教えて！住まいの先生
Q 至急回答をお願いしたいです。 新築戸建て建築中の者です。
確認申請中（3ヶ月保留中）で許可には北側斜線制限のためセットバックが必要であると今更言われたと質問しました。急遽ハウスメーカーと協議になったためどなたか教えて下さい。この事が今更になって指摘された事に関しては凡ミスであり通常は設計段階で解消されるものであるとは理解しました。
質問は2点です。
・150㎜セットバックが必要と言われましたがこれはよくある誤差レベルでしょうか？強い口調で指摘しても問題ありませんか？南側駐車場や庭が狭くなります。
・変更契約書に記載の引き渡し予定日から3ヶ月超過しそうなのですが、その分の賃貸家賃費用や銀行利息分を補償または値引きするよう提案しても良いものでしょうか？
他にも確認申請が長期保留の理由は営業が急遽変更になり、そもそも申請作業が遅れたり、地盤改良で施工不良があったりして、それは解消したのですがまた今回のセットバックです。正直信頼はガタ落ちしていますが、既に水回りやクロスなどほぼほぼ決まっているので今更キャンセルしてまた一から他のハウスメーカーに移る労力と費用を考えるとこのまま今のところで行こうと思っていますが、少なからず何か補填してもらえるよう手立てを考えています。
ちなみに地場のそれなりに大きなハウスメーカーです。
どうかお力添えをよろしくお願いします。
回答
A
回答日時：
2025/12/8 11:56:09
私は建築設計事務所を主宰する一級建築士です
某大手Housemakerのdesignのお手伝い等もしております
・契約にあたり建築士から重要事項の説明を受け承認印押しましたか
・契約書に解約の条件が記載されていますので再確認して下さい
確認が許可に成らず保留になっている原因は建築士の設計ミスです
(確認申請書に設計者資格指名・工事監理者氏名が記載された者が管理建築士です)
用途地域により北側斜線制限がありますが此れを無視した結果です
此れはsetbackとは言わず、法規定無視です
建物の配置が北側斜線制限がクリア出来るまで南側にslideさせるか、屋根の
形状を変更してクリアするか、二階のplanを変更するか等何れかの方法で図面
訂正するかを講ずる必要が有ります。
現行法で一度申請した確認申請書添付の図面の差し替え、その場での訂正は
出来ませんので、取り下げ再申請になります。
その後の処置は営業担当では無く支店長等の責任者との協議かと、貴方自身の
考えは安易に譲らず後々後悔の無いように解決結果を出すべきです。
A
回答日時：
2025/12/7 22:48:50
不動産を買う時にセットバックのような重要な事は重要事項説明書で書いてなければ契約無効にできます。田舎の数百坪のデカい土地ならともかく30坪程度でセットバックとか言ったら話にもならないです。(^◇^;)
A
回答日時：
2025/12/6 10:11:14
引き渡しの遅れについては契約書に遅延損害金の記載があればその通りに請求してください。うちも遅れた分家賃など負担してもらいました。
A
回答日時：
2025/12/6 06:30:12
①150mmのセットバックに関しては、それほど大きな事は言えないかと思います。
②工事請負契約書から、会社都合で3ヶ月遅れてるのなら家賃分くらいは請求して良いと思います。
A
回答日時：
2025/12/6 06:06:25
①150㎜セットバックが必要と言われましたがこれはよくある誤差レベルでしょうか？
②変更契約書に記載の引き渡し予定日から3ヶ月超過しそうなのですが、その分の賃貸家賃費用や銀行利息分を補償または値引きするよう提案
③確認申請が長期保留の理由は営業が急遽変更、申請作業が遅れ
④地盤改良で施工不良
１．３０年前に注文住宅を建てて、２．2020年に輸入住宅を店舗兼住宅としてフランチャイズの工務店で建てて、３．2022年に旧宅を処分する前提で店舗近くに建てて、４．2023年にその近くに保育園を建てました。
順に、準大手規格住宅ＨＭ、フランチャイズの工務店、準大手規格ＨＭ、近傍の工務店です。
専門家では無いので、経験で言わせて頂くなら、①は、たぶんＨＭのミスです。 4件とも、購入した土地を示して見積段階に入ると、登記簿から地図を取り寄せ、役所で建築制限を確認していました。
建物全体の概要が分からないとセットバックは決まりませんが、最初の段階で、大まかな制限は説明されました。
特に３は、第一種住専で、1.5メーター高い石垣の上だったので、目一杯の高さの住宅なら平面図にこの範囲にしか建ちませんと示されました。
内容を見る限り、契約→仕様決定→変更契約→建築確認申請→ローンなどの契約→着工の、建築確認申請前段階みたいです。
ただ、地盤改良で施工不良は建築確認申請が終わらないとしないはずですけど。
ここはよく分かりませんが、建築確認申請段階で判明したなら、①は大ミスですね。
②は、変更契約書の引き渡し日以降の違反金は契約書に明記されているのでそれに従いましょう。不測の事態で遅延は免責条項に入っていると思いますが、これは適用外と思います。粛々と、違約金の交渉をしましょう。
③はＨＭの大ミス。 責任者が謝罪するようなレベルです。
④はそもそもおかしい。具体的には分かりませんが、当方の４でもしっかり何回も打ち合わせが入りました。 ここは設計の基本になります。地耐力が満たされて初めて建物が設計通りに作れますから。
ぶっちゃけ、大丈夫ですかレベルです。 設計自体や施工管理も危なそうですので、専門家に入ってもらうことも検討されたら如何でしょうか。
声を荒げてもたぶん何も思わないでしょうねえ。それで済むなら安いものです。
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