教えて！住まいの先生

理論的には可能。
あとはあなた方かどれだけ平常時に使うお金、境域費用を差し引いてみたら無謀かどうか判明します。

実際のところ出産リスクが払しょくされていない状況なので、子供二人専業主婦、旦那1馬力で返済ってパターンもあり得ます。そうなったら無謀の極致です。

どのみちお子さんの性別はわからないと必要な間取りも組めませんから、家族構成が決定してから次に進んだ方が良いですよね。

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65歳〜70歳までにいくら貯蓄しているかを考慮しておかないと
老後に苦労することになります。

老齢基礎年金を含めた厚生年金の平均受給額は月15万289円
であり、全国平均では以下のようになっています。

・10万円未満:19.0％
・10万円以上:81.0％
・15万円以上:49.8％
・20万円以上:18.8％
・30万円以上:0.12％
つまり65歳になってもらえる年金は
厚生年金に入っているサラリーマンで20万円もらえれば平均以上と言えます。
個人個人の年金額は
簡易計算すると、以下の計算式で算出できます。

年金受給額＝
老齢基礎年金+
5500円×平均年収の百の位
×加入年数

老齢基礎年金額は満額で約80万円なので
年金受給額＝80万円+
5500円×平均年収の百の位
×加入年数
となります。

例えば、
・平均年収＝500万
加入年数＝40年
なら
年金受給額＝80万円+
5500円×5×40年＝190万円
→190万円/12ヶ月＝15.83万/月
となり、

・平均年収＝1000万
加入年数＝40年
なら
年金受給額＝80万円+
5500円×10×40年＝300万円
→300万円/12ヶ月＝25万/月
となります。

よって平均年収が1000万の人でも
65歳になると
新卒採用の新人サラリーマン程度の収入（＝年金）をもらうのが普通となるっているのが現状です。

夫婦だと、片方が厚生年金でなければ老齢基礎年金約80万円が加算され、上記の計算で加算すると

190万円+80万円＝270万
＝22.5万/月（平均年収500万で）
300万円+80万円＝380万
＝31.6万/月
（平均年収一千万で）

となります。もちろんこの中から
所得税・住民税や社会保険料なども引かれていきます。

よって
65歳〜70歳までに5000万くらいの貯蓄があれば6500万の完済できたとしても余裕の生活が出来る可能性があります。

65歳〜70歳までに5000万の貯蓄としたのは3%で投資運用したら
5000万×3%−30万(税金)≒120万
→10万/月
の収入が見込めるからです。

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結論から先に言うと子供2人までなら何の問題も無く楽々返済が可能だと思います。
※奥様の給与が下がらずに復職する事が可能なら子供が3人になっても大丈夫です。

＞現在の金融資産としては積立NISAと個別株で700万、現金保有で500万です。

こちらは今回のご質問とは無関係な事なので切り離して考えて下さい。
ニーサは老後に向けての資産形成の為のものなので住宅ローンとごちゃ混ぜにはしない。
現金保有の500万は急な支出などに備える生活防衛費ですので住宅購入とは無関係と考えましょう。(生活防衛費は200万あれば十分なので300万はニーサに増資した方が良いです)

ご主人単独での借り入れが難しい様であれば夫婦でペアローンにして下さい。
※その方が住宅ローン控除的にも有利だと思います。

最も重要な事は手持ちの資金は絶対に頭金として投入したりしないでローンや諸費用は可能な限り全額ローンに組入れて借りられるだけ借りる事。
返済期間は可能な限り最長で80歳の完済設定で借りる事。
※以上の2点がローン破綻せず、生活苦にもならずに65歳の定年までに論を完済する最良の借入方法になります。

余剰資金は可能な限り運用に回して増やして行く様にしましょう。

借入は出来るだけ少なく、返済期間は出来るだけ短く、という考えは大間違えでローン破綻を起こす要因になります。

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今の収入が続くなら何の問題もないです。
奥様が時短勤務等で減収(年収４００万前後)になったとしても、正社員を続ける限りは大丈夫でしょう。
問題は、離職や、出産育児による予期せぬ退職等で夫一馬力になった場合です。
それでもよっぽどの田舎でもない限り、何とかなると思いますよ。
既に貯蓄もありますし、売れる土地ならどうとでもなります。

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子ども2人なんてとても厳しいですよ。奥様の収入が維持できるなら大丈夫でしょうが。
奥様の収入が半分になると想定してみてください！厳しくないですか？？

