教えて！住まいの先生

住宅選びは昔と違い大変になった思います。
自分も数年前に自宅を検討した際は非常に迷いました。以下は私の実体験で、最終的に大手住宅メーカーの中古住宅を購入した事例になります。
お家づくりの一例としてご参考になれば幸いです。

過去、住宅メーカー(軽量鉄骨系)に勤務していました。
現在は断熱材製造メーカーに転職して工務店から大手住宅メーカーまで断熱材の提案を行なっております。
そのような経歴のなか、4年前、2人目子供ができたのをきっかけに住宅を検討し、質問者様と同じ通勤条件で、予算内でどの様に探し、どのパターンにするか(土地を購入して新築、建売、中古)検討しておりました。悩んだ末に・・・
築15年のパナホーム(現在のパナソニックホームズ)中古住宅を購入しました。
(ちなみに、我々夫婦も購入するなら戸建て一択でした。)

条件として
土地+建物総額予算:4000〜5000万
土地と建物両方のコストバランスを考え、土地は小さくても坪単価が40〜50万円付近の土地をなるべく見るようにしました
(場所によりますが極端に安過ぎる土地はそれなりの理由があり一つ一つ調べてもキリが無いのである程度価格で縛って絞り込みました。)
土地+建物希望:大きさは定めず建物が入って希望が叶いそうな大きさの土地を探しました。(土地40坪前後、建物30坪以上、2階建4LDK、水回り全て1階、車1〜2台、駅から2〜3km徒歩30以内は許容、ただし家の周辺に買い物、幼稚園、病院は徒歩圏内にあるとベスト)
建物はZEHレベル(断熱等級5以上)を希望
としました。

私が行った物件の探し方
土地、建売関係はスーモと家選びネット(大手住宅メーカー分譲地、建売検索サイト)を利用
→土地の相場、ローコスト、ミドルコスト、大手メーカーの相場確認をしつつ検索。

新築は過去の勤務経験とネットブログでおおよその金額を把握し、元勤務先の同期に参考プラン、見積もりを出してもらった。(参考として大手軽量鉄骨メーカーで20年前、坪単価¥60〜85万だった建物価格が坪単価100〜150万になっており改めて高騰していると痛感した。調べると鉄骨や木造問わず大手10社と呼ばれる住宅メーカーは平均坪単価100万超えとプレハブ新聞［業界紙］に掲載されていた・・・)
→自分が勤務していた時代よりもはるかに高騰しており、大手とミドルコストメーカーでは断熱等級5以上の自由設計は無理と判断。企画住宅でもギリギリなると思い、多少予算を超えたとしても自由設計でこだわるならローコストメーカーか仕事で取引取引がある工務店で検討する事にした

中古住宅を購入する場合は建物性能(耐震・品質・断熱)と住宅メーカーによっては60年間、図面や履歴保管を行なっている会社もある為、その様な大手ならではの信用性から大手の中古に絞って検討。
探し方はアットホームサイト(構造を鉄鋼造で絞り込むとほぼ大手住宅メーカーのみの検索結果となる)とスムストックサイト(大手住宅メーカー10社が認定する認定中古住宅サイト)またgoogleで一条工務店 中古 などメーカー単体に絞って検索
現在は不明だが、当時はそこまで物件数は多くなかったが、積水、ハイム、旭化成、パナ、住林、一条、その他などが掲載されており一通りメーカーを選ぶ事ができた。

幾つかネットで探したものを見学予約しつつ不動産屋を周りを行なっていきました。

結果として
冒頭で挙げましたパナホームの中古住宅に決めました。

決めたポイントとして
・コストパフォーマンスがとても良かった。
→希望した延床や断熱等級5以上などは新築か建売しかなく、
新築は予算オーバー。
建売は土地、建物要望に合うものが無く断念。
そうなると中古住宅しかないが新築並みにお金をかけたくなかった気持ちがあり、どうせなら予算が大幅なに浮つつ、納得感があり、不測の転勤でも経済的負担が抑えられる今回の物件は渡りに船、と思い購入にいたりました。

・土地+新築を検討したが希望に叶いそうな土地が出てこない上、価格が高騰しており希望予算で自由設計は、大手、ミドルメーカーでは難しく、色々妥協してもローコストメーカーになりそうだったら為、悩んでしまった
(実は仕事上付き合いのある工務店があり、以前から建築時期が来たらお値打ちに希望するプランで建ててもらう約束をしていたが、その工務店の社長が急死してしまいその工務店は建築途中のお客様を完成、引き渡しした後、廃業してしまった。この経験から工務店での新築検討をストップした)

・土地:約40坪、建物:2階建て、延床35坪以上、和室付きで1階が広めの4LDK、駐車上1台スペースともう一台車が止めれる大きさの小さい箱庭あり とおおよその希望に沿った中古物件だった

