教えて！住まいの先生
Q 借家のオーナーです。
不動産会社に依頼して見つけた入居者が自宅を競馬に出された方でした。自宅のローンを払えず競売になった方がきちんと家賃を払えるのか心配です。不動産会社は信用保証会社の審査は通ってるので、家賃を滞納しても2年間は保証してもらえる。
3ヶ月滞納したら退去の強制執行もできるから大丈夫だと言っています。なるだけ、トラブルは避けたいのですが大丈夫だと思いますか？
3ヶ月滞納したら退去の強制執行もできるから大丈夫だと言っています。なるだけ、トラブルは避けたいのですが大丈夫だと思いますか？
質問日時：
2025/12/13 02:41:07
解決済み
解決日時：
2025/12/14 08:36:25
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 254 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/12/14 08:36:25
不動産会社説明不足ですよ。きちんとリスクを説明しなければ、
この人と契約しなければ次の人が見つからない間の家賃収入はなくなります。これが１つのリスクです。
もう１つは心配されているような家賃滞納のリスクです。
＞3ヶ月滞納したら退去の強制執行
これは嘘ではないですが、不正確です。これだと３カ月で退去させられるように思ってしまうのではないでしょうか？
また、強制執行は誰がするのかの説明もないですね。
昔は保証会社が契約解除して追い出すということが行われていましたが、最高裁でそれは違法であるとされました。保証会社も管理会社・不動産会社も賃貸契約を解除する権利は認めらていません。
それができるのは契約当事者の貸し手と借り手だけです。当然ながら借り手が自主的あるいは同意して退去してくれなければ、貸主が解約をする必要があります。
しかし借地借家法という法律により貸し手から解約をする場合は、正当な事由がなければだめという強行規定があります。そのため明け渡し訴訟を貸主が起こして、裁判所に正当な事由があるかどうかを判断してもらわなければ、貸主側からの一方的な解約・明け渡しはできないことになっています。
裁判では、大家との信頼関係が崩壊しているような重大な契約違反があれば、明け渡し命令を出します。通常１，２か月の家賃滞納はそこまでの契約違反ではないとして明け渡しを認めません。３か月以上の滞納なら認めることが多くなるだけで、この３カ月も法律で決められたものではなく、借り手の事情なども考慮して判断されますので、３カ月滞納で絶対明け渡し命令が出るというものではありません。
また裁判になれば数か月かかります。しかも裁判所が明け渡し命令を出しても退去しなこともあります。その場合にようやく強制執行ができます。
そのため強制執行まで行うと１年ぐらいかかることがあると言われています。
その間の家賃収入はなくなりますし、裁判の弁護士費用は勝訴しても自腹となります。強制進行にかかる費用も貸主がいったん負担する必要があります。またそのような状況では原状回復費も高額になるケースが多いです。
家賃については２年は保証会社報奨してくれるとなっているので、とりあえずはいいでしょう。
しかし弁護士費用、原状回復費用、強制執行費用はどうでしょうか？
保証会社によっては裁判の弁護士代まで保証する契約になっていることもあります。原状回復も上限を定めて保証してくれていることもあります。
でもあくまでそれは契約にあるからです。これらの費用まで保証される契約になっているのかを確認することをお勧めします。
後は契約した場合トラブル発生した場合の上記のリスクと、代わりの入居者が見つからない可能性によるリスクを天秤にかけていくしかないと思います。
ローン代が高額で家賃が安いなら、払えるかもしれませんし、今の収入がどうであるかなども考慮して質問者自身が判断するしかない問題です。
この人と契約しなければ次の人が見つからない間の家賃収入はなくなります。これが１つのリスクです。
もう１つは心配されているような家賃滞納のリスクです。
＞3ヶ月滞納したら退去の強制執行
これは嘘ではないですが、不正確です。これだと３カ月で退去させられるように思ってしまうのではないでしょうか？
また、強制執行は誰がするのかの説明もないですね。
昔は保証会社が契約解除して追い出すということが行われていましたが、最高裁でそれは違法であるとされました。保証会社も管理会社・不動産会社も賃貸契約を解除する権利は認めらていません。
それができるのは契約当事者の貸し手と借り手だけです。当然ながら借り手が自主的あるいは同意して退去してくれなければ、貸主が解約をする必要があります。
