教えて！住まいの先生
Q 使用貸借について質問です。 これから母と完全分離型の新築二世帯住宅に住む予定です。 1Fは母が住み、当初２Fは人に貸す予定でしたが、私たち家族が使えることとなり、
賃貸で住む事になりました。
ハウスメーカーによる２Fの家賃相場は22~25万円です。
親子間ですのでなるべく安く住めるようにと母から了解を得て家賃12万円の賃貸貸借契約書を作成しようと思っていますが、相続時に使用貸借や贈与としてみなされないか心配しています。
ゆくゆく私がこの家を相続する予定ですが、家賃設定が低いために賃貸貸借契約の正当性が認められずに「相続時の50%控除」が適用されないという事態を回避したいです。
実質私が支払える金額は月12万円ですが、家賃12万円は安すぎますでしょうか。
また、家賃が安すぎて例えば18万円まで引き上げるとします。
差額の6万円は母からの生前贈与で調整するなどした場合、税務署から何か指摘が入る可能性がありますか？
指摘が入る可能性が高いくらいなら、最初から12万円の家賃設定で運用するのがベストでしょうか？
アドバイスいただけますと幸いです。
宜しくお願いいたします。
○○について質問です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/9/5 10:24:50
＞1Fは母が住み、当初２Fは人に貸す予定でしたが、私たち家族が使えることとなり、賃貸で住む事になりました。
という事は、土地も建物も母親100％所有と判断して良いのかな？
以後はこの前提で、且つ、借地権割合50％、借家権割合30％、床面積は1Ｆ（自用家屋部分）も2Ｆ（貸家）も同じ床面積として回答する。
＞「相続時の50%控除」が適用されないという事態を回避したいです。
相続時の50％控除がどちら（相続税評価額or小規模宅地等の特例）を指すのかよくわからんけど、どちらも適用にならんよ。
先ずは評価額
建物の所有は母親で子が家を所有している訳ではない。
そうすると家屋の評価額は、半分が自用家屋「固定資産税評価額×1/2」、半分が貸家「固定資産税評価額×1/2×（１－借家権割合30％）」、つまり家屋全体から見たら貸家の評価ができたとしても15％の減額。
土地の評価額も半分は自用地「土地全体の自用地としての相続税評価額×1/2」、もう半分は貸家建付地「土地全体の自用地としての相続税評価額×1/2×（１－借地権割合50％×借家権割合30％）」、全体から見たら7.5%の減額、50％の減額ではない。
小規模宅地等の減額
貸家建付地となる場合、母親が所有するこの土地の半分について、亡くなった時点では貸家用に該当するが、50％の減額を受けるためには、申告期限迄分割が確定し、申告期限までこの貸家建付地の敷地部分を所有し、且つ、申告期限まで引き続き賃貸していなければならない。
が、この建物と敷地をあなたが取得すれば自分に自分の土地を貸すことはできないから申告期限まで引き続き賃貸していることという要件を満たさないから、貸付事業用宅地等に該当する事はない。
あなたが母親から無償又は極安い賃料（固定資産税額の2∼3倍未満）で借りていたのであれば、その敷地全体が特定居住用宅地として80％減額の対象とできる可能性が高い。（親が亡くなるまでの間に小規模宅地等の特定が受けられないような事態が生ずる可能性も無くはないが）
つまり、賃貸借契約より使用貸借の方がお得となる可能性が高い。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/9/5 10:24:50
色々と具体的なアドバイスを下さり有難うございました。 大変参考になりました。
回答
A
回答日時：
2025/9/2 13:16:47
ハウスメーカーの家賃設定金額は結構高めなようですね、（ローンとの兼ね合いがあるのかも知らんが）
心配なら、高めの契約書を作成して母上（大家）に毎月振り込めば問題ないです、
その振り込みを記載された通帳が重要なだけ。
(母上からお金を貰って、毎月質問者様が振り込むとか）
不幸にして相続が開始されたとしても問題ないです、
逆に、小細工をすれば怪しまれる可能性があると思う。
一番心配なのは、他に相続人がいた場合でしょうね、遺産分割で揉める場合があるので。
A
回答日時：
2025/9/2 11:56:10
親の家を借りる・・・は、いろいろあって難しいですね。
一般には、「使用貸借」か「賃貸借」かの問題です。
そして、相場以下の「賃貸借」はとてもややこしいですね。
「賃貸借」となると、それは親の収入なので、親は不動産収入（賃貸料）の申告をする必要が生じてしまいますね。
（最初は貸す予定だったので確定申告は織り込み済かもしれませんが…）
俗に言われているのは、「使用貸借」として、なんらかの形で親に年間110万円以下の贈与をすることかもしれません。
相続の時は、事業用の宅地となるのか、居住用の宅地となるかもありますね。
居住用の宅地の方が有利な場合もあるように思います。
なので、
相談料は多少かかるかもしれませんが、税理士さんとよく相談して最適な方法を決めるのがいいと思います。
A
回答日時：
2025/9/2 11:30:58
家と土地が親名義なら、二世帯住宅とはいえ同居なのだから、小規模宅地の特例を使ったほうがいいのでは？
土地の評価額が8割減になるから。
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