教えて！住まいの先生
Q ニュースで東京２３区にある 中古マンションの値段が２３坪くらいで1億円を越えた。とあります。 質問 友だちが都内にワンルームのマンションを３０年くらい前に買って
今人に貸してある見たいですが
この物件もうると1億円するってことですか？当時約1000万位でローンで
購入したらしいです。
払い終わってます
この物件もうると1億円するってことですか？当時約1000万位でローンで
購入したらしいです。
払い終わってます
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/25 06:23:21
結論から言うと、その友だちのワンルームマンションが「売れば1億円になる」とは限りません。
ニュースで報じられている「東京23区の中古マンションが23坪で1億円超」という話と、30年前に約1,000万円で購入したワンルーム物件は、前提条件が大きく異なります。
まず、ニュースの数字は「専有面積が約23坪（約75㎡）」という、ファミリー向けマンションの平均的な広さを前提にした価格です。
一方、ワンルームマンションは一般的に15〜25㎡程度であり、面積が大きく違います。
不動産価格は基本的に「1㎡あたりの単価 × 面積」で決まるため、同じエリアでも広さが小さければ総額は大きく下がります。
次に、立地の影響が非常に大きいです。
都内でも、港区・千代田区・中央区の駅近・築浅・管理状態良好といった条件がそろえば、ワンルームでも数千万円後半から1億円近くに達する例はあります。
ただし、これはかなり例外的です。
23区内であっても、郊外寄りの区や駅から距離がある立地では、ワンルームの相場は現在でも2,000万〜4,000万円台が中心です。
また、築年数も重要です。
30年前に建てられた物件の場合、建物自体の評価はかなり下がり、価格の大半は「土地持分」と「立地価値」で決まります。
再開発が進んだエリアや、もともと都心一等地であれば値上がり幅は大きくなりますが、そうでなければ1億円に届くケースは多くありません。
さらに、ワンルームは投資用としての需要が中心です。
現在人に貸しているという点はプラスですが、賃料水準や利回りが低ければ、価格は頭打ちになります。
ファミリー向け物件のように「実需でいくらでも出す」という買い手が付きにくい点も、価格上限を抑える要因です。
整理すると、その物件が1億円になる可能性があるのは、都心中の都心にあり、駅近で、賃貸需要が極めて強く、土地価値が高い場合に限られます。
多くのケースでは、30年前に1,000万円で買ったワンルームが、今は2倍〜4倍程度、条件が良くて5倍前後という水準に収まるのが現実的です。
ローンを完済している点は、友だちにとって非常に大きな強みです。
売却すればまとまった現金になりますし、売らずに貸し続ければ安定した家賃収入を生む「完成した資産」になっています。
ただし、ニュースで見る「23坪1億円」という数字を、そのままワンルームに当てはめて考えるのは適切ではありません。
ニュースで報じられている「東京23区の中古マンションが23坪で1億円超」という話と、30年前に約1,000万円で購入したワンルーム物件は、前提条件が大きく異なります。
まず、ニュースの数字は「専有面積が約23坪（約75㎡）」という、ファミリー向けマンションの平均的な広さを前提にした価格です。
一方、ワンルームマンションは一般的に15〜25㎡程度であり、面積が大きく違います。
不動産価格は基本的に「1㎡あたりの単価 × 面積」で決まるため、同じエリアでも広さが小さければ総額は大きく下がります。
次に、立地の影響が非常に大きいです。
都内でも、港区・千代田区・中央区の駅近・築浅・管理状態良好といった条件がそろえば、ワンルームでも数千万円後半から1億円近くに達する例はあります。
ただし、これはかなり例外的です。
23区内であっても、郊外寄りの区や駅から距離がある立地では、ワンルームの相場は現在でも2,000万〜4,000万円台が中心です。
また、築年数も重要です。
30年前に建てられた物件の場合、建物自体の評価はかなり下がり、価格の大半は「土地持分」と「立地価値」で決まります。
再開発が進んだエリアや、もともと都心一等地であれば値上がり幅は大きくなりますが、そうでなければ1億円に届くケースは多くありません。
さらに、ワンルームは投資用としての需要が中心です。
現在人に貸しているという点はプラスですが、賃料水準や利回りが低ければ、価格は頭打ちになります。
ファミリー向け物件のように「実需でいくらでも出す」という買い手が付きにくい点も、価格上限を抑える要因です。
整理すると、その物件が1億円になる可能性があるのは、都心中の都心にあり、駅近で、賃貸需要が極めて強く、土地価値が高い場合に限られます。
多くのケースでは、30年前に1,000万円で買ったワンルームが、今は2倍〜4倍程度、条件が良くて5倍前後という水準に収まるのが現実的です。
ローンを完済している点は、友だちにとって非常に大きな強みです。
売却すればまとまった現金になりますし、売らずに貸し続ければ安定した家賃収入を生む「完成した資産」になっています。
ただし、ニュースで見る「23坪1億円」という数字を、そのままワンルームに当てはめて考えるのは適切ではありません。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/1/25 06:23:21
すばらしい回答ありがとうございます。
回答
A
回答日時：
2026/1/22 15:31:06
A
回答日時：
2026/1/22 15:24:50
まったく大きさが異なります。
２３坪は、平米数になおすと、76㎡です。
一方、30年前のワンルームマンションは、約20㎡前後です。
比較するのしても平米数がかなり異なります。
つまり、１億円÷76㎡✕20㎡＝2,631万円位です。
２３坪は、平米数になおすと、76㎡です。
一方、30年前のワンルームマンションは、約20㎡前後です。
比較するのしても平米数がかなり異なります。
つまり、１億円÷76㎡✕20㎡＝2,631万円位です。
A
回答日時：
2026/1/22 15:24:29
どうでしょう、都内で１億超えても
そのどれもが３０年前に１千万程度ではなかったと思います。
都内は独特で山手線以内、さらには総武線の下部あたりの範囲でないと
（ところどころズレはあります大体の話しです）
億超えは無理かなと思います。
そのどれもが３０年前に１千万程度ではなかったと思います。
都内は独特で山手線以内、さらには総武線の下部あたりの範囲でないと
（ところどころズレはあります大体の話しです）
億超えは無理かなと思います。
A
回答日時：
2026/1/22 15:20:16
ワンルームでは、そこまで値上がりしないですねー❌⚠️(*´ω`*)☆彡good luck❤️
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