教えて！住まいの先生

その通りと思います。
ただ、立地条件は水物なので希望以上であれば相場並以下であればラッキーだとは思います。
地盤改良、上下水引き込み、隣地高低による外構は詰めないと出てこない。
大手は物件での利益率なので見せかけは良くするので、大手だからといって良いとはならない。てか、正直言って大手の方が粗利は大きく取ってますよ。
上物は建売ベースの坪単価以上になるのは当然なのでそこは、条件付き販売で仮契約して見積の詳細は装備のグレードで単価はあがるので納得ゆくまで詰めると良いかと。
疑問に思ったらすぐ聞いて、相手を上手く使うくらいでちょうど良いし、営業も疑心暗鬼でやるよりズカズカやる方が金額においては良い結果になります。

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売買の営業経験、個人として家を購入したものです。

営業マンのトークを信用できるかといえば
５０００万希望の上
５５００万近くの見積もりを持ってきており
実際は５２００万で売ることが可能とスタートトークしていますね。

結果は相手に合わせると６０００万近くなると思います。
土地価格未定物件
物価や人件費UPの現状

次の段階では１９８０万で勝ちとれそうだったが
他の客が欲しがり、あなたのものにするには土地２２００万です。
どうですかってなるかな。

あなたにしたら取られる！そして最初の金額より１００万安い！って
なるでしょ

設計費８０万は建売はめ込みの
間取りなので細かい内容を言い出すとUPしやすいですね
やりたいことを盛り込んだってのもこれは安い、高いってのが
あるし。

うちの場合は予算は５００万オーバーで契約
その後詳細の見積だったのですが
町の不動産、工務店だったので
これ以上は払えないので
無理なら教えて～～って頼み込み
間取りは優先（後にリフォームでやりたいことを
盛り込める）で予算５００万オーバーの契約金額で出来ました。

どうしても欲しいなら本当にどうにかなる最終金額を
心の中で決める。５５００万とする
契約したらこっちのものなので
５２００万で精いっぱいを伝える。
実際は５３００万で落ち着くかな・・・
という感じです

上記金額は土地の広さ、相場もわからないので
例です。諸費用は３００万越えるんじゃないかな・・・

他に高額出しても欲しい人がいれば
取られますが、契約してしまったら
こっちのもの。ただ、どうしても無理な施工設備は
妥協となります。

その場合は１０年後にプチリフォームすれば
夢のマイホームに近づけますよ

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＞土地を下げて建物で高額な上乗せされるのでは？

お見込のとおり。

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信用なんてしたらダメでしょう。
そういう調子のいいことをいう時は最終的には「すみません。会社の判断ですから・・・」とか、建築費にたっぷり利益が乗っかってるので「やはり土地価格を安くできました」という流れでしょう。

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信用出来ないのでパスする方が良いかな。
現在がトータル5460万円なら打合せ終わってのアレコレ追加変更オプションが発生して5460万円付近で着地すると思いますよ。

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ご心配なさっているように土地の値段を下げ、建築費を上げるというような事はあることですし、契約ですので、何事も疑って、証拠を残すように心がけてください。いくら人当たりが良くても、騙す人、悪い人、平気でウソをつく人は沢山います。

出来ることは、あなたの希望する内容を記載した書面や図面（手書きOK)を提示し、「この内容で総額税込５千万円以内であれば契約できる。（契約するとは言わないでください。あとできがかわるかもしれないので。。）」として、そのメーカーさんに伝えてみてください。なお、他メーカーさんの資料や見積をあなたが参考にするのはよいですが、くれぐれもそのメーカーに提示したり渡したりすることはお止めください。また、やり取りは基本的に書面で行うようにしましょう。メールでもよいですが記録として残してください。口頭での約束はないのと一緒です。

契約後の打合せなどはどうしても口頭でのやり取りとなるので、その際はICレコーダーで毎回録音をしてください。

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☆,質問の件での二社の何れでも有利な条件は、特別に見当たりません。
何れの土地や建物の総てお任せ的なお客さんが一箇所で大きな会社が、
高価なり条件付きで美男美女の口先上手な営業者に依頼ですね。実質的

には、その依頼の会社で不明書面で利益を貢献している感じがします。
依頼者側にある建築士設計者で、建築以外の知識もある良き助言者が
あって、それらの土地や建物業者の各業者選定なくては、騙されます。

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＊建築条件付き土地ですから、指定建築業者と指定期間内に建築請負契約締結しなければ、土地購入も出来無いのが建築条件付き土地購入契約条件です。要は、土地購入したければ、建物建築条件は、指定建築業者言いなり状態と成ります。依って、投稿どおり土地価格安価分、建築費に上乗せする事も多々有りと思います。

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土地が確定しないと配置も決まらないし地盤改良の有無や屋外給排水工事の費用も出てこないです。
もちろん外構工事費だって敷地の条件次第なので全く不明。
あなたがやりたい事がこの敷地で実現可能かどうかも分からないので、土地の確定無しで建設費用が算出されるなんてありえません。

業界的には当たり前の話なので、過程において疑う余地はありません。

あとはその会社が信頼に足るかどうかはここでは全くわかりません。

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希望エリアだと土地にお金がかかるので建物予算が限られますね、建物に求める条件は明確になっていますか？今提示されている2780万の建物のスペックがどうなのか、でまず判断できないでしょうか。広さ、耐震断熱、キッチンなど設備のグレード、床材のグレードなどが、希望より下回っていればダメですよね。それに、すでに460万予算オーバーなのは大丈夫なのかも気になります。立地を少し妥協するか、家を小さくするか、どこで建てるにしても耐震と断熱は落とさないほうがいいと思います。

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