教えて！住まいの先生
Q 今住宅ローンを組むなら固定？変動？ もし固定の場合、何%なら低めなんでしょうか？ 変動は、今後金利どこまで上がると思いますか？
不動産屋や住宅メーカー営業は今まで聞いたひと全員変動を勧めてきました。
2%は超えないよと馬鹿にしてきた営業もいました。
今組むなら、どうですか？35年ローン予定です
2%は超えないよと馬鹿にしてきた営業もいました。
今組むなら、どうですか？35年ローン予定です
回答
A
回答日時：
2025/12/10 14:23:36
自分なら変動で組みますね。
A
回答日時：
2025/12/10 06:06:49
10年固定で2%、住宅ローン減税込みで実質1.3%なら好条件と思います
10年先に金利水準が安くなっていたら変動やより低い固定金利に乗り換えるのがいいです
10年先に金利水準が安くなっていたら変動やより低い固定金利に乗り換えるのがいいです
A
回答日時：
2025/12/10 05:46:13
「今」2025年12月なら、フラット35Ｓ（優遇金利4pt以上５年間▲1.00%）をオススメします。
というか、フラット50Ｓを推しますが。
変動金利の場合、いくつかのパラメータがあるので、一概に言いにくいです。
特約団信をつけて、1.00%〜1.25%くらい。
短期金利（政策金利）が0.50%、ここから＋0.50〜0.75%くらい。
団信をつけないなら、0.75%〜1.00%くらい。
短期金利（政策金利）＋0.25%〜0.50%くらい。
現在の短期金利（政策金利）が0.50%です。
これに連動しそうなら、そこからどの程度上乗せされているのかです。
＋0.25%〜0.50%くらいまでに、どの程度の無料団信なのか、どのくらい特約団信を乗せたいのかによります。
特約団信をつけるのか、つけないのかを選び。
その内容で、どの金融機関が良いのかを選び。
連動しなさそうな契約内容（市場や金融情勢によって変更されるなどの条項がある場合など）なら、その分だけ厳しく見ていく事になります。
（とはいえ、見るべきは「前回、前々回いつ店頭金利を更新したのか、政策金利の更新時期と連動しているのか」です。）
全期間固定金利ではなく、期間固定金利を選ぶ理由は、ほとんど無いです。
最大のデメリットが、期間固定金利は、更新時期に「返済額が大きく上がる」です。
住宅ローンにおいて、期間固定金利を選ぶべきなのは、更新時期の繰上返済や借換前提の場合です。
というか、フラット50Ｓを推しますが。
変動金利の場合、いくつかのパラメータがあるので、一概に言いにくいです。
特約団信をつけて、1.00%〜1.25%くらい。
短期金利（政策金利）が0.50%、ここから＋0.50〜0.75%くらい。
団信をつけないなら、0.75%〜1.00%くらい。
短期金利（政策金利）＋0.25%〜0.50%くらい。
現在の短期金利（政策金利）が0.50%です。
これに連動しそうなら、そこからどの程度上乗せされているのかです。
＋0.25%〜0.50%くらいまでに、どの程度の無料団信なのか、どのくらい特約団信を乗せたいのかによります。
特約団信をつけるのか、つけないのかを選び。
その内容で、どの金融機関が良いのかを選び。
連動しなさそうな契約内容（市場や金融情勢によって変更されるなどの条項がある場合など）なら、その分だけ厳しく見ていく事になります。
（とはいえ、見るべきは「前回、前々回いつ店頭金利を更新したのか、政策金利の更新時期と連動しているのか」です。）
全期間固定金利ではなく、期間固定金利を選ぶ理由は、ほとんど無いです。
最大のデメリットが、期間固定金利は、更新時期に「返済額が大きく上がる」です。
住宅ローンにおいて、期間固定金利を選ぶべきなのは、更新時期の繰上返済や借換前提の場合です。
A
回答日時：
2025/12/9 11:44:59
流動資産・運用資金が多いなら変動、少ないなら固定。
将来のリスクに対して、どう対応できるかです。
預貯金が十分にあり、多額の株式運用などされてる方は、固定にするメリットがないです。
逆に、余剰資金がほとんどなく、金利上昇で生活が破綻するリスクがあるなら、固定です。
将来のリスクに対して、どう対応できるかです。
預貯金が十分にあり、多額の株式運用などされてる方は、固定にするメリットがないです。
逆に、余剰資金がほとんどなく、金利上昇で生活が破綻するリスクがあるなら、固定です。
A
回答日時：
2025/12/8 06:39:27
数年前なら固定金利一択でしたが、今はどっちもどっちって感じだと思います。
