教えて!住まいの先生

Q フルリフォーム済みの一戸建て中古物件、見学の際に注意してみる箇所は? 中古一戸建てを探しており 時々サイトでフルリフォーム物件を見かけます 築20年程でも新築のようになっており

築年数が30年以上45年以上などの物件もあります

築年数が浅ければ浅いほど良いですが
安全であれば40年でも構わないと思ってます

見学に行くときの注意点や見るべき箇所、気を付ける箇所、
質問すると良いことなど教えてください
質問日時: 2024/6/4 21:47:49 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/6/11 12:33:35
30年以上の物件なら「耐震補強」のリフォームがされているか。

中古物件は内見する際に電気や水道が止まっている事が多いので、水量やソーラーが作動するか確認するのは難しいと思います。

床下、天井に点検する入り口があるか見てください。まず、それが無いとダメです。もし水漏れが起こった時、点検口が無いと庭から床下に穴を掘って入る事になります。

夫が配管工なので聞いたのですが、個人建築だと点検口が無い場合があるそうです。2階に排水を通している家(2階にもトイレや洗面がある、埋め込み型のエアコンがある)の場合は、天井にも無いと修理ができません。

実際、我が家が買った家も点検口がありませんでした。2階の埋め込みエアコンは撤去、床下は点検口を作ってもらう事にしました。
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A 回答日時: 2024/6/10 08:18:02
リフォームしております、中古のフルリフォームは見栄えよくごまかしている物件多いですね 給水、排水、電気配線系 それと躯体の傾き、床の水平具合 できればレーザー水平器で柱の傾き、床の水平を見ることです 屋根もどのような屋根材か これにより塗装してごまかしても 後から手直し、雨漏りも 屋根周りで言えば甘問いがきちんときれいに歪んでいないか等ですね 歪んでいれば雨が多い日には洩れますね いろいろ書けばまだ足りないですが これくらい見ればよいでしょうね 私は床下も見ます 見れば給排水交換してあるかわかりますね
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A 回答日時: 2024/6/5 08:03:20
不動産屋が仲介・販売する物件なら、「雨漏り」「シロアリ」は問題ないと思います。
1、水量・水圧はチェックしましょう。水量が多いか。
2、下水もチェックしましょう。スムーズに流れるか。
3、床の傾きもチェック対象です。
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A 回答日時: 2024/6/5 02:57:35
我が家は積水ハウスの買取再販物件を数年前に購入しました。

売主は工務店でそこの工務店によってフルリフォームされた物件になります。
屋根/外壁塗装、玄関/勝手口扉新調、玄関回りタイル張替え、建具新調、フローリング/畳新調、壁紙張替え、水回り新調、照明器具リフォーム、ガレージ2台駐車に改造、外構リフォーム、TVアンテナ撤去など見える箇所は全てリフォームされており、それこそ新築そっくりさんでした。何より水回りも含めて人が使用した感を感じない点が購入の決め手にもなりました。

積水ハウスという事で軽量鉄骨造のため、建物そのものもしっかりしておりました。

売主が工務店(法人)なので契約不適合責任が2年法令で義務付けられてるのも安心材料でした。実際2年間では庭の一部をコンクリート敷にして頂いたり、一部不良箇所の点検や補修も無償で行ってもらいました。この点は通常だと売主は個人になりますので瑕疵があったとしても泣き寝入りがほとんどになってしまう点が大きな違いでもあります。
1,000万程度掛けてフルリフォームにされている物件で向こう十数年は修繕/リフォーム代が掛からない点、今後リフォームするにしても売主の工務店に相談出来るのも嬉しいポイントです。積水ハウスのオーナーズデスクにもセカンドオーナーとして登録いただき、新築施工時の建物の詳細な資料があるので不具合があった場合にも相談出来る事も大きいです。

そして売主が法人なので住宅ローン控除も通常だと1%の10年間ですが13年間になった点もありがたかったです。

以上が我が家の例ですが、以下の点に注意されると良いかと思います。

◯ホームインスペクションを行い、家の傾きや床下、給排水など見えない箇所を重点的に検査する。
売主や不動産会社は信用しない、必ず第三者目線で物件の良し悪しを確認。

◯建物そのものが安心出来るか新築時の施工会社の口コミや評判を知る

◯中古住宅はローン控除要件が複雑です。きちんと要件に満たす物件か国土交通省に確認する
特に築年数や旧耐震の建物だとそもそもローン控除要件を満たさない。
新耐震でも入居前に耐震適合証明書を取得する事で要件を満たす場合がある。

◯中古住宅は土地/建物の「物件価格」表示がほとんどです。きちんと周辺土地相場と比較し、適正な価格か知る

◯何故、売りに出されたか不動産会社や近所から情報収集

◯用途地域の把握
低層住宅地域や工業地域など、用途地域によって建てられる建物が決まります。ある日突然隣近所に高層ビルが建ち日当たりが悪くなる、人が集まる建物が建ち騒音/環境が悪くなる事の無いか。

◯市街化調整区域やハザードの確認
物件価格が安価な理由が上記に当てはまる場合があります

あとは普通に周辺環境や自治会の有無、ゴミ出しの規定、再建築可能か、接道道路が私道で無いか、セットバックに当たらないか等等。
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A 回答日時: 2024/6/4 22:56:36
【フルリフォーム済みの中古物件で注意して見る箇所】

❶見えない部分がリフォームされていない可能性も考えつつ確認&ヒアリング。

❷フルリフォームとはいえ、内装や設備機器だけではなく物件の構造部分にあたる柱や梁、基礎までしっかりリフォームされているのか。取扱不動産会社に確認。
耐震問題まで本当に解決されているのか。

➍、❸に基づくのですがシロアリ問題、換気の悪さや雨漏りといったリスクが抑えられているという事も確認。

❺リフォーム費用がどの程度加算されているのか。合理的な加算調整であなたが納得できるのか。

❻住宅ローンを検討されているのならフルリフォームとはいえ不利になる可能性もある事も事前に認識しておく。

それ以外としては下記。

①将来の計画に合った間取りになっているか

②周辺の生活環境が整っているか

③本当に建物の状態に不具合がないか

④住宅周辺がたまり場になりそうな事は無いか?

⑤隣人の物件も傍目から確認。

【不動産屋に確認】
①将来的にも増築や改築ができるか

②フルリフォームしたとはいえ、建物の状態に不具合、著しい劣化等がないかを全て教えて欲しい。

③売りに出された理由は何か(不動産屋が嘘を言う可能性もあるが聞くだけ聞く)


④「契約不適合責任」の内容



です。上記は最低限チェックしておいた方が購入後に後悔する可能性が低いと想定します。
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A 回答日時: 2024/6/4 21:57:14
私はあまりわからないが気になる所だけ

基礎の事を聞いてみて。
布基礎はやめたほうが良い!
湿度がすごいので…

屋根は焼き瓦?セメント瓦だと葺き替えにお金がかかる。
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