教えて！住まいの先生
Q 不動産購入についてご相談させてください。 現在、 私43歳・夫45歳のDINKS夫婦です。 転勤族として札幌で賃貸暮らしをしています。 60代前半までは転勤を続けて働く予定ですが、
その後は家族の高齢化も見据え、地元である宮城県仙台市に戻って生活する予定です。
そこで将来を見据え、
仙台市にマンションを購入し、自分たちが住むまで賃貸に出すことを検討しています。
投資目的ではなく、あくまで将来の住まいを確保する「生活インフラ」としての購入であり、大きな利益は求めていません。
検討に至った背景は以下です。
・元気に働けるうちに将来の住まいを整えておきたい
・夫が美容師（美容室経営）で、若い頃に年金未加入期間があり、老後に家賃を払い続けることに不安がある
・住宅ローンを組める年齢としてはギリギリのタイミングである
※年齢的に遅い等のご指摘は承知しているため、本質問ではその点への批判はご遠慮いただけますと幸いです。
そこで有識者の方にお伺いしたいのですが、
① このような考え方（将来自宅用マンションを先に購入し賃貸運用する）は、一般的に見て妥当でしょうか？
② もしリスクが高い、または避けた方が良いと感じる方がいれば、その理由を教えてください。
また、ご自身ならどのような選択をされますか？
③ 今年は勉強期間とし、来年から具体的に動く予定です。
学ぶべき知識（FP・宅建・ローン・不動産賃貸関連など）のおすすめの順序や内容があれば教えていただきたいです。
長文となり恐縮ですが、アドバイスをいただけますと幸いです。
そこで将来を見据え、
仙台市にマンションを購入し、自分たちが住むまで賃貸に出すことを検討しています。
投資目的ではなく、あくまで将来の住まいを確保する「生活インフラ」としての購入であり、大きな利益は求めていません。
検討に至った背景は以下です。
・元気に働けるうちに将来の住まいを整えておきたい
・夫が美容師（美容室経営）で、若い頃に年金未加入期間があり、老後に家賃を払い続けることに不安がある
・住宅ローンを組める年齢としてはギリギリのタイミングである
※年齢的に遅い等のご指摘は承知しているため、本質問ではその点への批判はご遠慮いただけますと幸いです。
そこで有識者の方にお伺いしたいのですが、
① このような考え方（将来自宅用マンションを先に購入し賃貸運用する）は、一般的に見て妥当でしょうか？
② もしリスクが高い、または避けた方が良いと感じる方がいれば、その理由を教えてください。
また、ご自身ならどのような選択をされますか？
③ 今年は勉強期間とし、来年から具体的に動く予定です。
学ぶべき知識（FP・宅建・ローン・不動産賃貸関連など）のおすすめの順序や内容があれば教えていただきたいです。
長文となり恐縮ですが、アドバイスをいただけますと幸いです。
質問日時：
2026/1/15 10:47:45
解決済み
解決日時：
2026/1/18 12:58:14
回答数： 11 ｜ 閲覧数： 542 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/18 12:58:14
マンション経営している者です。
ローンの問題点など他の回答者さんのご指摘のとおりと思いますが、質問者さんの描いている形も一つの選択としてアリだと思います。
いわゆる「ワンルームマンション投資」は普通に行われている賃貸経営の一つですから、普通に経営すればいいわけです。
住宅ローンは使えないので事業用ローンになり、経営の計画表をつくって事業用ローンを扱う銀行と交渉になりますが、中古マンション購入で出費をおさえることもできるし、お金さえ借りられれば後は経営次第ということになります。（一棟マンションのローンは一般にアパートローンと言われます）
ただここでやはりネガティブな話になってしまいますが、１棟マンション経営と比べてワンルームマンション経営は難しいと言われています。
１棟マンションだと１室の空室リスクを他の部屋が補填してくれるところ、ワンルームマンションは空室時の収入がゼロです。
当初から備えている備品が古くなったり故障すれば、所有者の負担で購入したり修繕しなければなりません。退去後に入居募集で見栄えがするように修繕や清掃をする費用もバカになりません。
