教えて！住まいの先生

35年前に親が中古物件を土地込みで1,500万円で購入したことを証明する書類（契約書など）が残っている前提で回答します。（前提が間違っている場合は指摘ください）

税金は譲渡所得に対してかかります。
譲渡所得は以下の計算式で求めます。
https://ire-gs.com/souzoku_base/qa/#20250225jyoutosyotoku_keisan

収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

今回は収入金額が450万なので、取得費、譲渡費用、特別控除額の合計が450万を越えれば、譲渡所得が発生しません。（税金もかかりません）

上記でガイドしたURLのQ＆Aから下にいくつか読んでもらえばわかりますが、取得費には売った土地や建物の購入代金が含まれます。
ただし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となるため、今ではほぼ価値はないです。

手元の資料で土地の価格はわかるでしょうか？
わからない場合の土地価格の求め方は↓このあたりを参考にしてください。
https://relo-fudosan.jp/hack/knowledge/real-estate-investment/real-estate-investment_sell/real_estate_sale_acquisition_costs/#i-16

土地の価格や、仲介手数料、司法書士費用などを合わせて 450万を越えれば譲渡所得は発生しません。（土地建物合わせて1500万であれば、土地だけで450万越えそうな気はしますが…）

450万を越えない場合は、その差額（譲渡所得）に対して、長期譲渡所得に関わる税金がかかります。
https://ire-gs.com/souzoku_base/qa/#20250225jyoutosyotoku_zeiritsu
相続の場合は、亡くなった方が購入した時期（35年前）が起点となるため、今回は長期譲渡所得となります。

ご指摘のとおり、特別控除として「空き家特例3000万控除」が使える可能性はあります。
↓こちらにチェックシートがあるので、参考にしてください。
https://www.nta.go.jp/about/organization/takamatsu/topics/joto_zoyo_r06/pdf/04.pdf

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35年前に1500万円で購入したことを証明できるもの（当時の売買契約書や領収書など）があれば譲渡所得税は課税されないでしょう。
それらが手元に無い場合は譲渡所得税の対象となりますが、相続は取得日を承継できるので長期譲渡20.315％となりますので85万程の税金になります。
3000万円特別控除ですが、マイホーム売却と相続空き家の売却の2種類あります。
相続後にあなたがそこに住んでいなければマイホーム売却の控除は利用できません。
相続空き家の場合は昭和56年以前の建築である必要があるので、建築年月日を確認してください。
その他諸条件がありますので、全部クリアする必要があります。

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＞35年前に親が中古物件を土地込みで1,500万円…

土地と建物との内訳が分かる、当時の帳票類は残っていますか。

＞450万円で売る…

当時の帳票類が残っているなら、土地は当時の値段と比較、建物は減価償却費を引かないといけませんので、木造なら現在の価値はほとんど０円です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

大昔のことで証拠書類は何もないといわれるのなら、売値の 5%、つまり225,000円を取得費と見なされるだけです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

＞掛かる税金はいくらになりますか…

だから、このご質問文だけではそこまで試算を進められません。

＞税金がかかる場合3,000万円控除等対象になる…

細かな要件がありますのでよく読んで、該当するかどうかご自身で判断してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm

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所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」として39.63%の税率が適用されます。

3千万特別控除要件は
マイホームの売却であること。

マイホームを売った年の前年および前々年にこの特例や、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

マイホームを売った年とその前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

マイホームが地震や災害により家屋が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること。

売主様と買主様が、親子や夫婦などの関係でないこと。
以上デス

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