教えて!住まいの先生

Q 法人(不動産会社以外)が所有しているマンションを個人に売買した場合に特約として現況有姿で引き渡し契約不適合責任免責を記載して契約を行っても買い主は消費者契約法で特約無効を主張することができるのでしょう

か?
また、買い主が主張可能な場合に主張できないような契約は不可能なのでしょうか?
質問日時: 2025/1/16 22:30:48 解決済み 解決日時: 2025/1/19 17:16:58
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/1/19 17:16:58
こんにちは。都内で不動産経営(大家業)をしている者です。

1)はい、消費者契約法第8条、宅建業法第40条2項で買主が一般個人(消費者)の場合は、買主(消費者)に不利になる契約不適合責任を免責する特約の設定は無効になるとうたっていますので、不可能かと思います。

2)ただ、不具合箇所をできるだけ事前に調査して、すべて契約書に明記しておけば、買主はその不具合箇所を認識して購入したことになるので、その箇所に対しては、「契約不適合責任の対象ではない」という建付けにはできるかと思います。

★私は宅建業者ではないのですが、売主が宅建業者でない事業者の場合は不動産売買を業として行っていないので、契約不適合責任の通知期間を2年よりも短く設定することも可能とする大手不動産会社もありましたので、ちゃんとした法務部門を持っている大手不動産会社を仲介に選んで、相談された方が良いかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2025/1/19 17:16:58

ご意見ありがとうございました

回答

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A 回答日時: 2025/1/17 13:49:03
間違った回答がありますね。

>法人(不動産会社以外)
であれば、契約不適合責任は両者で合意すれば、免責になります。

売主が不動産会社以外の場合には、免責で問題ありません。
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A 回答日時: 2025/1/16 22:30:57
・法人と個人の間の中古マンション売買契約は、消費者契約法の適用対象となります。

・消費者契約法では、事業者が消費者に対して不当に不利益を与える条項は無効とされる可能性があります。現況有姿での引渡しや契約不適合責任の免責は、消費者に不利益を与える条項と判断される可能性があります。

・しかし、個別の事情によっては、そうした特約が有効と判断される場合もあります。例えば、マンションの状態が十分に開示され、買主がその状態を認識した上で合理的な対価で購入した場合などです。

・したがって、買主が消費者契約法に基づき特約の無効を主張できるかどうかは、契約内容や締結過程などの具体的な事情によって判断されます。

・事業者としては、消費者に不利にならない公正な契約条件を設定することが重要です。また、契約締結時に十分な説明を行い、消費者の理解を得ることが求められます。

※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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A 回答日時: 2025/1/16 22:30:56
法人が所有するマンションを個人に売買する際、「現況有姿で引き渡し、契約不適合責任免責」を特約として記載しても、消費者契約法によりその特約は無効とされる可能性があります。特に、売主が法人で買主が個人の場合、消費者保護の観点から契約不適合責任の免責は認められにくいです。したがって、買主がこの主張を行うことは可能であり、契約内容を変更して免責を有効にすることは難しいでしょう。

参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1431871304
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12233050057
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12255435932
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12256759942
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13103923243

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