教えて！住まいの先生
Q 賃貸か分譲、どちらが得かという議論はよくありますが、 例えば、以下の場合は、どちらが得策と考えますでしょうか。 物件は中古マンション、居住年数は30年とします。
分譲の場合、ローンは半分程度
家賃 13万 （13万×12×30年＝4380万）
分譲 4000万（＋固定資産税＋修繕管理費＋専有部メンテナンス費＝？）
こう考えるとさほど変わらないように思うのですが、分譲の場合は売却した場合にいくらで売れるかによって戻ってくるものもある上、30年以上住む事になる可能性もあり、かつ現段階ではローン減税＋団信もあるので、分譲の方が良いのかなと思うのですが。
詳しい方、よろしくお願い致します。
家賃 13万 （13万×12×30年＝4380万）
分譲 4000万（＋固定資産税＋修繕管理費＋専有部メンテナンス費＝？）
こう考えるとさほど変わらないように思うのですが、分譲の場合は売却した場合にいくらで売れるかによって戻ってくるものもある上、30年以上住む事になる可能性もあり、かつ現段階ではローン減税＋団信もあるので、分譲の方が良いのかなと思うのですが。
詳しい方、よろしくお願い致します。
質問日時：
2025/9/24 08:47:45
解決済み
解決日時：
2025/10/1 10:03:52
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 442 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/10/1 10:03:52
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）この手の議論は永遠のものかもしれませんね。
購入の場合、30年の追加費用のイメージは、
・管理費・修繕積立金：平均２万円で720万円、平均2.5万円で900万円
・固都税：平均12万円で360万円、平均15万円で450万円
・メンテ：ザックリ200万円～300万円（中古購入時の状態にもよる）
30年の推定追加費用：1280万円～1650万円
これにローンの利息や購入時の諸費用をザっと500万円と考えると、
30年で5780万円～6050万円の買い物です。
２）賃貸の方の更新費用や賃料値上げがあると、賃貸の方も少なくとも200万円～500万円くらいは費用が増えると思いますので、30年後の総支払額は4580万円～4880万円です。つまり30年後に少なくとも1200万円以上の価値がある状態でトントンということになります。
★現時点で築20年以内の物件なら、1200万円以上の価値が30年後でも残る可能性がありますが、築30年以上などとかなりリスキーかなとは思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）この手の議論は永遠のものかもしれませんね。
購入の場合、30年の追加費用のイメージは、
・管理費・修繕積立金：平均２万円で720万円、平均2.5万円で900万円
・固都税：平均12万円で360万円、平均15万円で450万円
・メンテ：ザックリ200万円～300万円（中古購入時の状態にもよる）
30年の推定追加費用：1280万円～1650万円
これにローンの利息や購入時の諸費用をザっと500万円と考えると、
30年で5780万円～6050万円の買い物です。
２）賃貸の方の更新費用や賃料値上げがあると、賃貸の方も少なくとも200万円～500万円くらいは費用が増えると思いますので、30年後の総支払額は4580万円～4880万円です。つまり30年後に少なくとも1200万円以上の価値がある状態でトントンということになります。
★現時点で築20年以内の物件なら、1200万円以上の価値が30年後でも残る可能性がありますが、築30年以上などとかなりリスキーかなとは思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/10/1 10:03:52
驚くほど沢山の方にご回答をいただきありがとうございます。
損得ではなく、別の幸せがあるという事もその通りだと思います。
皆さんのご意見はどれも参考になるものばかりで悩みましたが、
具体的に数字を下さり、なんとなく安心できましたのでこちらの方に。
ありがとうございましたm(__)m
回答
A
回答日時：
2025/9/27 16:30:01
よくこの手の話で有名人等が賃貸派で持家はバカ的な論調ですよね
ハッキリ言って前提条件が人それぞれ様々な要素があるので、損得で比較なんて出来ません。
一つ言えることは持家がほしいのであれば買うだけです。
コスパ以外での幸せってありますから。
ハッキリ言って前提条件が人それぞれ様々な要素があるので、損得で比較なんて出来ません。
一つ言えることは持家がほしいのであれば買うだけです。
コスパ以外での幸せってありますから。
A
回答日時：
2025/9/24 23:15:59
今住んでるところで老後も過ごせるのであれば賃貸のままの方が良いかと。
・交通機関(公共交通機関がしっかりしてるところなら車も要らない)
・賃貸更新時の条件(高齢理由にとか無ければ)
所有物件は管理組合がしっかりしてないとメンテ・リフォームもままならずとか災害時の復旧費用とか気になります。
・交通機関(公共交通機関がしっかりしてるところなら車も要らない)
・賃貸更新時の条件(高齢理由にとか無ければ)
所有物件は管理組合がしっかりしてないとメンテ・リフォームもままならずとか災害時の復旧費用とか気になります。
A
回答日時：
2025/9/24 23:01:23
A
回答日時：
2025/9/24 16:04:02
寿命から分からないので、損得なんて出ないと思う※
A
回答日時：
2025/9/24 12:32:18
賃貸は更新料がいるので、1年で12.5ヶ月分で計算したほうがいいです。
