教えて！住まいの先生

【他人物の売主の責任】
売主が他人物を取得することができず、その結果売主が買主にその他人物を移転することができなかった場合には、買主は売主の責任を追及することができます。
この売主の責任を追及する方法としては、他人物の売主の担保責任（民法第561条）と、債務不履行責任（民法第543条・第415条）という2種類が存在します

【他人物の売主の担保責任】
売主が買主にその他人物を移転することが不能になった場合に、民法第561条により売主が負う責任のことです

【債務不履行責任】
買主が売主の責任を追及する手段としては、他人物の売主の担保責任（民法第561条）があります。
しかし、この方法では、買主が悪意（すなわち他人の物であると知っていた）の場合には、買主は契約を解除できるのみであり、損害賠償請求ができないとされています

★判例（最判昭和41年9月8日）では、売主・買主ともに悪意の事例において、義務の履行が不能になったことについて売主に故意または過失があれば、悪意の買主は民法415条により損害賠償を請求できるとしています

「おまけ」
善意の売主による契約解除
善意の売主は、善意の買主に対して、買主の損害を賠償することにより契約を解除することができる（民法第562条第1項）。また善意の売主は、悪意の買主に対して、買主の損害を賠償することなく、契約を解除することができます（民法第562条第2項）。
これは、善意の売主を早期に契約から解放するための規定です

質問の本質としては
①売主買主共に悪意の場合には、「所有者に売る意思がない」事を
盾に買主が売主に対する損害賠償責任を追及する事は現実的では無いのかなとは思います。

②損害賠償責任の請求内容に関しては、細かい事言えばケースバイケースで
★の部分に該当するとしても、それはあくまで請求者が、その時の気分と
言ったらアレですが、質問者さんの質問の内容の流れから書きますと、

お互い【悪意】の存在ですから、現所有者が売る意思がない事を解ってる
上で、お互い悪意の上に成り立ってる「売主と買主」なので、買主側が
現実として、建築発注をしているだとかも考えづらく、且つ、発注してたとしてもそれは「最初から損害賠償を目的とした悪意発注」と取られて請求が通らない確率も高いでしょう

そもそもが、【お互い悪意の上に成り立っている他人物売買】という
かなりのレアケースで、悪意同士間での損害賠償と言う、
まぁわかりやすく言っちゃえば

「どっちかが善意で、どっちかが悪意で・・・騙された・・
だったらまだ分かりますが、お互い悪意同士の関係性で、
それを以てして、片方が損害賠償だのなんだの請求して裁判所に
持ち込まれるのは勝手ですが、そもそもがお互い悪意なんですから
買主側も【不成立】になることは、それなりに予測できてる範疇でしょうから、裁判所では損害賠償は簡単に認められません」みたいな感じですね

なので、そもそも①の内容に関しては、何が正当性が有るか？の話ではなく、「言うだけ好きに請求しろや」みたいな感じですね

結局「お互い悪意」の場合に関しては、損害賠償請求をするならば
する側が明確に何か「善意」の部分の項目が存在しない事には
勝ち取る為には必要でしょうね。で、その項目部分を明確に
買主側が立証責任を果たせれば、そこは通るかなとは思います

但し書かれてる部分に言及するならば、「将来の家賃想定」自体は
そもそも買主が善意だったとしてもかなり難しいハードルとは思います。

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現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。


そこまで突っ込んだ内容になると弁護士案件ですので、費用払って弁護士に相談してください。

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