教えて！住まいの先生
Q 知人の案件です。 親族の不要になった庭付きの民家を売却するので、不動産屋に委託し、買い手までつきました。
売買成立までに、敷地の詳細な測量が必要との事だったので隣接する民家に許可をいただかなくてはいけないことになり、不動産屋に委託したのですが、隣家の主から許可が降りず、停滞している…との事で、このままでは契約ができないらしいのです。
①そもそも自分の土地を売るための測量に隣家の許諾が必要なのでしょうか?
自分の敷地の内側だけで測量を完結させる事は可能ではないのでしょうか?
②必要だとして、測量の許可を出さない隣家に何か対処は出来ないものなのでしょうか?
③隣家は絶対に測量をさせる気がないようです。他に何か方法がないものなのでしょうか?
①そもそも自分の土地を売るための測量に隣家の許諾が必要なのでしょうか?
自分の敷地の内側だけで測量を完結させる事は可能ではないのでしょうか?
②必要だとして、測量の許可を出さない隣家に何か対処は出来ないものなのでしょうか?
③隣家は絶対に測量をさせる気がないようです。他に何か方法がないものなのでしょうか?
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/8/4 08:21:40
たぶん不動産業者は売却する土地の境界が分からず売却範囲と売却面積が決められないから測量が必要だと言っていると思うのですが、もしそうなら完全に不動産業者の説明不足です。
測量の基となる境界位置は土地所有者と隣の土地所有者しか決められない（合意があった時のみ決まる）ものなので、不動産業者がそのことを丁寧に隣接土地所有者にお願いして理解してもらったり土地所有者自身が直接隣接土地所有者に丁寧にお願いしていれば拒否されることはなかったと思います。（たぶん隣接土地所有者はへそを曲げている状態）
上記に基づき回答すれば、①は自己所有地内だけの測量であれば隣接土地所有者の承諾は不要ですが、境界位置の決定と測量であれば隣接土地所有者の承諾が必要です。
②は土地の所有権（財産権）に関わりますので強制的に認めさせるには所有権確認訴訟を提訴するしかありませんし、強制的でなく境界位置を調べて主張したいだけなら筆界特定制度を利用して法務局から境界位置を調べてもらえば相手に主張できます。（相手が認めるかどうかは定かではありません）
③は境界位置が決まらない状態なら登記面積（公簿面積）で売却することもできます。
測量の基となる境界位置は土地所有者と隣の土地所有者しか決められない（合意があった時のみ決まる）ものなので、不動産業者がそのことを丁寧に隣接土地所有者にお願いして理解してもらったり土地所有者自身が直接隣接土地所有者に丁寧にお願いしていれば拒否されることはなかったと思います。（たぶん隣接土地所有者はへそを曲げている状態）
上記に基づき回答すれば、①は自己所有地内だけの測量であれば隣接土地所有者の承諾は不要ですが、境界位置の決定と測量であれば隣接土地所有者の承諾が必要です。
②は土地の所有権（財産権）に関わりますので強制的に認めさせるには所有権確認訴訟を提訴するしかありませんし、強制的でなく境界位置を調べて主張したいだけなら筆界特定制度を利用して法務局から境界位置を調べてもらえば相手に主張できます。（相手が認めるかどうかは定かではありません）
③は境界位置が決まらない状態なら登記面積（公簿面積）で売却することもできます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/8/4 08:21:40
3件の皆様、丁寧な回答ありがとうございます。対処法はあるとのことなので、良かったです。
不動産屋が、アンサー様のような解決方法を提案せず、売買工程が一向に進行しないらしいのが謎です。
回答
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A
回答日時：
2024/8/4 08:16:05
ANS
①境界がはっきりしていない場合や境界標が設置されている場合においても地震や経過年数により微妙にずれます。この場合、測量する度に面積は若干ずれてしまいます。将来、境界標の再設置や復元をする為にも、隣接者の境界標位置の承諾(立会証明書や境界確認書)が必要です。これを確定測量と言います。
買主が、分筆やブロック塀等を設置する場合は、境界確定資料の内側に設置しないとトラブルの原因となります。
ですので、取引において確定測量が必要となることが多いです。
境界確認及び承諾をいただけない場合は下記の3つの方法で解決させます。
①境界確定訴訟
裁判に決めます。
② 筆界特定制度
筆界特定登記官が土地家屋調査士などで構成される筆界調査委員による意見を踏まえた上で結論を出します。
③敷地は一部残ってしまいますが、隣接地と接する敷地を分筆し、測量における隣家との関わりをなくす。これは、売買面積が減歩してしまいますが、時間は早いです。①②は費用も過大となり、時間も半年〜1年以上はかかります。
①境界がはっきりしていない場合や境界標が設置されている場合においても地震や経過年数により微妙にずれます。この場合、測量する度に面積は若干ずれてしまいます。将来、境界標の再設置や復元をする為にも、隣接者の境界標位置の承諾(立会証明書や境界確認書)が必要です。これを確定測量と言います。
買主が、分筆やブロック塀等を設置する場合は、境界確定資料の内側に設置しないとトラブルの原因となります。
ですので、取引において確定測量が必要となることが多いです。
境界確認及び承諾をいただけない場合は下記の3つの方法で解決させます。
①境界確定訴訟
裁判に決めます。
② 筆界特定制度
筆界特定登記官が土地家屋調査士などで構成される筆界調査委員による意見を踏まえた上で結論を出します。
③敷地は一部残ってしまいますが、隣接地と接する敷地を分筆し、測量における隣家との関わりをなくす。これは、売買面積が減歩してしまいますが、時間は早いです。①②は費用も過大となり、時間も半年〜1年以上はかかります。
A
回答日時：
2024/8/4 07:34:28
①そもそも自分の土地を売るための測量に隣家の許諾が必要なのでしょうか?
自分の敷地の内側だけで測量を完結させる事は可能ではないのでしょうか?
→ 他人の所有地との境界がある場合は境界を確定させられないと測量は完結しませんのでダメです。
②必要だとして、測量の許可を出さない隣家に何か対処は出来ないものなのでしょうか?
→いろいろ方法はありますが隣家が拒否した場合は筆界確定の訴訟を起こすしかありません。
③隣家は絶対に測量をさせる気がないようです。他に何か方法がないものなのでしょうか?
→測量をさせないというか境界に同意しないのでしょうがその理由は何でしょうか。それがわからないと対策が取れませんね。
自分の敷地の内側だけで測量を完結させる事は可能ではないのでしょうか?
→ 他人の所有地との境界がある場合は境界を確定させられないと測量は完結しませんのでダメです。
②必要だとして、測量の許可を出さない隣家に何か対処は出来ないものなのでしょうか?
→いろいろ方法はありますが隣家が拒否した場合は筆界確定の訴訟を起こすしかありません。
③隣家は絶対に測量をさせる気がないようです。他に何か方法がないものなのでしょうか?
→測量をさせないというか境界に同意しないのでしょうがその理由は何でしょうか。それがわからないと対策が取れませんね。
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