教えて!住まいの先生
Q 【法律相談】 建物の賃貸借契約において、賃貸人が借家権(建物の賃借権)の譲渡・転貸を承諾しない場合に、借家人が取り得る手段と手続きにどのようなものがありますか?
借地借家法第19条第一項に地主の承諾に代わる裁判所の許可について規定がありますが、これを利用すればよいのですか?
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2025/1/15 14:38:02
基本的に利用できるものはないですよ。裁判すれば事情により大家に不利益がなくかつ大家の信頼を損ねることがないとして認められることもあるようですが。その場合も、大家の方から明け渡し訴訟された場合に対して、大家の敗訴したケースであり、また貸し側から請求するような権利はないと思います。
借家ではなく、借地の場合は質問文に書かれているように借地借家法により、地主の承諾に代わる判決を得ることができますが、借家の場合はそのような手段はなかったと思います。
なお、借地借家法第19条は第2章にある条文ですので、借地についてしか適用になりません。
借地の場合、建物の所有権というものも関係し、譲渡する場合は、借地権の譲渡と建物の所有権の譲渡という2つの問題があります。建物の所有権が譲渡されれば、それに付随して借地権も譲渡されなければ、土地使用の権利のない建物になってしまいます。建物は高額な個人資産ですので、所有権を制限に対する解決策としての特例です。
なお、、借地権のまた貸しというのは借地をした人と異なる人が建物を建てること(所有権を有すること)です。すでにある建物については、譲渡はあってもまた貸しはありません。すでにある建物の所有権を他人に譲るのは譲渡であり、建物を貸すことは単なる借地上建物の賃貸になり、地主の承諾は不要です(重要事項説明が必要な内容です)。
それに対して借家権は借家権者の所有権は無関係のものです。そのため、そのような規定はなかったと思います。
建物賃貸契約の場合は、いわゆる名義変更(契約解除、新規契約)により行うことが普通です。
借家ではなく、借地の場合は質問文に書かれているように借地借家法により、地主の承諾に代わる判決を得ることができますが、借家の場合はそのような手段はなかったと思います。
なお、借地借家法第19条は第2章にある条文ですので、借地についてしか適用になりません。
借地の場合、建物の所有権というものも関係し、譲渡する場合は、借地権の譲渡と建物の所有権の譲渡という2つの問題があります。建物の所有権が譲渡されれば、それに付随して借地権も譲渡されなければ、土地使用の権利のない建物になってしまいます。建物は高額な個人資産ですので、所有権を制限に対する解決策としての特例です。
なお、、借地権のまた貸しというのは借地をした人と異なる人が建物を建てること(所有権を有すること)です。すでにある建物については、譲渡はあってもまた貸しはありません。すでにある建物の所有権を他人に譲るのは譲渡であり、建物を貸すことは単なる借地上建物の賃貸になり、地主の承諾は不要です(重要事項説明が必要な内容です)。
それに対して借家権は借家権者の所有権は無関係のものです。そのため、そのような規定はなかったと思います。
建物賃貸契約の場合は、いわゆる名義変更(契約解除、新規契約)により行うことが普通です。
回答
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A
回答日時:
2025/1/14 12:23:18
A
回答日時:
2025/1/14 12:19:12
貸すことを決めるのは貸主です。
譲渡や転貸が普通にあることではないので、承諾することはしないでしょう。
譲渡や転貸は契約でできないことになっています。
譲渡や転貸を何でするのでしょうか?
あなたがそれにより利益を得ることに対して使える法が有るとは思いません。
あなたが使わないなら、解約して次の人が契約すればいいことです。
譲渡や転貸が普通にあることではないので、承諾することはしないでしょう。
譲渡や転貸は契約でできないことになっています。
譲渡や転貸を何でするのでしょうか?
あなたがそれにより利益を得ることに対して使える法が有るとは思いません。
あなたが使わないなら、解約して次の人が契約すればいいことです。
A
回答日時:
2025/1/14 11:46:01
「建物の賃貸借契約」においては、賃貸人が転貸を承諾しない限り、転貸を許す規定はありません。
もちろん、当事者間において賃貸借契約上に「転貸借を認める合意」についての契約条項が有る場合は別ですけどね。
借地借家法19条1項は、ご存知のとおり「借地」という土地についての規定であって、これを「建物」に流用することはできません。
もちろん、当事者間において賃貸借契約上に「転貸借を認める合意」についての契約条項が有る場合は別ですけどね。
借地借家法19条1項は、ご存知のとおり「借地」という土地についての規定であって、これを「建物」に流用することはできません。
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