教えて！住まいの先生
Q 築6年戸建て中古物件を購入し、1週間前から居住を始めました。
住み始めて分かったのですが、①テレビが受信せず映らない②トイレのウォシュレットが作動しない③ビルトインタイプのガスコンロが何度か押さないと火がつかない④玄関ドアのスマートキーが2つのうち1つが使えない、、などの不良がありました。
①と②に関しては担当してた不動産の方に伝え、①は前の家の持ち主がブースターという部品を持って行った為映らないことが判明し解決したのですが、②は空き家だった期間が長かった為何度か作動させて様子を見て下さいと言われました。
②.③の問題はもうしばらく様子を見てみようと思うのですがこれらの不備が最終的に解決しなかった場合、修理代はこちらが持つのか、不動産か売主さんに持ってもらうのか、どうなるパターンが多いのでしょうか？
(①の件については一旦不動産が負担するという事を言われ、今の所支払いはしてません)
また、家の購入までのやり取りが終わった今、不動産の担当者にどこまで頼ってもいいのか分からず、全ての不備を連絡して伝えるか迷っております…。
不動産や中古物件の購入後の対応について、また、これらの整備についての知識のある方教えて頂けると助かります…！
①と②に関しては担当してた不動産の方に伝え、①は前の家の持ち主がブースターという部品を持って行った為映らないことが判明し解決したのですが、②は空き家だった期間が長かった為何度か作動させて様子を見て下さいと言われました。
②.③の問題はもうしばらく様子を見てみようと思うのですがこれらの不備が最終的に解決しなかった場合、修理代はこちらが持つのか、不動産か売主さんに持ってもらうのか、どうなるパターンが多いのでしょうか？
(①の件については一旦不動産が負担するという事を言われ、今の所支払いはしてません)
また、家の購入までのやり取りが終わった今、不動産の担当者にどこまで頼ってもいいのか分からず、全ての不備を連絡して伝えるか迷っております…。
不動産や中古物件の購入後の対応について、また、これらの整備についての知識のある方教えて頂けると助かります…！
質問日時：
2024/12/30 01:00:12
解決済み
解決日時：
2024/12/31 00:14:15
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 690 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/12/31 00:14:15
不動産屋はあくまでも仲介する立場であり契約不適合責任は売主が負うものになります。
通常、契約不適合責任の内容は重要事項説明書に記載されそれに則って対応する形にはなります。
簡単に言えばその瑕疵が重説に記載されているかいないでその瑕疵に関して契約不適合責任が決まります。
瑕疵の種類は大きく4パターンあります。
物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵です。
物理的瑕疵はシロアリや雨漏りなど目に見える瑕疵。
心理的瑕疵は殺人があった、不審死があったなど嫌悪感を覚える瑕疵。
法律的瑕疵は建築基準法など法律違反があった瑕疵。
環境的瑕疵は周辺環境(騒音や匂いなど)の瑕疵。
上記の瑕疵が重説に記載されていれば、それをわかった上で契約した、となります。
記載されていなければ、重説と異なる物件を契約したとなり、その責任は売主が負う事になります。
減額や補修で責任を負う形が一般的になります。
不適合責任を負う期間も民法で売主が法人なら2年などと決められてはいますが、売主が個人の場合には重説で免責が記載されてるケースもあります。
これは逆の立場になればわかると思いますが、質問者様が売主の立場なら売却後に不具合が出るたびに売主負担でその都度お金を出して修繕しますか？
普通は嫌ですよね。
なので重説に免責を記載するわけです。
また、いくら売主に責任があったとしても「入居後に壊れたんじゃないか」「入居前から壊れていた証拠は？」などのらりくらり無視される事がよくあるパターンで、それが中古住宅のデメリットでもあります。中古住宅は現況有姿での売買で買主が泣き寝入りするケースがほとんどかと思います。
もちろん訴訟を起こす事も出来ますが、時間や労力を考えると…買主が諦める事になりますね。
今のところ、その売主がまともな売主と願い根気よくお話されるしかありません。
通常、契約不適合責任の内容は重要事項説明書に記載されそれに則って対応する形にはなります。
簡単に言えばその瑕疵が重説に記載されているかいないでその瑕疵に関して契約不適合責任が決まります。
瑕疵の種類は大きく4パターンあります。
物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵です。
物理的瑕疵はシロアリや雨漏りなど目に見える瑕疵。
心理的瑕疵は殺人があった、不審死があったなど嫌悪感を覚える瑕疵。
法律的瑕疵は建築基準法など法律違反があった瑕疵。
環境的瑕疵は周辺環境(騒音や匂いなど)の瑕疵。
上記の瑕疵が重説に記載されていれば、それをわかった上で契約した、となります。
記載されていなければ、重説と異なる物件を契約したとなり、その責任は売主が負う事になります。