また、遠隔地と言うことで、入退室の立ち合いや部屋のチェックも難しいでしょうから、管理会社に任すことになると思いますが、その費用も考慮しなければなりません。（管理組合の総会出席などは考えなくて大丈夫です）
確定申告は会計ソフトを使えば簿記の知識がなくともできますが、優遇を受けられる青色申告をするなら、それなりの勉強が必要です。
将来住むという条件で多少の赤字覚悟、ということであったとしても、事業用ローンは住宅ローンより割高なので、これが意外と重くのしかかり、赤字が続けば精神衛生的にかなり不健康です。
まあ、自分なら、物件購入にまわす資金があるなら、今は別の投資（たとえば積み立てNISAなど）で資産を増やし、老後に備えます。
高齢化社会が進む昨今、（仙台はわかりませんが）札幌市は高齢者でも住める賃貸物件の紹介窓口を設けてますし、中古マンションなら１千万円以内での購入も可能です。
どれがベストかは正直わかりませんが、時間をかけるほどベストに近い答えが得られると思うので、じっくりご検討ください。
ローンの問題点など他の回答者さんのご指摘のとおりと思いますが、質問者さんの描いている形も一つの選択としてアリだと思います。
いわゆる「ワンルームマンション投資」は普通に行われている賃貸経営の一つですから、普通に経営すればいいわけです。
住宅ローンは使えないので事業用ローンになり、経営の計画表をつくって事業用ローンを扱う銀行と交渉になりますが、中古マンション購入で出費をおさえることもできるし、お金さえ借りられれば後は経営次第ということになります。（一棟マンションのローンは一般にアパートローンと言われます）
ただここでやはりネガティブな話になってしまいますが、１棟マンション経営と比べてワンルームマンション経営は難しいと言われています。
１棟マンションだと１室の空室リスクを他の部屋が補填してくれるところ、ワンルームマンションは空室時の収入がゼロです。
当初から備えている備品が古くなったり故障すれば、所有者の負担で購入したり修繕しなければなりません。退去後に入居募集で見栄えがするように修繕や清掃をする費用もバカになりません。
また、遠隔地と言うことで、入退室の立ち合いや部屋のチェックも難しいでしょうから、管理会社に任すことになると思いますが、その費用も考慮しなければなりません。（管理組合の総会出席などは考えなくて大丈夫です）
確定申告は会計ソフトを使えば簿記の知識がなくともできますが、優遇を受けられる青色申告をするなら、それなりの勉強が必要です。
将来住むという条件で多少の赤字覚悟、ということであったとしても、事業用ローンは住宅ローンより割高なので、これが意外と重くのしかかり、赤字が続けば精神衛生的にかなり不健康です。
まあ、自分なら、物件購入にまわす資金があるなら、今は別の投資（たとえば積み立てNISAなど）で資産を増やし、老後に備えます。
高齢化社会が進む昨今、（仙台はわかりませんが）札幌市は高齢者でも住める賃貸物件の紹介窓口を設けてますし、中古マンションなら１千万円以内での購入も可能です。
どれがベストかは正直わかりませんが、時間をかけるほどベストに近い答えが得られると思うので、じっくりご検討ください。
回答
A
回答日時：
2026/1/18 08:37:17
①妥当。ただし立地と価格次第
②目利きが出来るか。見極めた上で購入。
③ＦＰ
マンション購入後、転勤で賃貸に出してその後、完済した者です。
立地と価格次第ですね。私は大阪から東京に転勤の際に自宅を賃貸に出しましたが、賃貸需要が旺盛な立地で、１５年間途切れるのとなく人が入っています。というか１度賃借人が変わっただけです。
家賃がローンの支払いを大きく上回る状態だったので、ローンと雑費合わせて１０万円弱、家賃１６万円なので、繰上げ返済も絡めつつ、マンションを完済できました。賃借人にマンションをプレゼントしてもらった気分です。
ですので、賃貸需要のある立地を選べないこと、価格として支払を上回る家賃収入が得られないような物件を買ってしまうことがリスクになります。目利きが大切です。
