教えて！住まいの先生
Q 繰り上げ返済か、ニーサか、どうするべきだと思いますか？ 現状 ①借入残金1240万、変動1.05%、残り32年 ②借入残金780万、固定1.65%、残り22年
ローン控除があと2年で終わるのでそのタイミングでいくらか繰り上げ返済をしようかと思っています。
①、②にどちらをいくらぐらい繰り上げ返済するのがいいのかご意見いただければと思います(繰り上げ額は100万〜500万程度予定)
当初はローン控除が終わったら②を完済して①のみにしてゆるく返していこうと思っていました。借入当初は①の変動が0.65%だったこともありますが、ここ最近変動がどんどん上がってきているので①.②の繰り上げ返済を検討中です。
また6年ぐらいから積立ニーサを始め、順調に増えていっているので繰り上げ返済せずにニーサで投資信託か個別株投資もありかとも考えています。
なんとなく投資の方が利益的には望めそうなのでやはり繰り上げ返済等はせずに投資にまわすのがベストだと思いますか？
ご意見よろしくお願いします。
※繰り上げ額の300万ぐらいは現金予定でそれ以上だと株を売って、という感じになります。
①、②にどちらをいくらぐらい繰り上げ返済するのがいいのかご意見いただければと思います(繰り上げ額は100万〜500万程度予定)
当初はローン控除が終わったら②を完済して①のみにしてゆるく返していこうと思っていました。借入当初は①の変動が0.65%だったこともありますが、ここ最近変動がどんどん上がってきているので①.②の繰り上げ返済を検討中です。
また6年ぐらいから積立ニーサを始め、順調に増えていっているので繰り上げ返済せずにニーサで投資信託か個別株投資もありかとも考えています。
なんとなく投資の方が利益的には望めそうなのでやはり繰り上げ返済等はせずに投資にまわすのがベストだと思いますか？
ご意見よろしくお願いします。
※繰り上げ額の300万ぐらいは現金予定でそれ以上だと株を売って、という感じになります。
回答
A
回答日時：
2026/2/16 17:22:13
ニーサが順調なら、変動金利が固定金利を超えるまでは、NISAでいいんじゃないでしょうか。
A
回答日時：
2026/2/15 11:40:14
返済能力に 今後問題が出ないとも限りませんから
ローンはなるべく 減らしていく方がよいのでしょうね
ローンはなるべく 減らしていく方がよいのでしょうね
A
回答日時：
2026/2/14 19:04:34
株式市場が好調な期間が続いているので繰上げ返済より投資にお金を回した方が
得に思えますが投資にはリターンとリスクがあります。
これに対して繰上げ返済は、リスクゼロで確実に得になるチャンスです。
私は、繰上げ返済を優先した方がいいと思います。
住宅ローンで持ち家を購入するということは、何千万もの借金をして不動産投資
をしていることになるので資産の大部分は、持ち家の価格変動で決まります。
さらにNISAで株式に積立投資して少し利益が出ても資産の大部分は
数千万円の借金で購入した持ち家の価格なので少しでも早く借金返済して
利息を減らすことを優先した方がいいと思います。
得に思えますが投資にはリターンとリスクがあります。
これに対して繰上げ返済は、リスクゼロで確実に得になるチャンスです。
私は、繰上げ返済を優先した方がいいと思います。
住宅ローンで持ち家を購入するということは、何千万もの借金をして不動産投資
をしていることになるので資産の大部分は、持ち家の価格変動で決まります。
さらにNISAで株式に積立投資して少し利益が出ても資産の大部分は
数千万円の借金で購入した持ち家の価格なので少しでも早く借金返済して
利息を減らすことを優先した方がいいと思います。
A
回答日時：
2026/2/14 14:48:45
これはね、繰り上げ返済は悪手ですよ。
金利がまだまだ安いいのでね。
300万投資に回しましょう。
利回り3%はゴロゴロありますので。
単純に金利差だけでも儲かります。
10年前手元に1千万残してローン組みましたが、
既にローン全額返済できるぐらい増えました。
それは全額投資に回し、1%ほどの固定金利を払ってます。
結局投資では安い金利で銀行はお金は貸せませんから。
住宅ローンの格安の金利は有効活用する方が賢い選択ではあります。
ただね、これは個人の感覚ですから。
借金嫌という人には無理だよね。
金利がまだまだ安いいのでね。
300万投資に回しましょう。
利回り3%はゴロゴロありますので。
単純に金利差だけでも儲かります。
10年前手元に1千万残してローン組みましたが、
既にローン全額返済できるぐらい増えました。
それは全額投資に回し、1%ほどの固定金利を払ってます。