ご主人の年収が毎年50万ずつあがるなら、可能性はありますよ！

そこそこの名の知れたハウスメーカーの見学されましまかね？？地場のそこそこの規模の工務店やローコスト住宅専門の工務店で相談されてみては？4000万やそこらでも充分家は建てられますよ。

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6500万円の住宅の取得は今後の家族計画においては
将来の展開は不明です。

取得金額に対する支払能力は、夫の収入だけでの展開で
計算すべきです。

ネットで支払シュミレーションはできますが
住宅ローン支払金額が収入に対する比率は20％程度が適切だとされています。

それらを含めて6500万円は無謀です。

ご主人の収入からの適正な住宅購入価格は3500万円だと思えます。

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結構無謀だと思いますが、親の支援や車の有無、子供の教育資金でも変わりそうですよね。

ここで返済額シュミレーションしてみたのですが、
https://simulation.netbk.co.jp/cgi/RnLoanSimulationScreenChanges.cgi?SID=homeloan_shinki_simple_desire

金利はボーナス無し、
変動金利0.948で月18,1914円。
固定金利2.919で月24,7223円。
家賃月20万位かかります。

・手数料などの諸費費用180万+引っ越し費用+家具家電費用（100万～）+家財保険地震保険（50万）
・年1の固定資産税月1～2万ほど。
・家財保険地震保険50万ほど。（地震保険だけなら５年で30万ほど）積み立てて月1万ほど。
・光熱費はアパートよりも1～2万UP

育児費用
・出産費用が50万ほど出ますが、産院やオプションによっては+20万。
母子手帳配布されるまで3回位は各5000円+検査費2万位。
市から10万ほど出産準備金みたいなのがもらえると思いますが、産前産後の服や下着まですべて新たに購入する必要があります。チャイルドシートやベビーカーなどの育児グッズも必要なので合わせて30～50万位は準備しておくといいと思います。

・ミルクなら月1万ほど。母乳でもママがお腹すくので+1万。オムツお尻拭き、洋服やおもちゃなど合わせて1～2万。+2～3万
・子供の教育費。子供手当+月1万。
・子供の保険

・保育料は市によりますがお2人の給料だと月7～8万はすると思います。復帰するタイミングにもよりますが、2年～3年間は保育料無料になりません。
初月はすべてならし保育で働けないですが保育料はかかります。
（0～2才でも保育料無料の市もあります。市によってもかなり違うので確認した方がいいです）


奥さまの年齢も考えると、1人目2人目の復帰や育休のタイミングの兼ね合いも大事ですよね…
続けて育休をとるとかなり給料が減る期間もありますし、お金を取って一旦復帰して間を空けるとその分高齢出産になりますしね…

変動金利の場合は5年後までは今の金利のままで５年後に金利が上がるのですが、125%ルールがあるので金利が上がっても当初の月額の1.25までになります。
ここで繰上返済する方がいいですけど、
家を購入して5年の間に出産産休が重なると、収入も支出もコロコロ変わるので見通しが立たず難しいし怖いなぁと思います…

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奥さんが、今の収入以上を維持して定年まで働けるかにかかっていると思います。子供2人を育てながら、フルタイムで仕事を続けられる環境かどうかです。
夫の家事育児負担がどれくらいできるのか、頼れる祖父母はいるのか、職場は働く母親にやさしい環境か、保育園は入れるのか。あとは、子供も自分たちも健康であるということも重要です。どんなことがあっても、専業主婦や扶養内パートというのは無理です。
なので、その額で戸建てなら、子供のことが決まってからかなと思います。立地の良いマンションなら、いざというときに比較的売却しやすいですが。

あとは、年齢収入、子供がいないわりに、資産が少ないかなと思います。今の家賃がローン返済額（25年換算）＋維持費と比較してどうかでしょうね。

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１）まず奥様の会社の子供2人持った女性の離職率などを調べてみてください。

私の職場、かなり継続率が高いはずなのですが、
両立が難しくて辞める女性が1/10人位はいます。残りのうち1/10位が体を壊して退職したりパート…年収が半分くらいになってしまいます。奥さんの会社で子供ができるとフルタイムを諦める人が1/5人位いる場合、結構危険です。

２）夫さんの会社で保育園のお迎えを原則毎日（送りかお迎えのどちらかでOK）している人の割合はどれくらいでしょうか？ ２割位いるのであれば良いですが、そうでない場合も危険です。

３）夫婦の通勤時間について。夫と妻、どちらも30分を超える場合、そして育児を手伝える親が近居ではなければ、こちらも危険要素です。

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子供を2人希望しているなら
旦那さんの給料だけで
支払えるかどうかです。

出産前、出産後は
今まで通り働けませんし

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