教えて！住まいの先生

長くなりますが、以下を読んでください
実体経済との関連性及び、独自に動く不動産市場がおおよそわかると思います。

不動産(住宅)というのは
あくまで「一次取得者層」いわゆるそこに買って住む・・人が
メインで動かしている市場で有り、金額なんですね

大事なのは、株式相場と違って、
決して「投資」で動いている・支えてる市場や金額ではない世界
という事なんです
ただ、投資家は外国人も含めてその「火つけ役」にはなるんですね

今の状況は約10数年前に始まった不況下でのアベノミクスで、
市場にばらまかれた資金の行き場がなく、不動産市場を支えて来た

その中途から、中国人投資家の参戦が増えて一気に日本の
不動産市場の上昇に火が付いた・・それを見ていた、本来そこに
住むべき「一次取得者層」も焦り始めて、その価格上昇に更に拍車を
かけてしまった←いわゆる売り手市場に拍車がかかった

これが上昇から高騰と言える形になってしまった


さて、ここからが問題なのです・・高騰してしまって今まではギリギリ
【無理してローン組んで】焦って買った一次取得者層が
「もう無理しても買えないレベルまで高騰してる」という状況に
入ってしまった市場が、今までと同じように価格を支え続けられるか？
このままの上昇カーブを維持できるのか？という問題になってきます。



中国人も中国共産党の方針で海外に持ち出せる現金にも抑制が
掛かりました、中国人投資家は一時期より水面下では結構減ってます
そして「無理しても買えない」一次取得者層の購買力は
これからはガッツリ落ちてきます。

不動産のプロ連中は今は「売却」をメインに進めてます
逃げ切り体制を取ってます
なのでyoutubeなどでは、逆に買うのを煽るような発言ばかりです


株もそうなのですが結局高値掴みで最後にババを引くのは
やはり一般人であり一次取得者層なんです

私は東京住まいでは有りませんが
東京の知人業者の話によると既にもう、新築マンションでも
販売スピードがかなり鈍化して、完成在庫も結構目立ってきたと
言っています・・折り返しはこれからが本番だと感じてます

仮に物価は上がるとしても、不動産市場は独自の動きで価格は上下動します

いわゆる不動産というモノは簡単に言うと「時価制」的な形の
価格変動を起こしますので
例えば、作ろうと思えば幾らでも作れるけど、幾らでも需要が確実に
必要な一般的な商品とは分けて考えないといけない商品の部類と成ります


①仮に一つの例を挙げるとしたら、ティッシュペーパーが有るとします
この商品は世の中で一つの決まった数量の需要は有りますよね
そしてほぼその需要数は変わらないでずっと続きますよね

で、インフレによって物価が上がれば原材料や経費や人件費も上がって
そのティッシュペーパー自体の価格も上がりますよね・・
これって一つの物価が上がれば＝商品価格も上がる・・という図式です


②で、例えば「時価制」の商品・・ここでは魚介類で仮にエビだと
しましょう・・エビも年間一定数の需要は有りますが
漁獲高って自然界に左右されるもので、多い時も有れば極端に
少ない時もある・・多く獲れた年は一匹当たりの単価は安くなるし
逆の場合は高くなる・・それにもし、日本中の人々が
「エビ、ちょっと喰い飽きたよなぁ・・そこまで食べなくてもいいか？」
と思ったら、例えば漁獲高に関係せず、「売れなくなった商品」
として叩き売り・・いわゆるセールが始まって物価高とは違う動きを見せる



さて、不動産市場というのは確実に②に近い訳で、更に言えば
漁獲高は決まっている現定数が有るんですね、いわゆる
日本国内で土地は増やせない・・そんなに需要に対して単価を下げられるほどバンバン造れない・・

でも逆に、「エビ、ちょっと食い飽きたよなぁ」と同じ現象が起こった場合は、一気に市場が冷え込むのも不動産市場です


いわゆる、金利上がるな・・で、今までとは違って買い控えが
居住用の住宅に関しても、投資をしてローンで物件を買う投資家たちの間でも、他に目が向いて不動産以外に投資資金を回す・・


これで一気に不動産市場自体が急速に冷え込む・・という現象が起きる
可能性も有ります・・そうです、いわゆる「買う人がいなくなったら」
物価高で建築費が上がろうがどうしようが、売れなきゃ値引きしてでも
売らないと、作り手側、売り手側は倒産してしまうという苦境に立たされます・・


今まではこれが逆だったから、不動産市場は不景気の時代背景でも
ぐんぐん上がってきたんですね
金利は安い・不動産も今は案外安いんじゃね？円安で海外の投資家勢から
見ても案外日本の不動産安くて、投資としていいんじゃね？状態で・・


これが一気に無くなったとしたら、一気に下がって行くのも不動産市場なのです

さて、これから、すでに価格が上がってしまって
無理して買わないといけなかった物件を、これから金利まで
上がりそうな状況で、今までと同じように庶民が不動産を
買いまくって上がってきたような同じ事が起き続けますかどうか？・・

どうなるでしょうかねぇ


私はこれ以上の価格帯になって、金利まで上がって一体国内に
どれだけの住宅が買える人が残ってるの？庶民の殆どは給料すら
まともにまだ上がっていないのに・・とは思いますけどね

近いうちにどっかで必ず折り返し地点は来ると思います

とは言え、商品には「人気不人気」があるのと同じで不動産も
地域や立地には物凄く人気の格差が有ります

例えばあなたが書いているような東京23区内でも港区だとか
その周辺だとかの、日本人で有れば持てるならだれでもそこの物件を持ちたい・・外国人だって、日本で買うならまずソコを当たってみる・・
ような地域は、不景気でもなんでもやはり価格の維持は起きるでしょう
結果的に立地による格差がどんどん広がっていくという部分です。

逆に言えば都内でも郊外やイマイチ人気もそうで無いような地域は
今までつられて上がった分、下落差もそれなりに大きくなると思います。

長くなりましたが不動産市場を40年近く見て来て取引して来た者の
一つの意見として参考にしてください

もちろん未来の事に関しては多少私見も有りますので、当たらない部分が
あるかもですが・・

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