教えて！住まいの先生
Q 築45年で4,200万円の中古マンション。買わない方がいいでしょうか。 不動産屋に確認し、重要事項調査報告書と大規模修繕計画書を見せてもらいました。
2015年に大規模修繕が行われており、次は2027年を予定しているようです。
不動産屋曰く、
「こちらのマンションは積立金の状況などからも管理がしっかりしているでその点では建替えの可能性は大いにある。
建替えの場合は基本的には「等価交換」が採用されるケースが多いので「損をする方」は少ないのが通常。
そのまま権利を売却される方や新しいお部屋と現在の所有物件の平米数を割り戻して価格との差額だけを負担して購入が出来るケースが多い。
後者は「差益」がでるケースが多く、建替え権利を取得後に売却をされる方がでるほど。」
ということなんですけど、そうなんですか？
不動産のことが本当にわからなくて混乱しています。
駅から徒歩8分で、小学校や中学校も近く、公園も多くあるので、立地としては良いと思っています。
不動産にお詳しい方、ぜひ教えてください。
不動産屋曰く、
「こちらのマンションは積立金の状況などからも管理がしっかりしているでその点では建替えの可能性は大いにある。
建替えの場合は基本的には「等価交換」が採用されるケースが多いので「損をする方」は少ないのが通常。
そのまま権利を売却される方や新しいお部屋と現在の所有物件の平米数を割り戻して価格との差額だけを負担して購入が出来るケースが多い。
後者は「差益」がでるケースが多く、建替え権利を取得後に売却をされる方がでるほど。」
ということなんですけど、そうなんですか？
不動産のことが本当にわからなくて混乱しています。
駅から徒歩8分で、小学校や中学校も近く、公園も多くあるので、立地としては良いと思っています。
不動産にお詳しい方、ぜひ教えてください。
質問日時：
2025/7/10 11:56:57
解決済み
解決日時：
2025/7/22 09:54:32
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 1390 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/7/22 09:54:32
建て替え決議は法律で4/5の賛成決議が必須です
これは総会での規約改正でも変えることは出来ません
そもそも規約の改正でさえ3/4の賛成決議が必須でハードルはかなり高いのです
そして実際に建て替えになったとしても東京都内の超一等地でもない限り持ち出しなくできるところは限られています
理由は容積率や建蔽率は見直しがありますがたいてい厳しくなります
なので建て替えとなると持ち分割合が減ります
減った分を補うほど購入時との差異があれば良いですが今はバブル期とは異なり上昇したと言っても購入時がバブル以前の場合を除きそれなりの価格で購入しているわけですから得をするほどの利益を得るようなことはないのです
等価交換出来るのは例えば法的に緩和されて縦に伸びる高層になった場合ですがタワマンが飽和状態になった現在及び湾岸エリアのように日影制限のないようなところではないと駅ちかのようなもともと商業地域で隣接にたくさん住居などが立ち並ぶと許可は出ませんから自ずと持ち分率が減ります
それとテナントを入れて利益を得て既存の居住者に分配することで利益を得られるような場所は東京でも銀座や日本橋、港区など限られた場所で他のエリアは一等地でも制約があり思うような建築物にはなりません
また、マンションの資産価値は駅から5分以内が理想とされておりそれ以上の物件は終の棲家であれば良いですが販売時に避けられる傾向があり忌避物件となります
これは総会での規約改正でも変えることは出来ません
そもそも規約の改正でさえ3/4の賛成決議が必須でハードルはかなり高いのです
そして実際に建て替えになったとしても東京都内の超一等地でもない限り持ち出しなくできるところは限られています
理由は容積率や建蔽率は見直しがありますがたいてい厳しくなります
なので建て替えとなると持ち分割合が減ります
減った分を補うほど購入時との差異があれば良いですが今はバブル期とは異なり上昇したと言っても購入時がバブル以前の場合を除きそれなりの価格で購入しているわけですから得をするほどの利益を得るようなことはないのです
