教えて！住まいの先生
Q 至急！中古戸建ての瑕疵担保責任について教えてください。 先日、中古戸建てを購入しました。
築浅ということもあり、インスペクションはいれなかったのですが、先ほど外壁のシーリング割れを発見しました。
画像のような感じです。シーリング割れは雨漏りの原因となるようですが、この場合瑕疵担保責任にて売主負担での補修をお願いできるでしょうか？
瑕疵担保責任の期限が迫っており、乱文で申し訳ありません。
よろしくお願い致します。
画像のような感じです。シーリング割れは雨漏りの原因となるようですが、この場合瑕疵担保責任にて売主負担での補修をお願いできるでしょうか？
瑕疵担保責任の期限が迫っており、乱文で申し訳ありません。
よろしくお願い致します。
質問日時：
2025/5/12 19:26:25
解決済み
解決日時：
2025/5/13 11:30:27
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 353 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/5/13 11:30:27
こういう細かいことを言うと、普通の買主である質問者さんには酷かもしれませんが、瑕疵担保責任と契約不適合責任はかなりニュアンスが異なっており、判例でも従来の瑕疵担保責任では考えられなかった判決も出ていて、
誤用語は指摘せざるを得ないんです。
先日とおっしゃっていることから契約不適合責任の誤りだと思いますのでそのつもりで回答します。
契約不適合責任の合否は一重に築年数です。築５年であればこのようなシーリング割れは不適合に当たります。
築１０年では微妙なラインです。
契約不適合責任は文字通り、契約内容に適合しない場合、になります。つまり築５年の中古住宅の売買契約となるわけですが築５年であれば通常有しているべき性能を売主は保証しなければならないわけです。
築５年ではシーリングが割れるには早すぎますので、割れているなら保証しなければなりません。
なので、築年数によります。
もし、仮に瑕疵担保だった場合、瑕疵担保は見えない瑕疵、しかも躯体部分にかかるもの、もしくは雨漏りの有れば保証するものです。
コーキングの割れによって雨漏りがしていれば別ですが、コーキングの割れ自体は躯体部分ではないため保証の対象外です。
誤用語は指摘せざるを得ないんです。
先日とおっしゃっていることから契約不適合責任の誤りだと思いますのでそのつもりで回答します。
契約不適合責任の合否は一重に築年数です。築５年であればこのようなシーリング割れは不適合に当たります。
築１０年では微妙なラインです。
契約不適合責任は文字通り、契約内容に適合しない場合、になります。つまり築５年の中古住宅の売買契約となるわけですが築５年であれば通常有しているべき性能を売主は保証しなければならないわけです。
築５年ではシーリングが割れるには早すぎますので、割れているなら保証しなければなりません。
なので、築年数によります。
もし、仮に瑕疵担保だった場合、瑕疵担保は見えない瑕疵、しかも躯体部分にかかるもの、もしくは雨漏りの有れば保証するものです。
コーキングの割れによって雨漏りがしていれば別ですが、コーキングの割れ自体は躯体部分ではないため保証の対象外です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/5/13 11:30:27
迷いましたが、こちらの気持ちに寄り添って下さったのでベストアンサーに選びました。
ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2025/5/13 11:10:45
（元）不動産会社経営の宅建士です。
まず、中古住宅なら、家財の不具合・壁面の汚れ・キズ・亀裂その他は
「あるのは当然」と言う大前提になります。
（シーリング割れなども「価格に含む」世界になると思われます）
●新築でも欠陥部分（雨漏り等）があることもあり、中古住宅なら十分あり得るでしょう。（「完全」を求めてはならないのです）
そして、その代償として売却価格を下げているのです。
また、売主が「知っていること」はすべて告知し、「知らないこと」は、特段責任は問われません。
そこで、瑕疵担保（現契約不適合責任）は、法規定で「告知義務」が課せられており、その内容は「項目が法規定」されているのです。
その要旨は、
―――人が住むのに支障がある（主要構造部その他）に異変―――などは告知しなければ違法となります。