私は１級ＦＰ技能士ですが、お金全般を広く知るにはＦＰが向いていると思いますよ。
ところで、私と貴方との違いは最初に住宅として住んでいたかどうかです。私は最初は自宅として住んでいたので、住宅ローンを組めましたが、貴方の場合は投資用マンションローンになります。
住宅ローンと比べて金利で１〜２%は高くなると思いますが、組めないことも無いので、よく調べられたら良いと思いますよ。ソニー銀行やオリックス銀行で貸してもらえると思います。
②目利きが出来るか。見極めた上で購入。
③ＦＰ
マンション購入後、転勤で賃貸に出してその後、完済した者です。
立地と価格次第ですね。私は大阪から東京に転勤の際に自宅を賃貸に出しましたが、賃貸需要が旺盛な立地で、１５年間途切れるのとなく人が入っています。というか１度賃借人が変わっただけです。
家賃がローンの支払いを大きく上回る状態だったので、ローンと雑費合わせて１０万円弱、家賃１６万円なので、繰上げ返済も絡めつつ、マンションを完済できました。賃借人にマンションをプレゼントしてもらった気分です。
ですので、賃貸需要のある立地を選べないこと、価格として支払を上回る家賃収入が得られないような物件を買ってしまうことがリスクになります。目利きが大切です。
私は１級ＦＰ技能士ですが、お金全般を広く知るにはＦＰが向いていると思いますよ。
ところで、私と貴方との違いは最初に住宅として住んでいたかどうかです。私は最初は自宅として住んでいたので、住宅ローンを組めましたが、貴方の場合は投資用マンションローンになります。
住宅ローンと比べて金利で１〜２%は高くなると思いますが、組めないことも無いので、よく調べられたら良いと思いますよ。ソニー銀行やオリックス銀行で貸してもらえると思います。
A
回答日時：
2026/1/16 15:33:42
まったくいみないですね。
そもそも、そこに戻るかなんてわからないからです。
それのに、住宅ローンでなく、飼うのはどうかと。
そういう問題ではないですね。
そもそも、人生、経済設計は、できてないので
そもそも、そこに戻るかなんてわからないからです。
それのに、住宅ローンでなく、飼うのはどうかと。
そういう問題ではないですね。
そもそも、人生、経済設計は、できてないので
A
回答日時：
2026/1/16 10:27:11
A
回答日時：
2026/1/16 02:01:22
①住宅ローンではなく事業用なので低金利ではない
②貸すのはいいが、出ていかなかったら？立ち退き料が必要ですよ。
家賃を払わない人もいますよ。でも立ち退き料を払わないと出ていかない
③事故物件になったら？若くても亡くなるもの。事件があればね。。。。
④家を貸すのは不動産屋に仲介手数料を払うだけではなく、広告宣伝料金として家賃の１から２か月分を払う。よって3か月分を不動産屋に払うことになる。
15万で貸したら当然45万不動産屋に払う。
⑤ずっと借り手が見つかるとは限らない。よって空室になったら賃料が入らな期間ができる
⑥台所の換気扇や浴室換気扇は15年程度で壊れる。よって修繕が必要
⑦フローリングやクロスもきちんと修繕しないと空室になったとき入居者が決まらない。
⑧20年たった時きれいな状態か？大抵汚い。耐えられるか？
⑨所得税がとられる（家賃収入だからね）
⑩築20年なら20年後に現金で買えばよい。貯金すればいい。
⑪20年後の仙台がどうなっているかわからない。親が生きていれば故郷に帰りたくなるが親が死ねば故郷は懐かしくない。逆に関東でもいいしね
⑫東北大学は少子化により試験をしなくなる可能性があると報道がある
だから仙台が今後どうなるかわからない
⑬移民政策がすすめば欧米のように家賃は高騰する
⑭20年後日本は日本かどうかわからない
新宿区の新成人は50％が外国人だから
②貸すのはいいが、出ていかなかったら？立ち退き料が必要ですよ。
家賃を払わない人もいますよ。でも立ち退き料を払わないと出ていかない
③事故物件になったら？若くても亡くなるもの。事件があればね。。。。
④家を貸すのは不動産屋に仲介手数料を払うだけではなく、広告宣伝料金として家賃の１から２か月分を払う。よって3か月分を不動産屋に払うことになる。
15万で貸したら当然45万不動産屋に払う。
