教えて！住まいの先生

（元）不動産会社経営の宅建士です。
ネットで見つける物件———は、「よさそう」に見える物件を、不動産業者が掲載料金を払って掲載する「いわば売れなかった物件」が主です。

だから掲載内容は、面積その他の「数字が大きくて安い」物件で目を引く物件を掲載しているのです。（集客目的のため）

また、個人が掲載するサイトは別として、仲介業者が掲載する著名な
情報機関なら、売主は建売業者か、工務店など、建築仕事を受注する
目的で出すことも多いのです。

従って、ハウスメーカー（ＨＭ）などは「同業」の一種で、連絡を受ける掲載社は、決して「歓迎」する心境などは皆無です。

●また、あなたが「決めて」いる（ＨＭ）などは、特別の事情でもない限りナンセンスなのです。

なぜなら取得した土地に合わせた工法で建築するのが通例のところを、
ＨＭの技術基準に適合する土地でなければならないハンデがあるからです。

また、掲載業者の物件（土地）などは、建築条件付きなども多いでしょう。（あなたが縛られることにもなるのですよ）

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まずその土地の概要をHMに打診して建築に問題がないかどうか懸案はあるかなどの確認をしてください。ローンを使うのでしたら銀行に土地を先行できるか繋ぎ資金などは利用できるかなどを確認しながらそれらがだめなら土地と建物を同時に契約するしかありません。問題はそれまでに土地が売れてしまわないかという事ですね。

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まず、
①質問者が直接、土地売主との契約締結して、現金一括で売買代金を支払う。
②土地の取得後、ハウスメーカーと請負契約を締結する。

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人を介すると料金が発生します
取引態様は売主は、物件の所有者イコール広告を出している不動産会社と聞くので直接交渉を勧めます

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ハウスメーカーは決まっているのですか？土地が不動産が販売しているものであれば手数料がかかります。
また土地契約の繋ぎ融資に、設計図が必要になるので土地契約後は融資を実行するのにハウスメーカーとの契約も必要になってきます。
その辺りはホームページで紹介をしているのでよければ。
https://2designfukuoka.com

色々参考になればと思います。
ハウスメーカーにも紹介制度があるので、ぜひ活用してくださいね。

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まず、その土地は建築条件付き宅地では無いんですかね？

そうで無ければまず手数料ですが、相手が売主の場合は
当然手数料は掛かりません。態様が売主と言う事でネットに
掲載しているのであればそれが個人の売主ではなく不動産業者そのもの
でしょうから、あなたがそのまま業者売主に連絡して購入しても
問題は無いでしょう・・

又、HM経由で連絡させても問題は無いのですが
あなたとHMの間で「仲介手数料は取りませんよ」と言う約束が
無ければ、HMが土地の仲介手数料分をあなたから取る可能性は有りますし
売主不動産業者にも売主としての手数料をHMは請求するかも
知れません・・となると、業者売主が難色を示して
その流れの売買は敬遠して他の買主を探す可能性は出てきます

とにかく「あなたとHMの現段階の話で、土地を仲介する際に
HMを入れたら手数料をHMは取るのか？建築が貰えるのはわかっているので
取らないと言う事なのか？」その辺を明確にしておいた方がイイですね

その違いですね。

但し、あくまで一般論ですがネット掲載で「不動産業者売主土地」には
【建築条件付き】と言うのが殆どなので、その場合はあなたがその土地を買って建築をHMに頼む・・となると、その土地は変えない可能性が高いですね

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