教えて!住まいの先生

Q 不動産売買契約、「契約不適合責任」について質問です。 【現状】 ・わたしは売主です ・現在、買付申込書に承諾し契約に向けて調整中の段階です

・買主は不動産業をしている法人(ほぼ個人事業主)で、
宅建の資格を有して取引手続きは本人が行っています(仲介業者なし)
・物件は土地と建物(築50年の事務所と倉庫)です
・もともとは建物は古いので解体しての売却と考えていましたが、
買主意向で建物は活用する方向へ、ただし価格は解体費用を差引いた金額と
なっています
・売買代金の明細(契約案)では、土地代金だけで建物代金は空欄の設定です
・契約書案を打診されましたが、その中身には「契約不適合責任」条項が
盛り込まれています

【質問】

1.契約不適合責任の範囲は、物件状況確認書(告知書)が前提になり
資産価値0円で売却する建物にも及ぶものなのか?

2,契約不適合責任の範囲を土地のみに限定する免責特約を結べば
建物への責任は回避されるのか?

3,できれば本契約において契約不適合責任の免責特約を結びたいが
上記条件の場合、相手を納得させるだけの合理性はあるか?

以上、どうぞ宜しくお願いいたします。

【余談】
ちなみに買主はもともと該当物件の土地所有者で現在も隣接地を所有して
います。該当物件の区画はやや特殊で公道と接する部分が狭い割には
面積が広く使い勝手が悪い物件です。そのため買手が付きにくく、
隣接地をもった買主ぐらいしか候補者がいないような物件です。
質問日時: 2024/6/3 20:16:08 解決済み 解決日時: 2024/6/4 18:21:08
回答数: 2 閲覧数: 111 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/4 18:21:08
■>>>1.契約不適合責任の範囲は、物件状況確認書(告知書)が前提になり資産価値0円で売却する建物にも及ぶものなのか?

はい。
建物についての売買契約ですから、問題となるのは資産価値ではなく、どのような内容で契約に合意した可の問題ですからね。


■>>>2,契約不適合責任の範囲を土地のみに限定する免責特約を結べば
建物への責任は回避されるのか?

はい。
契約不適合責任は、任意規定です。
つまり、両者の合意があれば免責とすることが可能です。


■>>>3,できれば本契約において契約不適合責任の免責特約を結びたいが
上記条件の場合、相手を納得させるだけの合理性はあるか?

普通に、「古い建物なので免責としたい」と言えば通じる話だと思います。
そもそも、取壊し費用を前提としている代金ということですよね。
そうであれば、担保責任まで負う必要はないのは当然の話ですよね。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/6/4 18:21:08

ご回答ありがとうございました。
早々にご回答いただき助かりました。
ベストアンサーとさせていただきます。

回答

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A 回答日時: 2024/6/4 15:33:35
>>1.契約不適合責任の範囲は、物件状況確認書(告知書)が前提になり
資産価値0円で売却する建物にも及ぶものなのか?

あくまで土地・建物の売買になるので建物にも及びます。

>>2,契約不適合責任の範囲を土地のみに限定する免責特約を結べば
建物への責任は回避されるのか?

回避できます。
回避できないのは売主が業者の時だけです。

>>3,できれば本契約において契約不適合責任の免責特約を結びたいが
上記条件の場合、相手を納得させるだけの合理性はあるか?

建物が古いから何があるかわからないし、そもそも解体費用分値引きしているのであれば本来は建物を壊して更地で渡す前提の話ですからね。
解体費用分値引きしてさらに建物にも責任を取れは酷な話です。
「本来は壊す予定の古い建物であるから」これだけで合理性は十分だと思います。
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