⑤ずっと借り手が見つかるとは限らない。よって空室になったら賃料が入らな期間ができる
⑥台所の換気扇や浴室換気扇は15年程度で壊れる。よって修繕が必要
⑦フローリングやクロスもきちんと修繕しないと空室になったとき入居者が決まらない。
⑧20年たった時きれいな状態か？大抵汚い。耐えられるか？
⑨所得税がとられる（家賃収入だからね）
⑩築20年なら20年後に現金で買えばよい。貯金すればいい。
⑪20年後の仙台がどうなっているかわからない。親が生きていれば故郷に帰りたくなるが親が死ねば故郷は懐かしくない。逆に関東でもいいしね
⑫東北大学は少子化により試験をしなくなる可能性があると報道がある
だから仙台が今後どうなるかわからない
⑬移民政策がすすめば欧米のように家賃は高騰する
⑭20年後日本は日本かどうかわからない
新宿区の新成人は50％が外国人だから
A
回答日時：
2026/1/15 14:03:08
①妥当ではない。
②現在の市況はベテラン投資家でもキャッシュフローをプラスにするのは困難。初心者では赤字になる可能性大。そもそも20年後にマンションがローン残高以上の価値があるとは思わない。
自分なら、NISAやidecoで資金を貯めて、転居時に現金購入する。
③まずは区分投資は簡単ではないことを理解して欲しい
→芦沢 晃 「中古１Rマンション」堅実投資術
その後FPでお金全般の勉強。
②現在の市況はベテラン投資家でもキャッシュフローをプラスにするのは困難。初心者では赤字になる可能性大。そもそも20年後にマンションがローン残高以上の価値があるとは思わない。
自分なら、NISAやidecoで資金を貯めて、転居時に現金購入する。
③まずは区分投資は簡単ではないことを理解して欲しい
→芦沢 晃 「中古１Rマンション」堅実投資術
その後FPでお金全般の勉強。
A
回答日時：
2026/1/15 12:40:32
住宅ローン利用は賃貸用だとローン条項に抵触し、厳しいと思います。
自宅の賃貸で借家期間が定まっている場合は、定期借家契約にする方が安全ですが、賃貸は相場より低くなる場合が多いです。
自宅の賃貸で借家期間が定まっている場合は、定期借家契約にする方が安全ですが、賃貸は相場より低くなる場合が多いです。
A
回答日時：
2026/1/15 12:05:41
追い風ですね
今は温暖化で東北の土地は
緩やかに上がり傾向にあります
官公庁の主要の移転や本社工場の移転も検討されていて
誰かの土地だけど何故か空き地？みたいな空間を垣間見まることができます
東北はまだまだ関東と比べて安いです
早めに大きめな土地を検討してください
温暖化だけは避けられない事実ですので、たまたま東北を検討されているのは追い風です
詐欺に合わないよう注意しながらお願いします
今は温暖化で東北の土地は
緩やかに上がり傾向にあります
官公庁の主要の移転や本社工場の移転も検討されていて
誰かの土地だけど何故か空き地？みたいな空間を垣間見まることができます
東北はまだまだ関東と比べて安いです
早めに大きめな土地を検討してください
温暖化だけは避けられない事実ですので、たまたま東北を検討されているのは追い風です
詐欺に合わないよう注意しながらお願いします
A
回答日時：
2026/1/15 12:04:06
①所有しておくという行為は別におかしくもなんともないですが
他の方が回答しているようにまずは「賃貸経営」をするという前提では
今の安い金利の住宅ローンは使えないです。
又、管理組合活動にどうしても参加しないといけないという話も有りますが
自宅で住んでいて、仕方ない転勤で人に貸して、どうしても
管理組合活動に参加できないだとか、そもそも投資購入で所有してて
丸投げしてる人も、良い事では無いですが、現実世間にはゴマンといるので
ソコは気にする必要は有りません
②今は10年前くらいに急に始まった「不動産バブル」の終焉の時期で
まだ高いままだと感じていますので、最低5年～は私であれば様子を見ます
私であれば、住宅ローンが使えない以上、現金購入の手立てしかないのであれば、その時期(暴落して絶対安くなる日が来る)に向かって貯蓄します。
それから事前に購入しておく際の一番のリスクは