等価交換出来るのは例えば法的に緩和されて縦に伸びる高層になった場合ですがタワマンが飽和状態になった現在及び湾岸エリアのように日影制限のないようなところではないと駅ちかのようなもともと商業地域で隣接にたくさん住居などが立ち並ぶと許可は出ませんから自ずと持ち分率が減ります
それとテナントを入れて利益を得て既存の居住者に分配することで利益を得られるような場所は東京でも銀座や日本橋、港区など限られた場所で他のエリアは一等地でも制約があり思うような建築物にはなりません
また、マンションの資産価値は駅から5分以内が理想とされておりそれ以上の物件は終の棲家であれば良いですが販売時に避けられる傾向があり忌避物件となります
回答
A
回答日時：
2025/7/14 16:30:44
修繕積立金と建替費用は違います。又、差益で新築マンションが殆どお金を払わずに買えるなんてことは先ず有りません。不動産屋に騙されていると思います。
A
回答日時：
2025/7/11 12:45:13
当初は億ションだったかも知れませんが、RC建物の経済的耐用年数は47年で
敷地権がどの程度あるか分かりませんが、収益物件として評価すると建物価値は低いと思います。
共用部の大規模修繕が行われていても専用部の修繕では無いので、相応な老朽化は想定され、部屋のリフォームも大変と思います。
管理組合で建替決議がなされ具体的プランがなければ、建替受益も不明で、次期大規模修繕が近づかないと建替計画が動かないかも知れません。
建替事業費には解体費や移転補償なども含まれ、交換後の床面積はかなり縮小するので、よく検討された方が良いです。
敷地権がどの程度あるか分かりませんが、収益物件として評価すると建物価値は低いと思います。
共用部の大規模修繕が行われていても専用部の修繕では無いので、相応な老朽化は想定され、部屋のリフォームも大変と思います。
管理組合で建替決議がなされ具体的プランがなければ、建替受益も不明で、次期大規模修繕が近づかないと建替計画が動かないかも知れません。
建替事業費には解体費や移転補償なども含まれ、交換後の床面積はかなり縮小するので、よく検討された方が良いです。
A
回答日時：
2025/7/10 15:16:55
場所にもよるのでしょうが、高いと思います。
50年を超えると修繕の話が出てきますが、きっとスムーズに話は進まない
その間に修繕費はかさむ一方
50年を超えると売りたくても売れない
となるとこの金額で買うメリットを感じられません。
50年を超えると修繕の話が出てきますが、きっとスムーズに話は進まない
その間に修繕費はかさむ一方
50年を超えると売りたくても売れない
となるとこの金額で買うメリットを感じられません。
A
回答日時：
2025/7/10 14:53:33
A
回答日時：
2025/7/10 13:29:49
分譲マンションの法改正があり
2026年からです
建て替えを推進する法律ですので
買えるチャンスがあるなら買ってください
私の予測では、国からの指針で建て替えの銀行融資が受けやすくなるはずです
つまり、それをクリアできる物件であれば支払いは同額で新築マンションに住める可能性がありそうです
とにかく新しい法律に古いマンション購入にデメリットはありません
管理がしっかりしていて国の指針、金庫融資を考えれば
買わないなら、誰かが買うことになります
2026年からです
建て替えを推進する法律ですので
買えるチャンスがあるなら買ってください
私の予測では、国からの指針で建て替えの銀行融資が受けやすくなるはずです
つまり、それをクリアできる物件であれば支払いは同額で新築マンションに住める可能性がありそうです
とにかく新しい法律に古いマンション購入にデメリットはありません
管理がしっかりしていて国の指針、金庫融資を考えれば
買わないなら、誰かが買うことになります
A
回答日時：
2025/7/10 12:24:49
その4200万円というのが相場なら､案外いいかもですね。
築45年で、そのクラスだと､初期に購入した富裕層が結構いるんじゃないかなと思います。
ですから､立地も良く､管理もしっかりしてるように思います。
築45年で、そのクラスだと､初期に購入した富裕層が結構いるんじゃないかなと思います。
ですから､立地も良く､管理もしっかりしてるように思います。
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