分譲か賃貸かは一概には言えないですね。永遠に。
賃貸はフレキシビリティーがある分割高だとは思います。一方買う方は身動きがとりにくいので失敗のリスクがありますね。
賃貸のほうがローリスクローリターンというか。
分譲か賃貸かは一概には言えないですね。永遠に。
賃貸はフレキシビリティーがある分割高だとは思います。一方買う方は身動きがとりにくいので失敗のリスクがありますね。
賃貸のほうがローリスクローリターンというか。
A
回答日時：
2025/9/24 10:04:31
妻が役所の固定資産課で宅建やFP1級を持っていますが圧倒的に賃貸です。
なぜなら今後人口減で空き家が増え家賃が下がるからです。
なぜなら今後人口減で空き家が増え家賃が下がるからです。
A
回答日時：
2025/9/24 09:36:10
色々なところで類似する質問をよく見ますが、基本的に私は「どちらが得か」という議論は不毛だと思っています。損得の基準があまりに不定形だからです。「得策」と表現を変えたところで同じでしょう。今の貴方のご質問とて、与条件を設定し比較対象としてフェアであるかのようにしてはおられるものの、実際はそうではないと思います。例えば購入後30年居住する前提としておられますが、購入時点で築何年経過しているのかが不明ですし、維持修繕をすることを想定しておられるものの、中古取得後30年ともなればかなりの確率で建て替えが必要となることが考えられ、修繕で乗り切るにしてもかかる費用には事例ごとに大きな差があります。一方、賃借の場合も立地が仮定されていないので賃料の「30年間における」継続性も不安定です。要は、賃借vs購入（≠分譲）という比較論は「公平な与条件を設定する」という最低限必要な前提すら成り立っていないと思うのです。
「両者はどう違うか？」という検証をした方が良いのではないですか？ そして、そこは既に貴方なりには把握できているのではないかと思います。中古購入した場合の維持管理コストについてはちゃんと意識しておられるようですし、取得費を融資で得て利息負担をする一方、減税や保険制度によるメリットがある点についても理解しておられる訳ですから。逆に、賃借の場合はどのようなメリデメがあるのかもおそらく貴方なら調べればお解りになるだろうと思います。
そうやって賃借と購入のメリデメが整理できれば、どちらが得策かを貴方が決めることができると思いますし、言い方を変えれば貴方にとっての損得は貴方でしか判定できません。そこに一般解など存在しないと私は思います。世の中には住宅ローンの利用を「只の借金であり利息負担は損でしかない」と思っている人がいますが、一方で、利息負担とは資金調達にかかる相応の対価であり、それによって獲得できる資金は利益そのものだと考える人もいます。そこでどちらが得なのかなど論じてもまったく無意味でしょう。
貴方が「購入」の場合のサンプルとして中古を設定した理由がよくわかりませんが、単純に金額を抑えるためでしょうか。例えば私は実家の土地に実際に4000万円ぐらいで建てた家で暮らしているのですが、建てた当時は「土地は賃貸に出し、建築工事費に相当する4000万円で賃借する」ということは一切意識しませんでした。土地の賃貸により相応の賃料収入は得られるでしょうが、土地を他人に貸すことにはリスクが伴いますし、同じ費用負担で実際に住むことができる住宅の規模や内容にも差があります。自分の必要に応じた住まいを得るということにも賃借の場合は制約があります。利息負担はそうしたデメリットを払拭するための必要経費だと考えて、賃借という選択肢は最初から排除していました。なので、もしも貴方のご質問における「30年」が現実的に成立しているのであれば、私も購入一択です。「その方が得だから」ではなく、総合的判断としてです。
「両者はどう違うか？」という検証をした方が良いのではないですか？ そして、そこは既に貴方なりには把握できているのではないかと思います。中古購入した場合の維持管理コストについてはちゃんと意識しておられるようですし、取得費を融資で得て利息負担をする一方、減税や保険制度によるメリットがある点についても理解しておられる訳ですから。逆に、賃借の場合はどのようなメリデメがあるのかもおそらく貴方なら調べればお解りになるだろうと思います。
そうやって賃借と購入のメリデメが整理できれば、どちらが得策かを貴方が決めることができると思いますし、言い方を変えれば貴方にとっての損得は貴方でしか判定できません。そこに一般解など存在しないと私は思います。世の中には住宅ローンの利用を「只の借金であり利息負担は損でしかない」と思っている人がいますが、一方で、利息負担とは資金調達にかかる相応の対価であり、それによって獲得できる資金は利益そのものだと考える人もいます。そこでどちらが得なのかなど論じてもまったく無意味でしょう。
貴方が「購入」の場合のサンプルとして中古を設定した理由がよくわかりませんが、単純に金額を抑えるためでしょうか。例えば私は実家の土地に実際に4000万円ぐらいで建てた家で暮らしているのですが、建てた当時は「土地は賃貸に出し、建築工事費に相当する4000万円で賃借する」ということは一切意識しませんでした。土地の賃貸により相応の賃料収入は得られるでしょうが、土地を他人に貸すことにはリスクが伴いますし、同じ費用負担で実際に住むことができる住宅の規模や内容にも差があります。自分の必要に応じた住まいを得るということにも賃借の場合は制約があります。利息負担はそうしたデメリットを払拭するための必要経費だと考えて、賃借という選択肢は最初から排除していました。なので、もしも貴方のご質問における「30年」が現実的に成立しているのであれば、私も購入一択です。「その方が得だから」ではなく、総合的判断としてです。
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