更に、ホームインスペクション（HI）ですが、これは多くの営業マンたちが、「イチャモン屋」と称しています。
中古住宅なら指摘を受ける点など多々あるでしょう。そして、指摘しなければＨＩなどは料金授受もできないからです。
（官僚の「天下り先」確保のための民間資格とさえ言う説もあります）
※第一、ＨＩ依頼なら、売主の許可が必要です。
まず、中古住宅なら、家財の不具合・壁面の汚れ・キズ・亀裂その他は
「あるのは当然」と言う大前提になります。
（シーリング割れなども「価格に含む」世界になると思われます）
●新築でも欠陥部分（雨漏り等）があることもあり、中古住宅なら十分あり得るでしょう。（「完全」を求めてはならないのです）
そして、その代償として売却価格を下げているのです。
また、売主が「知っていること」はすべて告知し、「知らないこと」は、特段責任は問われません。
そこで、瑕疵担保（現契約不適合責任）は、法規定で「告知義務」が課せられており、その内容は「項目が法規定」されているのです。
その要旨は、
―――人が住むのに支障がある（主要構造部その他）に異変―――などは告知しなければ違法となります。
更に、ホームインスペクション（HI）ですが、これは多くの営業マンたちが、「イチャモン屋」と称しています。
中古住宅なら指摘を受ける点など多々あるでしょう。そして、指摘しなければＨＩなどは料金授受もできないからです。
（官僚の「天下り先」確保のための民間資格とさえ言う説もあります）
※第一、ＨＩ依頼なら、売主の許可が必要です。
A
回答日時：
2025/5/13 10:14:05
築浅と言っても7年も経っていれば難しいでしょう。
中古住宅ですから経年劣化による割れだと言われたらそれまでです。
これが新築時の施行不良で2～3年後に発見されたような場合は責任追及できるのかもしれませんが、7年の中古住宅ですから自然風化、経年劣化は必ずあります。
施工の悪い物件で5年、施工の良い物件で10年持てばよいと言ったところでしょう。
中古住宅ですから経年劣化による割れだと言われたらそれまでです。
これが新築時の施行不良で2～3年後に発見されたような場合は責任追及できるのかもしれませんが、7年の中古住宅ですから自然風化、経年劣化は必ずあります。
施工の悪い物件で5年、施工の良い物件で10年持てばよいと言ったところでしょう。
A
回答日時：
2025/5/12 19:46:40
こちらの事例にに似ているんですかね。
一応、仲介業者さんに問い合わせてみたり弁護士の無料相談を利用してみては。
https://magazine.zennichi.or.jp/trouble/11366#:~:text=●-,売主の瑕疵担保責任負担期間%20：%20建物引渡し後,なコーキングの状態は
一応、仲介業者さんに問い合わせてみたり弁護士の無料相談を利用してみては。
https://magazine.zennichi.or.jp/trouble/11366#:~:text=●-,売主の瑕疵担保責任負担期間%20：%20建物引渡し後,なコーキングの状態は
A
回答日時：
2025/5/12 19:38:49
雨漏りの原因にはなりますが、シーリングの耐用年数が5～10年
築3年程度で割れているなら分かりますが、築5年以上経過している場合は経年劣化と見なされるのではないでしょうか
それによる雨漏りが発生しているなら瑕疵担保としてメンテして貰える可能性はありますが
現状で雨漏りしていない（今後は雨漏りする危険がある）のであれば対象外と言われるだけだと思いますし、売る方としても耐用年数を超えたものを保証しろと言われても困るかと思います
購入に際して仲介して貰った不動産屋に相談してみても良いかとは思いますが
強く言う事ではないと思いますので、ダメもとで問い合わせるぐらいの気持ちの方がいいと思います
築3年程度で割れているなら分かりますが、築5年以上経過している場合は経年劣化と見なされるのではないでしょうか
それによる雨漏りが発生しているなら瑕疵担保としてメンテして貰える可能性はありますが
現状で雨漏りしていない（今後は雨漏りする危険がある）のであれば対象外と言われるだけだと思いますし、売る方としても耐用年数を超えたものを保証しろと言われても困るかと思います
購入に際して仲介して貰った不動産屋に相談してみても良いかとは思いますが
強く言う事ではないと思いますので、ダメもとで問い合わせるぐらいの気持ちの方がいいと思います
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