、リフォーム代の支払いも大変では無かったかな。
知り合いは、新築みたい！と、築25年？のフルリフォームの中古を買ったんですが、元々家が古いので、住みだしたら、
寒い、虫が出る、とかで見た目綺麗だったけど
床がギシギシ言ったり、
本当に失敗したと言ってました。
家の形はシンプルなのがよいですよね。
日当たりも、ジメジメしてないかとか。
あとは信頼出来る不動産屋さんか？だと、思います。
うちは個人でやってる方だったんですが、買うならここは直すことになるよとか、税金の事とかも教えてくれて助かりましたよ。
A
回答日時：
2023/9/13 10:59:03
とりあえず、ベタ基礎 のやつ
A
回答日時：
2023/9/13 10:51:48
適切な管理をしていれば住めるでしょう、塗装とかね。
固定資産税は安くなります。
モニエル瓦、コンクリート瓦、アスベストの入っていない出始めの頃のスレート屋根は止めた方が良いです。
構造的に谷がある屋根形状、レの形の壁囲いの屋根も止めた方が良いです。
最近の雨は一度に大量ですから、勾配のゆるい屋根も避けたほうが良いと思います。
固定資産税は安くなります。
モニエル瓦、コンクリート瓦、アスベストの入っていない出始めの頃のスレート屋根は止めた方が良いです。
構造的に谷がある屋根形状、レの形の壁囲いの屋根も止めた方が良いです。
最近の雨は一度に大量ですから、勾配のゆるい屋根も避けたほうが良いと思います。
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