教えて！住まいの先生

不動産には相場があるし、
買手は売手の何倍も研究しているので、
担当の良い悪いはまったく無関係で、
それなりの価格でしか売れません。
買手はネット検索で探すので、
ＳＵＭＭＯに掲載されるなら不動産屋はどこでもいいです。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたがその不動産を、高く出そうが安く出そうが全く自由ですよ。
違法でもないし、誰からも咎められません。

●ただ、高ければ売りにくく・安ければ早期に買主はつくでしょう。
客には「高く」査定を出せば、売主はよろこび、媒介契約を依頼するでしょ？（媒介獲得すれば、他社が客付けをしてくれるからです）

要は、相手のあることですので、売れるかどうかは「神のみぞ知る」の世界です。

そして、不動産業者の「査定額」などは、あくまで営業用語の一つに過ぎません。
なぜならその「査定額」で、「売れる保証」などないからです。

また、仲介業者の大小の規模も無関係です。
全国視点を持つ大手でも、単位店舗の売上と、「夫婦経営」・「一人社長」の売上と比較すると、小規模業者の方が売上額が多い、などザラです。

●なぜならその大手は、「すぐ手数料になる客」だけを重視して、複雑な案件などは捨ててしまえー――などの檄が社長や上司から飛ばされるだけだからです。売れるかどうかは「神のみぞ知る」の世界です。

●そして最良なのは、あなたご自身が希望する価格で出すことです。
なぜなら、その物件取得時の価格を知っているからです。
希望する価格で問い合わせもなければ、単なる「高い」のです。

っこで、媒介契約（３種類）の特徴を説明しますと、
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。
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これを、不動産は唯一無二の存在として、同じ唯一無二の男女の関係として例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。

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相場がわかっているなら、それよりもちょっと高めで近所で良さそうな不動産屋に一般媒介で依頼すれば良いです。
2000万で売れそうな物件なら2４00万ぐらいです。二割ほどのっけてください。

で、ポイントはとりあえず、一社だけにしておきましょう。一般媒介でも複数に頼む必要はありません。
たまたま、その一社目がすごく良い業者である可能性もありますから、それで3か月待ちましょう。それで売れればよし。
そうすればだいたい買主(客)の反応がわかりますから、4か月目に100万値引きすると同時にダメな業者だったら、二社目に依頼する。
良い業者だったらそのまま値下げして様子を見る。
5か月目にもう100万下げる。

と言う感じが私はベストかな。って思っています。
一般媒介で一社から。これが一般と専任の良いとこどりだと思います。
例えるなら同棲してるけど、結婚してない。という、まぁ、都合の良い関係なわけです。

ネットの一括はやめましょう。ろくなのは来ないです。

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相場がわかってるなら､知らないフリして複数社に査定依頼すればいいでしょう。
そうすると査定の目的は査定額を知ることではなくて､その担当者を見極めることにあります。

・安く査定してカモろうとする担当者
→相場より3割くらい安い査定を出す

・とにかく媒介契約を取り､あとはジリジリ価格
を下げさせようとする担当者
→逆に2割〜3割の増し増し査定額にする

そんなのはほっといて､相場前後の査定額を出してきた担当者の中から､相性が良さそうな人に依頼するのがいいです。

何も知らない「フリ」はかなり有効です。
不動産関係の担当者は単純で､カモにできそうだと思えば､バクって食いついてくるのが多いですから、見極めるのはそう難しくないでしょう。

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