教えて!住まいの先生

Q 建売分譲住宅を検討しています。 全3棟、建っていて道路側の1棟が土地と建物がほぼ全て被る都市計画道路になっています。 価格は諸経費含めて約3000万円。

色々と調べていくと計画決定したのが約60年前、他の事業が遅れているため今でもいつ事業決定されるかは未定。
合わせて拡幅が12メートルと不動産屋から聞いていましたが実際は18メートルでした。(私が市役所に確認したところ判明しました)
理由は市役所が18メートルの拡幅を見落としていて建築許可を出したそうです。

第一希望は駐車場の広さなどを考え、都市計画道路に被る棟なんですが将来のことを考えるとそのようなことから非常に不安です。
住宅ローンの残債が補償額で賄えるのかとか、もし買ってすぐに事業決定がされて近くに新しい土地がないと子供の転校なども考えないといけませんよね。
子供の学区外に実家があるため子供が中学校まで卒業していれば実家への引っ越しの選択肢もあります。
でも子供の年齢から見て中学校卒業は約13年後です。
住宅ローンの完済予定の主人の年齢が80歳なので定年後に売却をして実家への引っ越しをしたほうが良いと親戚や知人は言っています。
その上で戸建て購入したいと思っているので他の2棟にしたほうが良いのか含めて検討しています。
アドバイスいただけると助かります。
よろしくお願い致します。
質問日時: 2024/6/10 13:30:40 解決済み 解決日時: 2024/6/12 09:42:20
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/12 09:42:20
何十年も動く気配なし
そのような都市計画道路は多数、無数にあります。

買いじゃないですか?

そうそう事業認可はないと思いますし、あったとしても、建築年数が浅いうちならほとんど新築並みの補償になりますので、ローン残価は払えます。

お子さんが転校しなくてもいいように移転先を見付けるのは、付近の状況にもよりますが、中学卒業までの期間が短いなら、一時的にアパートに入って卒業を待って、ご実家に戻ることもありでしょう。
また、期間が短いなら校区外からの通学を認めている自治体もあります。
小学校のうちに事業が動き出すなら、ご実家に戻ってそちらの中学校に通うことも考えられます。転校しても意外とお子さんは慣れるのも早いです。
ご実家であれば親御さんの友達のお子さんがいらっしゃれば、そういう面からもサポートできませんか。

あと、お子さんが高校生以上になってからの移転であれば、その補償金でご実家の建て替えやリフォームができます。
補償金には土地代もプラスされますが、ご実家であれば土地代はかからないとしますと、その分を建物に回せます。

建物の補償金は経過年数分、減耗償却されますので新築価格での補償は受けられませんが、いろいろな経費の補償もありますので、合計金額でみれば建築年数が浅いうちならほとんど新築並みの補償になります。

お子さんが高校生になる頃なら、経過年数が増えますので補償金額は下がりますが、それでも普通に不動産売買をするよりは、かなりよい金額になります。
それにその頃になれば、リフォームも必要になってきます。
いずれはご実家に戻るのであれば、リフォームは最小限にしておきましょう。
また、ご実家に戻る時期になっても道路ができないようなら、建物は賃貸にして家賃収益を得ながら、ご実家で生活されることもありです。
入居者への補償は市がやりますので、家主さん(ご質問者さん)はなにもしなくてもいいです。

ローンが終わる頃でも道路ができなかったとしても、建っていれば建物の新築工事費の30~35%は補償されます。プラス、解体工事費、土地代が補償されます。
そのような頃、解体して土地を売るとなると全部、自己資金です。
補償金で壊しても、建物の価値分の数百万円と土地代が残ります。

都市計画範囲に入っているということは、それだけの財産になるということです。
しかも、ほぼ被るんですよね。
なお、ラッキーです。
ヘンに半分残ったりすると面倒です。
ほぼ、ということは多少残るのでしょうか?
その場合、ダメ元で市に「全部買って!」とお願いしましょう。
または、残る側のお隣さんに「相場の半分でいいので買って!」とお願いしてみると、全部なくせます。

このような都市計画道路などの用地買収の仕事を、自治体から請けてやっています。
自治体の職員も、私たちのような仕事をしているものも、「自宅が補償にかからないかな」と本気で思っています。
確かに移転は面倒です。
時期を自治体の都合に合わせることも面倒です。
でも、その代わりに自己資金をかなり抑えて、移転ができます。
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A 回答日時: 2024/6/11 08:42:58
都市計画道路の不安よりも、 道路族 の方を心配した方が
いいと思います。

家の前の道路が袋小路になっていたり、現時点で
住人くらいしか通らないような道路なら、道路族が
沸く危険性がありますよ。

万一、道路族が沸いたら、人生終わりますよ。
毎日毎日、貴方の家の前の道路に大勢の親子が大騒ぎする
究極の迷惑レベルが少なくとも十数年以上続きます。

60年も放置された都市計画道路は、今後私たちが生きている間に工事が
始まる可能性は低いと思いますが、万一の場合は買い取ってもらって
引越す覚悟があればいいと思います。

因みに、戸建ては、買う時は一生住む気満々ですが、10年以上たつと
引越したくなりる可能性もありますよ。

私自身が、そのパターンですので。

古くなるし、近所関係など悪い面も見えるようになるし、
子供が巣立つと、使用目的も変わってくるからです。
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A 回答日時: 2024/6/10 17:22:24
都市計画決定されている起点と終点までで、どのくらい施工されているか次第でしょ
空地になっていないor部分共用開始がされていなければ、事業は稼働する可能性は低いかと、、、
現地確認などをして、自身が考えてください
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A 回答日時: 2024/6/10 13:54:57
現役不動産営業マン(宅建・二級建築士・FP資格あり)です。

その都市計画道路の実現性によりますね。
ほぼ実施される見込みのない計画道路なのか、徐々に整備されつつある計画道路かによって回答は大きく変わります。

前者ならリスクほぼゼロですし、後者ならリスク高いです。
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