教えて！住まいの先生

借地借家法により大家側から更新を拒絶する、契約を終わらせるには正当な事由が必要です。それは分譲賃貸でも変わりはありません。

＞オーナーが住むから解約する
基本的に正当な事由には該当しません。どうしても大家が出ていってほしい場合は、立ち退き料などの提示により納得して出ていってもらうか、十分な立ち退き料を示して訴訟により裁判所に認めてもらう必要があります。
基本的に借り手が住む必要性、貸し手が使う必要性、貸し手が提供している財産（立ち退き料）などを勘案して、裁判所は判断しますが、借り手は本来しなくてもよい引っ越しを強制されることになりますし、貸し手はいまの住居から引っ越す必要性があるのか、引っ越すとしても同等の賃貸を借りれば済むことが多いので、貸し手が住むというのは正当な事由としては非常に弱いです。


＞マンションを売却するから解約する
マンションを売却しても借地契約は新オーナーに引き継がれることになっていますので、売却するのは正当な事由にはなりません。
分譲賃貸の場合自分で済むために購入しようとする人は、借り手が住んでいる物件を買うことはないので、売却価格に影響が出るので空き部屋にして売りたいのでしょうが、売却することを理由に解除はできません。

＞管理修繕費が高騰したので家賃を14%以上上げる
これは契約解除ではなく、家賃の値上げですね。
借地借家法では物価高騰や周辺相場の上昇などが正当な理由があれば家賃の値上げを請求する権利が与えられています。

ただし、値上げには借り手合意が必要ですので一方的に値上げ額を決められるものではありません。値上げに合意が得られない場合は、訴訟を起こして判決で家賃を決めてもらう必要があります。裁判所の判決により値上げされる可能性はあります。合意・判決により家賃が決定する間は今までの家賃を支払えばいいだけです。

なお、修繕費の値上げが正当な事由に該当するかどうかは裁判をしてみないとわかりません。

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