教えて！住まいの先生

築30年～４０年のマンションというのは、昭和の終わりから平成の初めころ、いわゆるバブル期に建てられた物件ですが、そのころはマンションの建設ラッシュで、それ以前のマンションはそれほど多くありません。

したがって、日本で最も古いマンションでも築６０年くらいで、鉄筋コンクリート造の耐用年数が６０～７０年と言われていますので、そこに達しているマンションの数はごくわずかです。したがって、建て替えをしたマンションというのもほとんどありません。

ただ、敷地が広くて高さの制限のないところで、旧耐震基準（１９８１年以前）で建てられているのが不安なので、ディヴェロッパーが入って高層建築に建て替えたというところはあると聞きます。それは、戸数が大幅に増えた分の売却益が大きく、建て替え後の新築に、旧区分所有者たちはほとんど負担なく入居できたというケースです。それがどこでも可能かと言えば、まず不可能でしょう。

ですから、築３０年～４０年の物件の５０～６０年先がどうなっているのかは、だれも経験値として語ることはできません。だれが何を語っても、それは予測でしかありません。ただし、鉄筋コンクリート造はきちんと管理していけば１００年は持つとはよく言われています。

ところで、誤解があるようなので言っておきますが、修繕積立金は文字通り修繕のために管理組合で積み立てたお金であって、建て替えのためのお金ではありません。建物を解体した時点で管理組合は解散となり、修繕積立金などの残余財産は組合員であった旧区分所有者たちに分配されてしまうのです。

その後、建替えに参加する意思を表明した人たち（ディベロッパーが参加すこともある）で建替え組合が結成され、そこで新たな資金調達が始まります。建て替えに参加しない人たちは、当然、他所へ引っ越すことになります。

いずれにせよまだ建替えラッシュ？が始まるまでは何十年もあるので、今は何とも言えません。もっとも、私は建替えラッシュなどは妄想で、廃墟ラッシュになっているのではないかと危惧しています。

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