教えて！住まいの先生

まず、変動金利にするのであれば、ある程度資金に余裕を持つことが必要だと思います。
金利が上がった場合に、繰り上げ返済をして返済額を調整できるようにしておくとかです。


そこで私ならですが
現状で1300+1100万の2400万の現金をもっているということで仮定すると
組めるなら3400万の変動金利でフルローンにして、400万程度残して2000万はNISAに突っ込みます。
今後の金利上昇時は、この運用益ともともとの頭金1300万の中で考えます。
仮にNISAの利回りが3パーセント程度で行けそうであれば、住宅ローンの金利が3％くらいになるまでは繰り上げ返済はしません。
住宅ローンは団信に加入していれば生命保険代わりにもなる特性上、ローン残高が多い方が死んだときに遺族に残せるお金が大きくなるからです。

また、上記以外の方法では、
全期間固定でのシミュレーションを保存しておき、全期間固定の場合の総額を把握しておきます。
細かく行ける正確であれば、金利上昇のたびに総額を計算しなおせば良いです。全期間固定の総額を上回りそうになったときに繰り上げ返済をすれば良いのですから。
0.65%の金利が1.85%を超えるのが何年後になるかわかりませんが、
住宅ローンは徐々にですが元本が経年で元本が減っていくため、最初の数年間だけでも格安金利で返済を勧めた方が総額が安くなりやすい傾向にあります。
その辺はシミュレーションをしてみるとわかりやすいかなと思います。

この辺考えるの面倒と思うなら、全期間固定で良いと思います。

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