固定金利、変動金利より
身の丈に合った物件選別の方が重要だと思います。
一生に一回の買い物だからと大盤振る舞いしがちですが、家さえあれば全て解決ではないので。
固定金利、変動金利より
身の丈に合った物件選別の方が重要だと思います。
一生に一回の買い物だからと大盤振る舞いしがちですが、家さえあれば全て解決ではないので。
A
回答日時：
2025/12/7 23:45:49
今住宅ローンを組むなら固定？変動？
返済計画に応じて決定すべき。
今とか関係なく、いつでもそうなのですが、契約期間の60%未満で完済予定の方は変動、60%以上で完済予定の方は固定が定石です。
返済能力に大きな余力があって、当初期間に負債の削減が進む場合には変動が有利です。
逆に返済能力に余裕が無くて当初期間に負債の削減が進まない場合には固定が有利です。
もし固定の場合、何%なら低めなんでしょうか？
フラット35の最優遇が1.97+0.24（団信）ですので、2.21を下回れば安いですね。
変動は、今後金利どこまで上がると思いますか？
足元のインフレ率は4%程ですので、今から3.5ポイントくらい引き上げられる(0.5%→4%になる)というのは見込むべきであると考えます。
今組むなら、どうですか？35年ローン予定です
上記した通り、35年契約の場合には概ね20年以下で完済するなら変動。概ね20年を超えて返済するなら固定がお勧めです。定石ですので。
返済計画に応じて決定すべき。
今とか関係なく、いつでもそうなのですが、契約期間の60%未満で完済予定の方は変動、60%以上で完済予定の方は固定が定石です。
返済能力に大きな余力があって、当初期間に負債の削減が進む場合には変動が有利です。
逆に返済能力に余裕が無くて当初期間に負債の削減が進まない場合には固定が有利です。
もし固定の場合、何%なら低めなんでしょうか？
フラット35の最優遇が1.97+0.24（団信）ですので、2.21を下回れば安いですね。
変動は、今後金利どこまで上がると思いますか？
足元のインフレ率は4%程ですので、今から3.5ポイントくらい引き上げられる(0.5%→4%になる)というのは見込むべきであると考えます。
今組むなら、どうですか？35年ローン予定です
上記した通り、35年契約の場合には概ね20年以下で完済するなら変動。概ね20年を超えて返済するなら固定がお勧めです。定石ですので。
A
回答日時：
2025/12/7 23:29:34
お得な方を求めるのであればどっちでもいいです。先のことは誰にでもわかりません。得したかどうかはローンを支払い終えたときにしかわかりませんので、どっちが得か得じゃないかが判断基準なのであれば、正直どちらでも構いません。借入金額にもよりますが、固定金利と変動金利で支払う利息の差額は数百万円程度であり、35年という長期で考えた場合ほぼの誤差の範囲でしょう。35年あれば数千万円以上の資産が築けますので。
そしてビジネスにしろギャンブルにしろ投資にしろ人生において大事なこと、それは、「限定的かつ許容できるリスクなら取っても構わない、積極的に取ってもよい」です。許容できる範囲は人それぞれで異なりますが、限定的なのは固定金利となります。
そしてビジネスにしろギャンブルにしろ投資にしろ人生において大事なこと、それは、「限定的かつ許容できるリスクなら取っても構わない、積極的に取ってもよい」です。許容できる範囲は人それぞれで異なりますが、限定的なのは固定金利となります。
A
回答日時：
2025/12/7 21:15:58
個人的にはちょっとでも得したいというよりは、払えるか払えないかが大事で、払えるなら固定でいいのでは？と思います。
私は9年前固定金利で家を建てましたが、当時は変動金利がとてつもなく安く、同じ時期に周りで何人か家を買いましたが、固定なんて選んでいる人はいませんでした。
当時はそれこそ皆に鼻で笑われていましたが、支払額に不安がないという理由で固定にしました。
今、金利が上がる等のニュースを目にしますが全く気にしなくてもいいので気が楽です。
私は9年前固定金利で家を建てましたが、当時は変動金利がとてつもなく安く、同じ時期に周りで何人か家を買いましたが、固定なんて選んでいる人はいませんでした。
当時はそれこそ皆に鼻で笑われていましたが、支払額に不安がないという理由で固定にしました。
今、金利が上がる等のニュースを目にしますが全く気にしなくてもいいので気が楽です。
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