教えて！住まいの先生

去年新築した私の物件は建物が5500万でした。
土地は両親のものなので私に税金はかかりませんが、上物だけで不動産取得税が56万でした。

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ご質問の税額計算の基礎になるのは、「購入価格」ではありません。固定資産税・都市計画税は、原則として課税台帳の登録価格や課税標準額を基礎に計算され、不動産取得税も原則として固定資産課税台帳に登録された価格などを基礎にします。

ですので、「購入価格」だけでは、概算であっても信頼できる数字は出しにくいです。売値は業者が自由に決めますので、固定資産税評価額と大きくずれることがあるからです。

それと新築マンションは、土地については敷地権持分で計算するため、戸建てのように単純に土地価格だけで見積もるとこちらも大きくずれる原因になります。

ですから税額そのものではなく、計算方法についてご案内します。

固定資産税の税率は通常1.4％、都市計画税は自治体ごとですが一般に上限0.3％です。住宅用地については特例があり、1戸あたり200㎡以下の部分であれば、固定資産税は評価額の6分の1、都市計画税は3分の1を課税標準として計算します。

したがって、土地についての概算式は次のようになります。

固定資産税（土地）
土地の固定資産税評価額x1/6x1.4％

都市計画税（土地）
土地の固定資産税評価額x1/3x0.3％

建物については、固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

さらに、新築住宅で一定の要件を満たす場合は、建物に係る固定資産税が一定期間2分の1に軽減されます。マンション等の中高層耐火住宅では通常5年間の軽減です。なお、この軽減は固定資産税の建物部分に対するもので、都市計画税には同様の軽減はありません。

したがって、建物についての概算式は次のとおりです。

固定資産税（建物）
建物の固定資産税評価額x1.4％
※新築マンションの軽減期間中は
建物の固定資産税評価額x1.4％x1/2

都市計画税（建物）
建物の固定資産税評価額x0.3％

不動産取得税については、住宅・土地とも原則3％です。
新築住宅の建物については、一定要件を満たせば固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。長期優良住宅であれば控除額が拡大する場合があります。

そのため、建物の不動産取得税は概ね次の式になります。

不動産取得税（建物）
（建物の固定資産税評価額-1200万円）x3％

土地の不動産取得税は、まず宅地評価額を2分の1にしたうえで3％を掛け、さらに一定の軽減額を差し引くという形になります。

不動産取得税（土地）
（土地の固定資産税評価額x1/2x3％）-軽減額

ただし、マンションの土地部分は敷地権持分や床面積との関係で軽減額の計算がやや複雑になるため、購入価格が分かっているだけでは、ここを正確に出すのはかなり困難です。

以上から、ご相談のマンションでも、購入価格1億4,000万円という情報だけで税額を求めるのは適切ではありません。正確な見込み額を出すには、少なくとも次の情報が必要です。

・建物と土地の固定資産税評価額
・専有面積
・敷地権持分
・建物は長期優良住宅に該当するか
・所在自治体はどこか

それと、仮に購入価格と固定資産税評価額が一致しているとして乱暴な計算をする場合でも、建物購入価格に消費税が入っていたら、こちらも大きく計算が狂うので、税込み価格なのか税抜き価格なのかの情報くらいは必要です。

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