結局投資では安い金利で銀行はお金は貸せませんから。
住宅ローンの格安の金利は有効活用する方が賢い選択ではあります。
ただね、これは個人の感覚ですから。
借金嫌という人には無理だよね。
A
回答日時：
2026/2/14 12:19:30
AIに聞いたら固定1.65％を500万くりあげしたら金利の節約額は95万とのこと。
500万をNISAにして20～30年運用したら95万以上増えると思われるのでNISAが勝つ可能性はありますが、
万が一住宅ローンの返済が滞れば家を差し控えられますのでリスクを取るギャンブルですね。
個人的には住宅ローンを抱える一方で投資をする人は関心しません。
家族がいるならリスクはとらないで欲しいです。
500万をNISAにして20～30年運用したら95万以上増えると思われるのでNISAが勝つ可能性はありますが、
万が一住宅ローンの返済が滞れば家を差し控えられますのでリスクを取るギャンブルですね。
個人的には住宅ローンを抱える一方で投資をする人は関心しません。
家族がいるならリスクはとらないで欲しいです。
A
回答日時：
2026/2/14 11:59:50
A
回答日時：
2026/2/14 09:16:18
返済の負担感は？
「借金返済するよりも投資のほうが儲かる」っていうのは借金して投資するのと同じで、借金返済が負担ではない人・失敗しても大丈夫な人が考えることだ。
そうじゃない人は若し投資のほうがうまくいかなかったらドツボだから、借金は返済計画に従って淡々と返済し、余裕があれば繰上でいい。だって既に金利が高い側に振れて計画通りともいえず負担が気になっているんでしょ？危ないことしないほうがいいと思うよ。
「借金返済するよりも投資のほうが儲かる」っていうのは借金して投資するのと同じで、借金返済が負担ではない人・失敗しても大丈夫な人が考えることだ。
そうじゃない人は若し投資のほうがうまくいかなかったらドツボだから、借金は返済計画に従って淡々と返済し、余裕があれば繰上でいい。だって既に金利が高い側に振れて計画通りともいえず負担が気になっているんでしょ？危ないことしないほうがいいと思うよ。
A
回答日時：
2026/2/14 08:49:33
短期で3倍、5倍、テンバガーになりそうな銘柄があり投資するなら分かりますが時間かけて住宅ローン返済と長期投資なんてアクセルとブレーキを踏んで運転している様なもの。
早く返済した方がいいです。
早く返済した方がいいです。
A
回答日時：
2026/2/14 06:12:56
今の世界情勢や右肩上がりの経済状況がずっと続いていくかもわからないのに、ましてやあなたの収入が保障されているわけでも無いなら借金は早めに返した方が精神的にも良いですよ。
まぁあなたのお金なのでご自由にどうぞ。
まぁあなたのお金なのでご自由にどうぞ。
A
回答日時：
2026/2/14 05:21:40
変動型は繰り上げ返済1択だと思います。
今はローン控除があるので、実質金利は安く感じますが、
ローン控除が無くなれば、その分実質金利が増えてきます。
また政策金利が上がれば、政策金利プラス1％というローン
金利は十分考えられます。金融機関の利上げは先に先にと
上がっていくので、5年後に政策金利が2％を超えた場合は、
かなりの負担増になります。
金利は元本に対して掛かってくるので、元本を出来るだけ
少なくして、返済期間を減らして、手数料を減らすことが
重要だと思います。
例えば10年後に金利が5％を超えてきたら、不確実な投資の
利益では追いつかなくなることが考えられます。
あのひろゆき氏も、住宅ローンの変動金利を選んだ人は
負け組ですと公言しています。目先のことだけ考えないで、
もう少し先読みをした方が良いと思います。
今はローン控除があるので、実質金利は安く感じますが、
ローン控除が無くなれば、その分実質金利が増えてきます。
また政策金利が上がれば、政策金利プラス1％というローン
金利は十分考えられます。金融機関の利上げは先に先にと
上がっていくので、5年後に政策金利が2％を超えた場合は、
かなりの負担増になります。
金利は元本に対して掛かってくるので、元本を出来るだけ
少なくして、返済期間を減らして、手数料を減らすことが
重要だと思います。
例えば10年後に金利が5％を超えてきたら、不確実な投資の
利益では追いつかなくなることが考えられます。
あのひろゆき氏も、住宅ローンの変動金利を選んだ人は
負け組ですと公言しています。目先のことだけ考えないで、
もう少し先読みをした方が良いと思います。
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