・大手メーカーの認定中古住宅ブランド「スムストック」物件だった為、メーカー側の物件調査と瑕疵担保補償が付いている物件だった事と、本来の住宅メーカーの20年保証が引き継がれ、20年目の無償点検も実施してもらえる物件だった。

・元住宅メーカー勤務の為、建築当時のパナホーム建物仕様を知っており、キラテックタイル、太陽光発電、オール電化、床暖房など当時としてはフルスペックな仕様の割に築15年経過した事で建物価値が極端に低下して今のパナ新築価格の1/4以下になっており中古とは言え価格を知っている人間からするとかなりお値打ちであり、住宅メーカー以外の中古住宅とほとんど値段に差が無かった(あっても0〜300万差)

・間取りや立地をある程度叶えた上で価格が約2600万(スムストックの場合、土地1600万+建物・外構・基礎補強込み1000万と別れて価格提示された)で販売され、諸費用、リフォーム代、家電一式買い替え、引越し等全て含めて¥3,000万に収まりコスパが非常に良いと判断した。さらに外壁がパナホーム特徴のキラテックタイルの為、塗り替える必要がなく、築20年目のメンテナンスで屋根とバルコニーにかかる費用120万程度を計上しても新築よりも数千万予算が浮くと判断しました。
(現在、近隣の同条件の土地を購入し、パナソニックホームズで同仕様建物を建築すると想定で試算してもらったら、土地約2400万+建物・外構・基礎補強込み約4400万=6800万と驚くほど高額になった(泣))

読んでもらってわかる様に、かなり大手住宅メーカー寄りに検討しておりますがこれは中古住宅と言う不安要素があった為、少しでもリスクを減らす方法を選択した結果となります。
本当は新築を購入したかったのですが実際に検討して以下の理由で中古住宅にしました。
・希望に対して妥協しても購入したい！と思う土地が中々出てこなかった。(出てきても予算オーバー)
・会社の同僚、取引先、知人で苦労して新築を建てた直後や数年後に転勤が決まり引越しを余儀なくされた人を何人か見ている。
・工務店やローコストメーカーは倒産、廃棄、品質(欠陥)の不安があった→決して木造が悪いわけでも無く、ほとんどの会社は倒産する事は無いと思います今回、たまたま、私の周りでそのような事があったのが上記の要因になりますのでご理解願います)
・大手住宅メーカーは値段が高過ぎて転勤や不測の事態を考えると無理してローンを組んだことで生活の足枷になることも考えた。
・想像以上に築13〜20年以内の住宅メーカー中古物件の値落ち感が激しく、実際に住宅営業経験者からするととてもお値打ちに見えた。

ちなみに工場で生産する大手住宅メーカーの軽量鉄骨は近年、断熱性能は向上しているもの耐震・耐久性能は20年前の構造躯体でも基本構造は大きく変わっていません。その為、耐震性などは中古でも遜色無いと考えました。
質問者様が気にされている断熱性はもちろん現在の方が向上しています。だからといって20年前の住宅メーカー物件でも断熱等級4相当はクリアしていると思われます。
今回、私が購入した物件はまさに断熱等級4相当で決して性能が高く無い為、屋根の断熱を敷増して厚みを100mm→300mmにリフォームしました。また、サッシはペアガラスですが、サッシはアルミの為、内窓リフォームするかは検討中です
(特に結露は無く東京と県境の埼玉なので夏も冬も今の所不満はありません)
断熱性が高い住宅を購入するのも大切ですが、今回のようにそこそこの性能を持つ住宅をお値打ちに購入し、リフォームで断熱性を向上させる選択肢もアリかと思います。
その代わり各住宅メーカーの特徴的な性能に重点をおいて購入するのもアリかと思いました。
例えば私の場合は、建物の経年劣化を感じにくい総タイル外壁が得意なメーカー(パナ、ハイム、一条工務店、クレバリー)を積極的に探し購入至っております。

今回は一例ですので人によって価値観が変わると思いますが、ご参考としてみていただけますと幸いです。
ちなみに同じ様にパナを購入した方の記事を参考にホームインスペクション(住宅診断)を依頼しました。
中古購入の安心感が増します。

参考:家を建てるって難しい
https://www.iemuzu.com/entry/inspection

また下記は断熱等級に関する参考資料です。
首都圏内は断熱等級の節約メリットは少し薄れます
参考:ヒノキヤグループ
断熱等級5・6の地域別光熱費比較
https://www.hinokiya-group.jp/contents/wp-content/uploads/2025/06/20250609-1.pdf

様々選択がある中の一例としてみていただきますと幸いです。
良いお家が建てれるよう祈っております。

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