減額や補修で責任を負う形が一般的になります。
不適合責任を負う期間も民法で売主が法人なら2年などと決められてはいますが、売主が個人の場合には重説で免責が記載されてるケースもあります。
これは逆の立場になればわかると思いますが、質問者様が売主の立場なら売却後に不具合が出るたびに売主負担でその都度お金を出して修繕しますか？
普通は嫌ですよね。
なので重説に免責を記載するわけです。
また、いくら売主に責任があったとしても「入居後に壊れたんじゃないか」「入居前から壊れていた証拠は？」などのらりくらり無視される事がよくあるパターンで、それが中古住宅のデメリットでもあります。中古住宅は現況有姿での売買で買主が泣き寝入りするケースがほとんどかと思います。
もちろん訴訟を起こす事も出来ますが、時間や労力を考えると…買主が諦める事になりますね。
今のところ、その売主がまともな売主と願い根気よくお話されるしかありません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/12/31 00:14:15
どんな不備でも契約内容次第という事ですね…。時間が取れる時に契約書を改めて確認したいと思います…！丁寧な回答をありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2024/12/30 13:26:38
売主は誰でしょうか？。
そこ重要で、個人の売主で不動産屋が仲介の場合は売主の責任が免責されている事が多いです。
売主が不動産屋の場合、2年は契約不適合責任があるので修繕して貰えます。
ただし、不動産屋は世間体を気にするので修理してくれるとは思いますが、万一しないと言われると裁判をするしかありません。
その場合築6年との事なのでウォシュレットにしても玄関の鍵にしても、6年経った中古品としての価値分しか裁判所は認めません。
ウォシュレットは減価償却されているとみなされそうです。
判例としてはボイラーの修理で似たような件があり、100万円の新品取替費用のうち、36万円が中古品ボイラーの価値有りとして不動産屋に支払い命令されたというのを知っています。
数字に関してはうろ覚えですが、大きな違いはないと思います。
そこ重要で、個人の売主で不動産屋が仲介の場合は売主の責任が免責されている事が多いです。
売主が不動産屋の場合、2年は契約不適合責任があるので修繕して貰えます。
ただし、不動産屋は世間体を気にするので修理してくれるとは思いますが、万一しないと言われると裁判をするしかありません。
その場合築6年との事なのでウォシュレットにしても玄関の鍵にしても、6年経った中古品としての価値分しか裁判所は認めません。
ウォシュレットは減価償却されているとみなされそうです。
判例としてはボイラーの修理で似たような件があり、100万円の新品取替費用のうち、36万円が中古品ボイラーの価値有りとして不動産屋に支払い命令されたというのを知っています。
数字に関してはうろ覚えですが、大きな違いはないと思います。
A
回答日時：
2024/12/30 11:46:37
1はありがちな事で、特に電源別置きタイプはやらかす人が多いです。
2は家電なので10年超えてたら厳しいかな。一体型モデルは製造打ち切りから15年程度はメーカー修理可能な場合もあります。
3は乾電池式がほとんどなので、新品のアルカリ乾電池に変えてみるのも手です。とくに寒い時期は電池性能が下がりやすいですから。
※なるべく回転の良い店で期限内の大手有名メーカーの電池を買ってくる事をお勧めします。古い電池は保存だけで枯渇している場合もあるので。
2は家電なので10年超えてたら厳しいかな。一体型モデルは製造打ち切りから15年程度はメーカー修理可能な場合もあります。
3は乾電池式がほとんどなので、新品のアルカリ乾電池に変えてみるのも手です。とくに寒い時期は電池性能が下がりやすいですから。
※なるべく回転の良い店で期限内の大手有名メーカーの電池を買ってくる事をお勧めします。古い電池は保存だけで枯渇している場合もあるので。
A
回答日時：
2024/12/30 08:32:29
契約によります。大抵住宅設備の瑕疵について面積になっていることが多いですがもしかすると売主が良い人で直してくれるかも。状況によります。(価格など)
A
回答日時：
2024/12/30 08:27:01
全ての不備をその担当者さんに伝えて大丈夫です。
仲介手数料を支払ってるでしょうからね。
仲介業者としては､最大限解決する努力をしなくてはなりません。
ただその不動産や設備の不具合について、それを解決する費用については､原則として売主が､重要事項説明義務違反で宅建業者にも責任がある場合には､その宅建業者も費用負担することになるでしょう。
仲介手数料を支払ってるでしょうからね。
仲介業者としては､最大限解決する努力をしなくてはなりません。
ただその不動産や設備の不具合について、それを解決する費用については､原則として売主が､重要事項説明義務違反で宅建業者にも責任がある場合には､その宅建業者も費用負担することになるでしょう。
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