教えて！住まいの先生

質問通りで答えると
２２００万のローンは無理なく
とっても素敵だと思います。

うちは２人の時に２３００万（諸費用込みです）を
組みました。子供たちが自立して結果論ですが
無理のないローンだったと思います。

他の方たちが言っているように。
私は不動産売買、解体、産廃の仕事をしております。
現在は値が上がっているので解体・処分で４００万
外構は３００万はかかります。
上物は平屋でも２０００万はかかります。
諸費用、引っ越し、カーテンエアコンなど最低限の
費用を考えて３３００万でしょうか。

もしかしたらその地域では建売の方が
お安いかもしれません。
親御さんが建築に明るいなら３０００万くらいだと
思います。

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土地探しをするうえで中古戸建てを購入し更地にして建物建てるのありだと思います。
わたしもそれも含めて探してました。
築17年の中古戸建てを解体しようと思ったとき、HMからホントに壊しちゃうんですか？？と心配されました。
（壊すなら売らないと売主から言われこの物件は買えなかったのですが）

他の方が書かれているように解体費用もそうですが、建物代金がこれでは足りないと思います。
建物だけでも2500～3000万はみておいたほうがいいかと。

結局わたしの土地は築17年中古物件が断られた翌日にSUUMOに掲載された土地を即決しました。
奥さんにも事後報告で。
5年間ずっと探してたので条件合う物件は迷うことなく即決です。

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住宅はあと５００万はかかりそうです。

解体は木造ですか？それでも２００万は必要です。RCなら莫大にかかります。
狭いとこならさらにかかります。

土地が安すぎるので、気になっています。再建築できますか？
私道ではないですか？

他の諸々の諸費用もバカにならないです。

色々調べたらいいですね。

ただ建っている土地が本当に気に入っているならいいかも。

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400万で何坪ですか？
周りの土地と比べて安すぎる場合は、何か問題がある土地の可能性があります。
用途が限定されていたり、再建築不可の場合などもあります。

４００万で同程度の広さの住宅用の分譲地も買える地域であれば、良いかと思います。
解体費用を見込んでおいた方が良いかなと思います。
条件によりますが100万～300万くらいでしょうか。

土地探しはいくつか不動産屋に足を運び、条件を伝えて新しく出たら連絡をもらえるようにお願いしてありました。
不動産屋が売り出す前（同時だったのかも？）に連絡もらい、希望条件に合ったので、すぐ抑えてもらいました。

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解体費用が抜けています。
そこで300〜400万円かかります。
また近隣家屋との関係から取り壊せない家屋もありますし、大型トラックが前までつけれないと、さらに小さなトラックでピストンすることになるのでさらに高額になります。

また古い家屋で上下水を含む配管が鉄管の場合はもうダメになってるか、その寸前なので他にインフラの付帯工事も必要です。

さらに建物を建築する場合、土地の地盤調査費は必須です。
古い家屋の場合、わたしが知ってる限りではだいたい地盤改良も必要になります。
これがいくらになるかは調査してみないとなんとも言えません。
重機で杭を打ち込むような作業が必要な場合はかなり高額です。

また住宅ローンの手数料、登記の手数料、仲介手数料などの諸費用だけでも何十万円とかでは収まらないでしょう。

ちょっと計算がざっくりすぎる感じです。

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もし予算上限が2200ほどなら建売か中古探すことになると思います。一般的な30坪ほどの注文なら建物3000はみておく必要がありますので。予算上げられるなら、まず自分の希望に合う建築会社を探して候補を絞って、一緒に土地探しした方がいいです。この土地ならこんな家がだいたいいくらでできる、総額いくらと把握してから土地契約です。

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土地は中古を解体（＋200万くらい）しても良いと思います。

土地の相場がわからないので回答のしようがありませんが、400万で買えるなら400万としておきます。

上物ですが、平屋ならローコストでも坪100万～です。
1500なら50m2程度までだと思いますので、思ったのは出来ないかなと想像します。
外構はやりようなので200万では可能でしょう。

土地や建坪がわからない以上は回答が難しいですが、文書から見る限りは3000万くらいはかかると思いますよ。

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少し楽観的かもしれません。

土地が仮に400万で手に入ったとしても
仲介手数料、不動産取得税や登録免許税下水道受益者負担金または浄化槽設置料金などでなんやかんや100～150万は追加でかかります。
解体費用は以前は150～200と言われていましたが今は200～300くらいします。地盤改良が発生したらそこから更に150万くらいかかります。
上モノは限界に近いローコストで1500万くらいでしょうか。税抜きで。
外構はこだわらなければそんなもんです。

+500くらいは余裕を見ておいたほうが良いです。

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さて土地探しのポイントですが
まず第一に土砂災害警戒区域・急傾斜崩壊地域を外しましょう。
災害の中でも土砂災害はいつ発生するかわからない上に、発生したらすなわち死なので地震などよりよっぽど恐ろしい災害です。

次に高低差の大きい土地を（特に高地がわ）を外します。
高低差が大きい土地は土砂が低地側に出ていかないように擁壁を作ったり、深基礎にしたり、杭基礎をうったりしないといけないことがあります。いずれも100万以上が確定するコースの出費なのでやすいからと言って高低差のある土地を選ぶと結局余計な出費がかかることがあります。
ただし近年造成された開発区域であれば、開発許可を受ける際に想定されうる建築物の果汁を検討して擁壁の安全性の確認をしているので追加費用はかかりません。

次に下水道整備予定区域を外します。
下水道が整備されてしまうと問答無用で下水道に接続させられます。それまでは浄化槽なので浄化槽の設置費用+下水道受益者負担金を二重に支払うことになります。浄化槽の閉鎖と合わせて50万くらいの費用がかかります。

次に古地図を確認してかつて沼だったり、田んぼだったりする土地を外します。
これらは単純に地盤が軟弱なため地盤改良の発生リスクが高くなるためです。逆に地盤改良のリスクが小さいのは果樹園や茶畑だったところです。意外なことですが河川の川下も地盤は頑強なことが多いです。
特に沼地は深くまで軟弱なことが多く、ひどい場合だと地盤改良に300～400万かかることもあります。

これらを外したあとで
ロケーションや雰囲気で選んでいくと良いでしょう。

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考えが甘すぎます。

①土地300万円でもプラス解体費用に200万円
②平屋の注文住宅ならローコストでも最低2000万円
それなりの家でも2500万円
③外構費用は本当最低限で200万円
④諸費用で200万円
最低3000万円〜でしょう。

土地選びは専門家とした方が良いです。

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２５年前高速道路ができた所に住んでいた人用の移転用の土地（８５坪）が売れ残っていたので買いました（妻の実家の近く）。土地１２００万、２階建て４８坪５LDKで３０００万でした。今は建築費がだいぶ高くなっているようです。

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