しかし借地借家法という法律により貸し手から解約をする場合は、正当な事由がなければだめという強行規定があります。そのため明け渡し訴訟を貸主が起こして、裁判所に正当な事由があるかどうかを判断してもらわなければ、貸主側からの一方的な解約・明け渡しはできないことになっています。
裁判では、大家との信頼関係が崩壊しているような重大な契約違反があれば、明け渡し命令を出します。通常１，２か月の家賃滞納はそこまでの契約違反ではないとして明け渡しを認めません。３か月以上の滞納なら認めることが多くなるだけで、この３カ月も法律で決められたものではなく、借り手の事情なども考慮して判断されますので、３カ月滞納で絶対明け渡し命令が出るというものではありません。
また裁判になれば数か月かかります。しかも裁判所が明け渡し命令を出しても退去しなこともあります。その場合にようやく強制執行ができます。
そのため強制執行まで行うと１年ぐらいかかることがあると言われています。
その間の家賃収入はなくなりますし、裁判の弁護士費用は勝訴しても自腹となります。強制進行にかかる費用も貸主がいったん負担する必要があります。またそのような状況では原状回復費も高額になるケースが多いです。
家賃については２年は保証会社報奨してくれるとなっているので、とりあえずはいいでしょう。
しかし弁護士費用、原状回復費用、強制執行費用はどうでしょうか？
保証会社によっては裁判の弁護士代まで保証する契約になっていることもあります。原状回復も上限を定めて保証してくれていることもあります。
でもあくまでそれは契約にあるからです。これらの費用まで保証される契約になっているのかを確認することをお勧めします。
後は契約した場合トラブル発生した場合の上記のリスクと、代わりの入居者が見つからない可能性によるリスクを天秤にかけていくしかないと思います。
ローン代が高額で家賃が安いなら、払えるかもしれませんし、今の収入がどうであるかなども考慮して質問者自身が判断するしかない問題です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/12/14 08:36:25
ありがとうございます。ぼんやり不安に感じていた事がはっきりと理解できました。不動産会社に電話してお断りしました。
回答
A
回答日時：
2025/12/13 09:30:47
何を言ってるの？
3ヶ月したら強制退去って管理会社がするわけ無い
何せ弁護士案件５０万、もちろん自腹であなたの支払い
あのね
正直にわけを話してくれたのは好感持てるが
債務者から逃げてる人って意味でもある
あなたの賃貸がよほどの不人気なのがわかる
これを悩むようじゃただの失敗で田舎で山奥
隠れるにはお手頃
私ならそんな不動産屋を信じないし、物件も売却する
3ヶ月したら強制退去って管理会社がするわけ無い
何せ弁護士案件５０万、もちろん自腹であなたの支払い
あのね
正直にわけを話してくれたのは好感持てるが
債務者から逃げてる人って意味でもある
あなたの賃貸がよほどの不人気なのがわかる
これを悩むようじゃただの失敗で田舎で山奥
隠れるにはお手頃
私ならそんな不動産屋を信じないし、物件も売却する
A
回答日時：
2025/12/13 05:19:59
招かざる客ですね。
不動産屋の大丈夫は、あてになりません。
不動産屋の大丈夫は、あてになりません。
A
回答日時：
2025/12/13 03:10:58
普通に断るべきでしょうね。
競馬というのは競売のことだと思いますが、まぁ、おっしゃる通りです。
ローンすら払えない人が家賃を払うわけがありません。
仕事柄、何十人も競売になった人間を見てきますが大抵ゴミくずです。
わざわざトラブルを招くことはないでしょう。
競馬というのは競売のことだと思いますが、まぁ、おっしゃる通りです。
ローンすら払えない人が家賃を払うわけがありません。
仕事柄、何十人も競売になった人間を見てきますが大抵ゴミくずです。
わざわざトラブルを招くことはないでしょう。
A
回答日時：
2025/12/13 03:00:51
～大丈夫とは誰が言ってるんでしょうかね。
心配なら弁護士入れるか公証役場で、本人と大丈夫と言った不動産会社？と連名で誓約書を書いてもらいましょう。
心配なら弁護士入れるか公証役場で、本人と大丈夫と言った不動産会社？と連名で誓約書を書いてもらいましょう。
A
回答日時：
2025/12/13 02:43:05
トラブルを避けたいのであれば避けた方が良いかも。
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