教えて！住まいの先生

住宅選びは昔と違い大変になった思います。
自分も数年前に自宅を検討した際は非常に迷いました。以下は私の実体験で、最終的に大手住宅メーカーの中古住宅を購入した事例になります。
新築建物の相場感を知っておくと、中古物件は探しつていくと自分自身が納得できそう、且つお値打ちな物件に出会う事があります。
以下は自分の場合ですが、以下の流れで中古住宅を、購入しました。
お家づくりの一例としてご参考になれば幸いです。

過去、住宅メーカー(軽量鉄骨系)に勤務していました。
現在は断熱材製造メーカーに転職して工務店から大手住宅メーカーまで断熱材の提案を行なっております。
そのような経歴のなか、4年前、2人目子供ができたのをきっかけに住宅を検討し、質問者様と同じ通勤条件で、予算内でどの様に探し、どのパターンにするか(土地を購入して新築、建売、中古)検討しておりました。悩んだ末に・・・
築15年の大手住宅メーカーの軽量鉄骨造中古住宅を購入しました。

私が行った物件の探し方
中古住宅を購入する場合は建物性能(耐震・品質・断熱)と住宅メーカーによっては60年間、図面や履歴保管を行なっている会社もある為、その様な大手ならではの信用性から大手の中古に絞って検討。
探し方はアットホームサイト(構造を鉄鋼造で絞り込むとほぼ大手住宅メーカーのみの検索結果となる)とスムストックサイト(大手住宅メーカー10社が認定する認定中古住宅サイト)またgoogleで一条工務店 中古 などメーカー単体に絞って検索
現在は不明だが、当時はそこまで物件数は多くなかったが、積水、ハイム、旭化成、パナ、住林、一条、その他などが掲載されており一通りメーカーを選ぶ事ができた。
幾つかネットで探したものを見学予約しつつ不動産屋を周りを行なっていきました。

結果として
冒頭で挙げました中古住宅に決めました。

決めたポイントとして
・コストパフォーマンスがとても良かった。
→希望した延床32坪以上や断熱等級5以上などは新築か建売しかなく、
・新築は予算オーバー。
・建売は土地、建物要望に合うものが無く断念。
そうなると中古住宅しかないが新築並みにお金をかけたくなかった気持ちがあり、どうせなら予算が大幅なに浮つつ、納得感があり、不測の転勤でも経済的負担が抑えられる今回の物件は渡りに船、と思い購入にいたりました。

・土地+新築を検討したが希望に叶いそうな土地が出てこない上、価格が高騰しており希望予算で自由設計は、大手、ミドルメーカーでは難しく、色々妥協してもローコストメーカーになりそうだったら為、悩んでしまった
(実は仕事上付き合いのある工務店があり、以前から建築時期が来たらお値打ちに希望するプランで建ててもらう約束をしていたが、その工務店の社長が急死してしまいその工務店は建築途中のお客様を完成、引き渡しした後、廃業してしまった。この経験から工務店での新築検討をストップした)

・土地:約40坪、建物:2階建て、延床35坪以上、和室付きで1階が広めの4LDK、駐車上1台スペースともう一台車が止めれる大きさの小さい箱庭あり とおおよその希望に沿った中古物件だった

・大手メーカーの認定中古住宅ブランド「スムストック」物件だった為、メーカー側の物件調査と瑕疵担保補償が付いている物件だった事と、本来の住宅メーカーの20年保証が引き継がれ、20年目の無償点検も実施してもらえる物件だった。

・元住宅メーカー勤務の為、購入した住宅メーカー物件の建築当時の建物仕様を知っており、当時としてフルスペックな仕様の割に築15年経過した事で建物価値が極端に低下して今の新築価格の1/4以下になっており、中古とは言え価格を知っている人間からするとかなりお値打ちであり、住宅メーカー以外の中古住宅とほとんど値段に差が無かった(あっても0〜300万差)

・間取りや立地をある程度叶えた上で価格が約2600〜2700万(土地+建物・外構・基礎補強込み)で価格提示されて販売しており、土地の価値が高め(坪50〜70万)のエリアで、諸費用、リフォーム代、家電一式買い替え、引越し等全て含めて¥3,000万に収まりコスパが非常に良いと判断した。さらに外壁がタイルの為、塗り替える必要がなく、築20年目のメンテナンスで屋根とバルコニーにかかる費用120万程度を計上しても新築よりも数千万予算が浮くと判断しました。
(現在、近隣の同条件の土地を購入し、同じメーカーで建築すると想定で試算してもらったら、6800万と驚くほど高額になった(泣))

読んでもらってわかる様に、かなり大手住宅メーカー寄りに検討しておりますがこれは中古住宅と言う不安要素があった為、少しでもリスクを減らす方法を選択した結果となります。
本当は新築を購入したかったのですが実際に検討して以下の理由で中古住宅にしました。
・希望に対して妥協しても購入したい！と思う土地が中々出てこなかった。(出てきても予算オーバー)
・会社の同僚、取引先、知人で苦労して新築を建てた直後や数年後に転勤が決まり引越しを余儀なくされた人を何人か見ている。
・工務店やローコストメーカーは倒産、廃棄、品質(欠陥)の不安があった→決して木造が悪いわけでも無く、ほとんどの会社は倒産する事は無いと思います今回、たまたま、私の周りでそのような事があったのが上記の要因になりますのでご理解願います)
・大手住宅メーカーは値段が高過ぎて転勤や不測の事態を考えると無理してローンを組んだことで生活の足枷になることも考えた。
・想像以上に築13〜20年以内の住宅メーカー中古物件の値落ち感が激しく、実際に住宅営業経験者からするととてもお値打ちに見えた。

ちなみに工場で生産する大手住宅メーカーの軽量鉄骨は近年、断熱性能は向上しているもの耐震・耐久性能は20年前の構造躯体でも基本構造は大きく変わっていません。その為、耐震性などは中古でも遜色無いと考えました。

今回は一例ですので人によって価値観が変わると思いますが、ご参考としてみていただけますと幸いです。

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