教えて!住まいの先生

Q マンションの大規模修繕について質問です。 築18年のマンションです。5年程前に大規模修繕工事を行いました。 去年屋上から漏水があるとかで、屋上の防水補修工事案が上がりました。

5年程前の大規模修繕工事で修繕しなかったのかと質問したら、その時は問題がなかったので、実施しなかったと言われました。モルタルを塗るらしく...普通こういう屋上工事は定期的(大規模修繕工事)に行うものではないのでしょうか。100万円以上の見積もりが出ています。
マンション管理士は助言等はしないものなのでしょうか。ご教示頂けないでしょうか。
質問日時: 2024/5/15 09:44:06 解決済み 解決日時: 2024/5/23 09:58:37
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/5/23 09:58:37
>普通こういう屋上工事は定期的(大規模修繕工事)に行うものではないのでしょうか
大規模修繕工事の当時の防水層の状態で判断したと思います。

防水層は、ペンキと違い塗れば終わり。とは違う施工なので状態が良ければトップコート程度の修繕をするか何もしないかの二択となります。

アスファルト防水・ウレタン防水・塩ビ防水と多々の種類があり、補修・修繕の仕方と金額が変わってきます。

簡単に言うと、漏水事案が無ければ工事費減案として屋上防水は修繕除外して
漏水事案が発生したタイミングで補修した方が安いと思います。
防水の全面修繕(防水更新工事)となれば、金額も車(クラウンレベル)一台分程度の施工費用が掛かります。

大規模修繕で毎回と防水修繕するとなると修繕積立金不足になる可能性も高いので、管理士等の助言で実施しなかった可能性はあります。
防水全面更新工事も、2~3度しか重ね施工が出来ないのでロングスパンで考えているかも?
次の大規模修繕で防水層更新工事を盛り込むのか、漏水がひどくなり補修では対処できなくなってからの工事になるのかは結果論でしか分からないです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/5/23 09:58:37

今期理事会役員に伝えてみます。
本当にありがとうございました。

回答

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A 回答日時: 2024/5/20 17:45:27
地震など建物に影響していないなどの前提であれば、大規規模修繕して5年後の補修は業者としては説明しずらく理解を得るのも難しいと思います。
マンション管理士は防水工事の詳細な施工部分までは理解できないので、業者も含め予想が甘かったのではないのでしょうか?
もしそれがまかり通るなら、業者としては相見積もりをされた時点で安く見積価格を提示してしまうことが可能になってしまうと思われます。
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A 回答日時: 2024/5/15 10:37:03
屋上防水には種類が合って、
シート防水なら大規模修繕ごとの張り換えと5年ごとのトップコートですが、
アスファルト防水なら長寿命なので大規模修繕でも触りません。
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