教えて！住まいの先生

借地には普通契約期限がありますので、更新の際に更新料が設定された契約になっているのでしょう。賃貸住宅などでは普通にあるように土地の場合もそういう設定がある場合があります。それほど珍しいものではないと思います。

借地の場合再建築不可とか再建築する場合は承諾を要するなどの条件が付いていることがあり、そのような契約になっているので再建築に際しては地主に建て替えに対して承諾料を支払って、建て替えなければならないということはあります。
ただしこの物件は再建築不可という物件ですので建て替えは基本的にできません

昭和２５年に建築基準法により定められた規制により接道義務がない土地には建築物は建てられないことになっています。昭和４０年築の物件なので、再建築不可いうのは、おそらくもともと建築物があった広い土地が何らかの理由により分割され、建物が建っている土地が接道義務を果たさなくなったものと思われます。

借地契約をしたときの条件で建て替え承諾料が設定されているので記載しているのではないかと思います。承諾すれば建て替えが許されるかどうかはあくまで地主との契約上の問題であって、建築基準法による規制があるため、実際問題として、建て替えは原則できない物件です。
再建築不可物件だからこのような条件があるのではなく、借地をしたときには再建築できたため再建築する場合の条件としてこのような条件が契約にもり込まれたのでしょう。
でも、このような条件が契約にあったとしても、個人間の契約より法律の方が優先されますので、再建築ができない物件です。注意が必要です。

最後に、借地権と建物のは一体になっており、建物だけを売ることは土地を使う権利がなくなってしまうため、借地権も一緒に譲渡されることになります。
法律では借りているものを人に勝手に貸したり譲渡することは禁止されていますので、建物の所有権を譲渡する（建物を売買する）場合には、借地権（地主から借りている土地の使用権利）も譲渡することになるので地主の承諾が必要です。その際に地主に承諾料を支払うことが一般的に行われます。それが名義変更料です。借地権上の建物の売買だと普通に発生する費用です（裁判しても名義変更料の支払いは命じられることが多いです）。

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