「いざ自分が入居したいと思った時期に、賃借人が出てくれなかった
それが10年以上も続いてしまった・・」なんて事も当たり前に起きる
事ですので、その予防は必要です
③1件のみのそういう経営だったら、そんなに難しく考える必要は無いです
「持ってる家を貸す」・・・その管理を不動産賃貸屋に任せる・・
それは大体どういう仕組みで世の中動いているのか？確定申告する際は
どうやるのか？その程度の知識で大丈夫です
他の方が回答しているようにまずは「賃貸経営」をするという前提では
今の安い金利の住宅ローンは使えないです。
又、管理組合活動にどうしても参加しないといけないという話も有りますが
自宅で住んでいて、仕方ない転勤で人に貸して、どうしても
管理組合活動に参加できないだとか、そもそも投資購入で所有してて
丸投げしてる人も、良い事では無いですが、現実世間にはゴマンといるので
ソコは気にする必要は有りません
②今は10年前くらいに急に始まった「不動産バブル」の終焉の時期で
まだ高いままだと感じていますので、最低5年～は私であれば様子を見ます
私であれば、住宅ローンが使えない以上、現金購入の手立てしかないのであれば、その時期(暴落して絶対安くなる日が来る)に向かって貯蓄します。
それから事前に購入しておく際の一番のリスクは
「いざ自分が入居したいと思った時期に、賃借人が出てくれなかった
それが10年以上も続いてしまった・・」なんて事も当たり前に起きる
事ですので、その予防は必要です
③1件のみのそういう経営だったら、そんなに難しく考える必要は無いです
「持ってる家を貸す」・・・その管理を不動産賃貸屋に任せる・・
それは大体どういう仕組みで世の中動いているのか？確定申告する際は
どうやるのか？その程度の知識で大丈夫です
A
回答日時：
2026/1/15 11:08:12
住宅ローンの適用条件は「本人が暮らす事」なので賃貸で貸し出す場合は住宅ローン使えません
住宅ローンを借りている最中に賃貸で貸し出した場合は一括支払いが求められるため、投資用としてローンを借りる必要があります（金利が高い）
次に、ファミリー向けの分譲マンションの場合、マンション住人での管理組合があります
賃貸で貸し出すにしてもオーナーの参加が不可欠ですから丸投げする事は出来ません
その都度、仙台まで行く必要があるので金銭面含めて負担が大きいです
買うなら二拠点生活を前提に住宅ローンで購入するしか選択肢は無いかと思います
また、夫が経営者という事であれば現在の賃貸についても経費計上されているかと思います
メリットよりデメリットの方が大きく、税金関連含めて面倒な事の方が多いので将来に向けて貯蓄を増やすか、現在の拠点である札幌で住宅購入して
将来的には売却して引っ越す方向で考えた方が無難な気がします
住宅ローンを借りている最中に賃貸で貸し出した場合は一括支払いが求められるため、投資用としてローンを借りる必要があります（金利が高い）
次に、ファミリー向けの分譲マンションの場合、マンション住人での管理組合があります
賃貸で貸し出すにしてもオーナーの参加が不可欠ですから丸投げする事は出来ません
その都度、仙台まで行く必要があるので金銭面含めて負担が大きいです
買うなら二拠点生活を前提に住宅ローンで購入するしか選択肢は無いかと思います
また、夫が経営者という事であれば現在の賃貸についても経費計上されているかと思います
メリットよりデメリットの方が大きく、税金関連含めて面倒な事の方が多いので将来に向けて貯蓄を増やすか、現在の拠点である札幌で住宅購入して
将来的には売却して引っ越す方向で考えた方が無難な気がします
A
回答日時：
2026/1/15 10:55:26
住宅ローンを使う場合には、新居に住民票を移す事が条件になります。
さらに賃貸するとなると住宅ローンの契約違反にもなりますので、この場合ですと不動産投資ローンを検討された方がよろしいかと思います。
さらに賃貸するとなると住宅ローンの契約違反にもなりますので、この場合ですと不動産投資ローンを検討された方がよろしいかと思います。
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