教えて!住まいの先生

Q 住宅ローンの返済計画について、客観的なご感想・ご意見をいただけたらありがたいです。 夫37歳で年収600万、私35歳で年収400万、正社員共働きで世帯年収1000万円です。

手取りでいうと月50万弱(現在は私が時短勤務中のため手取り5万ほど減って45万弱)、貯金は夫婦合わせて650万円。
子どもは来年小学生になる子と、お腹の中にもう一人います。

先日、3300万でリノベ済み4LDKの中古マンション(築15年)を購入。
諸経費込みで3550万、35年ペアローン(変動金利0.270%・頭金なし・ボーナス払いなし)を組みました。

今は夫婦ともにボーナスがありますが、ボーナスは今後何十年も確実にあるか分からないため、リスクを考えてボーナス払いなしを選択。
ペアローンは危険というご意見もありますが、住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けられることや、旦那とは学生時代から14年間ずっと共に過ごしているので離婚もまずないだろうと思い、ペアローンにしました。

毎月の返済8万5千円、ランニングコスト(管理費・修繕積立金・駐車場代)月3万円なので、住宅分として飛んでいく毎月のお金は計11万5千円ほど。
(固定資産税15〜16万除く。)

今後の返済計画は、以下の通りです。
①まず私が1年間の産休育休に入り(この1年間は私だけ金利0.07 %)、この期間は育児休業給付金と旦那の収入だけでやりくりするため心配なところです。

②1年後に職場復帰して、1年間は(上の子が小学2年生、下の子が2歳になるまでは)時短勤務継続しようと思っています。来年度から、2歳未満の子どもがいる場合は時短勤務でもフルタイムの手取りと変わらずにもらえるようになる制度が導入されるとのことなので、うまくいけばその制度をフル活用したいです。

③フルタイムに戻り、その後は10年住宅ローン控除をしっかり受けたあと、返せる時になるべく繰り上げ返済をして、35年待たず現役中に完済目指す予定です。

④老後(65歳〜70歳以降)は、毎月5〜6万(ランニングコスト+固定資産税のみ)で生活できたらいいなと思っています。
その頃に年金をもらえるかわかりませんが、夫婦でこのまま厚生年金払い続ければ多少はもらえないだろうか…。
また、場合によってはマンションを売却し(その頃には築50年だから売れても1000万くらい?)、夫婦で手狭な部屋で生活できればなと。

このような返済計画を立ててマイホームを購入したのですが、客観的に見た時に無謀ではないか、またアドバイス等いただけたら有り難いです。
よろしくお願いします。
質問日時: 2024/6/15 11:05:25 解決済み 解決日時: 2024/6/16 08:02:52
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/16 08:02:52
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)住宅ローンの返済だけを考えれば、他の借金が無ければ、8.5万円×12÷1000万円=10.2%と非常に低い返済比率、仮に奥さんが完全に育児休業や離職をしても、ご主人の年収だけでも17%なので多少金利が上がっても問題がないと思います。

2)ただ、資金計画を考える上では、
➀子供の教育費金
②夫婦の老後資金
③資産運用に回すお金と将来のリターン予測
④今後の年収予想や退職金予想額
⑤年金定期便などでの年金予想額
⑥老後の住まいをどうするか、将来子供が同居せず老人ホームを使うか、その場合いくらかかるのか
を1つ1つ丁寧に計算してみる必要があるかと思います。

★上記①~⑥の設定次第で、いかようにも結果が変わるので、保険会社や銀行、証券会社などの無料FPのサービスなどを使ってっみて、複数の意見をきいてみることが大事だと思います。FPによってシナリオもバラバラになる可能性があるので、それを聞いてみることも参考になると思います。

以上、ご参考になれば幸いです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/6/16 08:02:52

一番漠然としていた今後の考え方、骨組みを具体的に示していただいたので、ベストアンサーに選ばさせていただきました。
皆様、客観的ご意見や温かいアドバイス等ありがとうございました。どのご意見も参考に致します。

回答

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A 回答日時: 2024/6/15 20:28:16
最初はいろいろ計画を誰でも立てます。
不安な部分もありますし期待の部分もあります。
そもそも家をなぜ買うのか??
恐らく子供の為、家族の為・・だと思います。
内容としては世帯年収1,000万で3,300万ローン・・・
数字だけなら余裕の安全圏です。
ただ、気になるのは旦那さん単独では減額の為のペアローン・・
つまり借金があるとの内容ですが、
住宅ローン契約は一番、難易度の高いローンになります。
逆に言えば住宅ローン契約可能な人はほとんどのローンが通ります。
いつでも借金出来ます。とは言え、住宅ローン契約したら
極力、借金をしない生活をする事が安全策です。
キャッシュレスの時代でからクレカ等を利用すると思いますが
リボ払い・月払いとかは不要です。余分な利息は支払わない事に
心掛けて下さい。
その為にはデビットカードとか・・つまりキャッシュ払いにし
残った分が貯金となります。
この延長線上に老後がありますが、まずは子供の成長を
楽しみに励んで下さい。
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A 回答日時: 2024/6/15 12:26:51
現状見えている情報だけで判断するなら、当面は問題ないんじゃないでしょうか。
ただ、質問者様の分のローンの繰上げ返済はいつでもできるように貯金はしておいた方が良いと思います。

気になったのは、上のお子様(将来的には下のお子様も)の「小1の壁」です。
文字通り小1で顕在化するかどうかはわからないのですが、未就学の時と違って長時間保育ができなくなる&学童保育自体をお子様が嫌がるおそれがあるということですね。
なので、質問者様がフルタイム勤務を継続できるかどうかが実は結構不透明です。
住宅ローン控除をフルに使いたいところではありますが、そうも言っていられない状況になる可能性もあるということですね。

あと、旦那様の家事・育児へのコミット率にもよるところはあるのですが、現状の日本の働き方では、(平日の)男性の家事・育児への参加はあまり期待できないということも背景にあります。

ということで、質問者様のローンだけはいつでも完済できるよう、今のうちに貯めておく方が良いと思います。
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A 回答日時: 2024/6/15 11:38:39
思考が全て「毎月どう払うか」の狭い視点で固定されていて、変な勘違いを多数されています

まず生涯全体の収支を見てください。
収入見込が2億で支出見込が1億9000万だから問題なし、では年次に分解して貯蓄の推移を見たらどうだろうか、と全体から考えていきましょう

返済は楽勝でも、勘違いのせいで無用の不安に囚われて破綻しかねないように見えます
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